小產權房“存量處理”政策也應明確

　　■ 樓市觀察

　　11月22日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發布《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（簡稱“通知”），“通知”表態將“堅決遏制在建、在售小產權房行為”。

　　其實，回顧近年來針對小產權房的治理，類似的“通知”並不鮮見——在經過早期的遲疑不決之后，相關職能部門在2009年后，幾乎年年下發嚴查小產權房的通知。

　　當然，與以往通知相比，此次兩部委出手治理小產權房，主要側重於小產權房的“在建和在售”，也就是說，要加大對小產權房的“增量控制”。

　　對於屢禁不止的小產權房，堅決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出台針對已建已售存量小產權房的政策，那麼，此次兩部委聯合發布的“通知”，極可能會重蹈以往之覆轍，在短期有效控制小產權房增量后，新一輪小產權房建設高潮將再度興起。

　　僅僅“控制增量”之所以難解小產權房屢禁不止的亂象，其根源在於，市場已對小產權房“建成售出”形成“事實默認”的預期，而在這種慣性認知下，開發和投資小產權房不可能終止，而隻會演變為相關部門與小產權房開發（以及投資）群體之間“躲貓貓”的游戲。

　　明確存量小產權房的處理政策，其實並不特別復雜，關鍵在於厘清小產權房的不同利益群體，並“具體問題具體分析”分別出台針對性的政策。比如：針對農民自建型（或擴建型）小產權房，因其具有自住和租售兼有的特征，故而不宜一刀切進行拆除，而應以少量罰款、輔以“不能售隻能租”進行處理﹔而針對開發商與村集體聯建性質的小產權房，因其牟取暴利的特征明顯，所以，如果是建成未售或建成少售的小產權房小區，原則上必須予以堅決拆除，而對於已建成、並已大批入住的小產權房小區，則必須根據當下具體區域的土地價格，足額補足土地出讓金（以及相關規費）差額，以做到同一區域小產權房與商品房開發和投資群體的公平。

　　此外，明確存量小產權房的處理政策，還應結合具體的時點，必須以國家和地方明令出台禁止小產權房開發和投資的時點為准。比如，2009年6月國土資源部曾發布“堅決查處‘小產權房’等違法行為”的通知，那麼，在這一時點之前開發和投資小產權房的，原則上應予以保留，而在這一時點之后開發和投資小產權房的，原則上則應予以堅決拆除，部分已售出並已大批入住的小產權房小區，則應足額補足土地出讓金（以及相關規費）差額。當然，近年來部分城市針對小產權房亦曾出台過不同的政策，對此，則應對照國家政策出台的時點和寬嚴，以“隻前不后、寬嚴適度”為准治理存量小產權房。

　　隻有明確存量處理政策，才能從根源上堵住增量，否則小產權房開發和投資群體“生米煮成熟飯”的僥幸心理永遠不會消失﹔隻有盡快形成存量處置和增量處置並舉的系統政策，小產權房持續不止的亂象才能得到根本控制，亦才能給健康的市場化樓市調控去除制度性羈絆。

　　□楊國英（財經評論人）