上海二手房：跌幅持續擴大 交投冷清依舊

人民網上海9月4日電 （記者孫小靜）2014年8月，上海二手房指數為2919點，比7月下降21點，環比下跌0.71%，跌幅環比擴大0.18個百分點，二手房指數跌幅連續兩個月擴大。

8月上海二手房市場跌勢不減，價格下行壓力繼續加大。上海二手房指數辦公室認為，目前市場購買信心下滑，連環案與剛需置業往往等不到房貸放鬆而卻步，使得部分原本不愁賣的業主不再咬緊牙關，誠意賣家的議價空間可達10%左右。截至8月31日，挂牌量為102888套，較年初下降16%。抽樣統計表明，部分板塊新增挂牌量下降三成，導致市場“無好房可售”。除了二手房供應量減少，面臨傳統“金九”，不少買家對一手房降價抱有較大期待﹔而不少二手房買家向銀行貸款出現困難，拉長了交易周期。綜上分析，導致二手住宅成交量在持續低位下徘徊。市場由此惡性循環：有的挂牌許久不成交，“有價無市”﹔市場低迷又加重業主的觀望情緒，致使新增挂牌進一步減少。

8月16日晚間，上海再次傳出房貸放鬆的傳聞，隨即馬上被澄清，部分銀行即使重新給出優惠利率，個別甚至8折，但門檻過高。下跌行情中信貸持續不放鬆，加劇了市場看跌心理。8月27日，上海市房管局第五次放寬共有產權房准入標准，釋放出夾心層不必走購買商品房“華山一條路”的信號。

議價空間可達15%

2014年8月，傳統市區全部8個區及浦東陸家嘴下跌0.82%，跌幅較上月擴大0.61個百分點。其中，市中心4區及陸家嘴8月整體下跌0.62%，跌幅較上月擴大0.48個百分點。

8月，傳統市區如虹口、楊浦、黃浦、徐匯分別下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由於行情不佳，不少賣家選擇觀望，導致有效挂牌量偏少，一些樓盤的新增挂牌甚至不足10套。挂牌的減少讓一些誠意買家也挑不中房源，部分板塊房源甚至降價后看房客也不見增長。從成交結構看，受一手高端住宅供應增加影響，二手高端住宅賣家跟風降價，帶動成交上升一成左右。剛需類房源賣家不再堅守價格，開始降價5%-8%出售。傳統市區房價出現了加速調整趨勢，即使抗跌性較強的房源也有小幅鬆動。目前不少買家抱有“越降越等”的心態。而一些有資金壓力的賣家以降價促成交，降價行為從點到塊，並且覆蓋到面。

8月，新興城區跌幅加深，整體下跌0.67%，跌幅較上月擴大0.36個百分點。跌幅較大的嘉定、閔行、寶山近市區部分分別下跌0.80%、0.69%、0.64%。區域內一手房降價跑量，銷售力度大，分流了一定客源。買賣雙方開始博弈降價空間，急售的二手房個案議價甚至達15%。抽樣統計，近期新興城區成交的一半以上房源價格低於去年同期同類房源成交價格。成交低迷，降價出手是必然趨勢。而一些大面積、地段邊緣的房源，由於后市不確定，預期降價風險大，成交困難，成交多集中在70-100平方米的房源。

8月，非新興城區整體下跌0.94%，跌幅較上月擴大0.93個百分點。其中奉賢一手房降價跑量力度大，分流了部分二手房買家，區內奉城和南橋均下跌1.71%。其它如崇明長興島、金山亭林、浦東臨港新城分別下跌1.30%、1.03%、0.50%。在市場冷清環境中，遠郊縣的需求大幅減少，投資客更是罕見。不少板塊價格降幅較大，仍不能激起看房客的購買興趣。

下跌板塊佔比八成

2014年8月全市130個板塊中，下跌板塊100個，佔比77%﹔上漲板塊20個，佔比15%﹔持平板塊10個，佔比8%。

下跌板塊平均下跌0.85%，跌幅環比擴大0.18個百分點。下跌板塊較上個月增加23個，佔比近8成。跌幅較大的浦東外高橋、楊浦新江灣城、寶山大華、閘北大寧綠地分別下跌1.58%、1.54%、1.49%、1.37%。一些板塊內的大戶型房源價格讓步在8%-10%。200萬元以內的剛需房源價格鬆動明顯，大多賣家讓利空間在5%-8%，成交速度仍然緩慢。前期價格堅挺的學區房也出現了一定鬆動，由於臨近開學，交易開始步入淡季。一些中大戶型學區房降價幅度在2%以內，但一流學區房、小戶型學區房賣家強勢不讓價。如徐匯萬體館、普陀曹楊、靜安寺分別下跌0.52%、0.48%、0.28%。

持平板塊10個，如閔行浦江、浦東周浦、長寧虹橋路、普陀甘泉宜川。由於行情冷清，不少房源成交價格出現了不同程度的下調，持平止跌板塊大幅減少。在持平板塊中，一些板塊從上漲轉為停漲﹔一些板塊內漲跌交替，整體走平。

上漲板塊平均上漲0.16%，漲幅極其微弱，漲幅環比擴大0.01個百分點。如普陀真如、閔行龍柏金匯、均上漲0.18%、楊浦黃興公園，長寧仙霞上漲0.17%、0.13%。一些地段、房型、環境、配套不錯的改善型房源，經過一段時期調整，價格已到底部，轉為熱銷樓盤。由於這些優質房源挂牌量不多，成交較快，價格也得到支撐。不少新開通軌交的板塊，價格調整已經到位，如青浦徐涇上漲0.17%、浦東航頭持平。

上海二手房指數辦公室認為，8月延續7月的頹勢，降價的范圍和力度明顯擴大，賣方撤牌、買方觀望，供需兩端遇冷。八成的案例為降價成交，買方市場特征日益顯現。9月為傳統銷售季節，預計一手房將表現出更為強勁的促銷力度，以價促量。如果二手房賣家未能採取相抗衡的措施，在推盤集中的外環外區域，二手房將受到明顯分流沖擊。而中環以內區域，由於一手房項目少，二手房或將主導行情。隨著新一輪的“金九”到來，成色幾何，拭目以待。