學者：“賣地收入創新高”或是樓市轉向標志

1980年的香港土地市場，亦曾“賣地收入創紀錄”，該年度香港土地出讓金高達上一年度近4倍，但是經過1981年的震蕩微降之后，1982年香港土地市場和樓市隨即進入崩盤階段。

數據顯示截至12月29日，全國主要的54城市合計住宅簽約套數為303.19萬套，比去年同期的267萬套上漲幅度達到了12.5%。全年成交預計達到了305萬套，創造歷史第二高點，僅次於2009年的322萬套。樓市的火爆也促進了土地的成交，有統計數據稱，截至12月23日，北上廣深土地出讓金均創下歷史新高，合計高達5014億元，相比2012年全年的2005億元，上漲幅度達到了150%。

其實，本輪土地市場出現的“量價齊升”，不僅存在於北上廣深等一線城市，更是全國各大城市的普遍現象——據統計，今年1-11月，全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，其中住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%。與此同時，今年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，同比增長62.2%。

我國各大城市土地出讓金大幅上升的態勢，不僅令部分市場人士為之擔憂，“高地價會導致房價的上漲壓力嗎？”

依照常理推之，土地出讓金的大幅上升，必然會導致未來房價的水漲船高。但是，如果細加思考本輪土地出讓金大幅上升的背后因素，我們可能沒有必要為未來房價大幅上漲過於憂心。

這是因為，本輪土地市場出現的“量價齊升”現象，其背后並非是強大的剛性需求支撐，而是與過去兩年土地市場受政策抑制、以及人民幣升值背后的不動產投資升值預期有關，尤其與地方政府債務高壓下的主導推動有關。

過去兩年，受樓市調控高壓、以及實體經濟不振的影響，全國城市土地出讓金自2010年起持續降低，2011年相比2010年減少15.4%（以100城市為參照樣本），2012年則在此基礎上再次減少12.6%（以300城市為參照樣本），由此看來，今年我國土地市場的“量價齊升”，部分可視為過去兩年土地市場萎縮的相對反彈。

而人民幣今年以來的強勁升值態勢，亦實際上助長了未來房地產升值的預期，今年人民幣升值幅度已逾2.7%，人民幣兌美元中間價更是屢創匯改以來新高。而在A股持續不震、存款利率尚未市場化之下，民間資本必然會有相當一部分涌入房地產市場，以對賭在人民幣強勁升值態勢下的未來不動產升值。

與上述相比，更為核心的是，自2009年大規模刺激導致地方政府產生巨額債務后，近幾年，我國地方政府整體債務不減反增，審計署最新數據顯示，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務10.88萬億元，負有擔保責任的債務2.66萬億元，可能承擔一定救助責任的債務4.34萬億元。而在地方債務持續高企、稅收分配比例仍未向地方傾斜之下，地方政府欲保証地方財政的正常維持，隻能將手伸向土地市場。而隻要樓市景況稍見好轉，地方政府則更會“兩手並抓”，一是暗自鬆綁年初“國五條”以推動房價上漲，二是大幅增加土地供應量。

但是，土地市場持續萎縮后的相對反彈、以及人民幣強勁升值所帶來的不動產追隨性升值，僅僅是階段性的“利好”堆砌，而沒有真正的剛性需求作支撐，無論是樓市、還是土地市場的短暫好轉，均不可能具有可持續性。

而論及地方政府主導推動的土地市場“量價齊升”，在本屆三中全會決定明確“加強保障性住房”、“推動農地公平入市”后，不僅極難持續，而且還可能是我國樓市徹底轉向的另類標志——1980年的香港土地市場，亦曾“賣地收入創紀錄”，該年度香港土地出讓金高達上一年度近4倍，但是經過1981年的震蕩微降之后，1982年香港土地市場和樓市隨即進入崩盤階段，地價和房價該年度跌幅普遍高達50%，香港土地出讓金直到1993年才得以反超1980年的水平。