房地產業走向：任志強與郁亮之爭點破了什麼

　　房地產的“白銀時代”與“黃金時代”之爭，凸顯出我國房地產行業原有經營模式無法退去，新模式遲遲無法開啟的困境。事實上，控制成本，是房企在同質化過剩時期獲得市場機會的關鍵﹔而轉變開發模式，適應諸如老齡化、公共服務配套的新需求，是房企擺脫困境的關鍵。

　　□李宇嘉

　　房地產行業最具爭議、最具時代印記的人物任志強退休，在業內引起了不小反響，而這位有著“任大炮”稱號的房地產商董事長，在其卸任前退休會上，就未來房地產行業走向，與萬科總裁郁亮的“隔空掐架”，又無意間掀起了一波關於未來房地產走向白銀時代還是延續黃金時代的爭論。

　　在郁亮看來，房地產行業“遍地撿錢”的黃金時代已徹底過去了，未來將進入白銀時代。不同於黃金時代，白銀時代最大的特點是：買方時代、個位數增長、成本管理。簡約地說，黃金時代是“輕鬆獲得高利潤”，而在白銀時代，房企即便起早貪黑，也隻能“艱難地獲得薄利”﹔而在任志強看來，樓市需求空間還很大，隻要房企轉變經營模式，拿地和投資的空間還很大。而隻要有人拿地和投資，就難言行業時代更替。

　　如今類似於“任志強-郁亮”式的名人間爭論多得很，若不限定爭論的約束條件和范圍，爭論往往陷入無疾而終的“口水戰”，除了博得眼球外，什麼也沒留下。因此，我們必須關注兩者爭論的共同點。從兩者爭論的內容和微博回應看，樓市未來需求有多大、行業利潤水平如何走，是爭論的焦點。郁亮認為，樓市需求空間有限、利潤率逐年下滑是大趨勢﹔任志強則認為，目前困境掩蓋不了需求空間仍舊可觀的現實，城鎮化在加速，外來人群在城市“落地”是必然趨勢，而利潤水平下降是開發模式造成的。

　　從目前的樓市供求關系看，城鎮戶均住房已達1.0-1.1套，供不應求的時代已一去不復返。同時，供應過剩（甚至是“空城”、“鬼城”）和積累未開發現象很普遍，全國房地產施工面積就有65億平方米，足夠未來6年左右的銷售，需求空間或將觸及天花板。而房企淨利潤率已進入個位數增長，且以每年1個百分點的速度下降，房地產行業整體進入平均利潤時代。照此看，郁亮的“白銀時代”論不無道理。

　　但是，也不能不看到，在人口淨流入的大城市，住房供求依舊緊張，特別是外來常住人群的住房問題更加突出。同時，與發達國家相比，我國在人居環境、房屋可居住性、公共服務配套、房屋適老化改造、智能社區等方面還存在很大差距。根據“六普”數據，存量房屋中有30%是上世紀80年代及之前“短缺經濟”時代建造的、五分之一房屋缺少一項或多項必需的公共配套（獨立衛生間、抽水馬桶、自來水、廚房等）。另外，從百姓生活需求品看，除了教育、醫療、養老和改善住房外，其他領域全都供應過剩，而非需求得不到滿足。照此看，任志強所言的房地產仍舊處於“黃金時代”，也並非沒有依據。

　　筆者認為，兩者的爭論突出了當前房地產行業面臨的困境，即原有經營模式無法退去，新模式遲遲無法開啟。目前，新房開發依然是房企依仗的經營模式。過去10多年，房地產開發模式很簡單，地是從政府買來的，設計是從別的項目復制過來的，買地和開發成本是從銀行貸款來的。一般來說，項目打樁出地面后就可賣房了，然后靠賣房款來償還銀行貸款、建筑施工款。即便企業非常不專業，踏錯了開發節奏，也可通過延緩開發節奏、囤地囤房等形式來等待來年好時光，反正存貨成本很低。因此，過去10年房價快速上漲時，但凡進入該行業的，不管懂不懂房地產，都可獲得可觀的利潤。

　　也正因此，房地產開發商這些年來一門心思賺房價、地價增值收益，基本上沒有好好考慮過如何設計房屋品質、房屋配套、社區建設，而后者才真正是房地產行業最具專業性、競爭力和體現差別化的地方。我國房地產的行業准入門檻相當低， 10年來，我國注冊類房產開發商從4萬家增至8萬家，申萬23個行業除銀行業外全部進入房地產，“有地就能當開發商”，這是事實。

　　由於長期秉持拿地就賺錢的思路，基本不用費心地考慮如何設計開發、如何迎合老百姓居住需求、如何差異化經營等問題，房地產開發行業整體一直處在低端、同質、重復的位置上。根本上看，房企數量太多、決策分散，受到行業高盈利的誘惑，再加上行業“一出現問題，政府就救市”的負面激勵（企業深諳這一行業管理潛規則），造成房價隻漲不跌、穩賺不虧的預期。老百姓也受預期影響，給市場注入了源源不斷的需求。因此，房企非理性地大規模進入也就不奇怪。正是這種個體理性，造成了集體的非理性，一覺醒來發現，昨天還繁榮的行業，今天處境已很微妙了。

　　但是，這種過剩是“同質化”的供應過剩，或者說“結構性”的供應過剩，而非需求真的已經得到滿足了。由於享受慣了“躺著就賺錢”的資產紅利，許多房企對於如何開發設計、如何研究老百姓需求、如何做好配套，樹立自身的競爭力則完全一概不知，整個公司團隊也沒有這樣的研發計劃和人才。真正到了危機到來時，才發現改變行業開發模式不僅很難，而且絕非一朝一夕之事。這也就是為何從去年以來，萬科馬不停蹄地到處拜訪企業、請別人講課，研究未來的需求在哪裡、需要什麼樣的房子、甚至著急地認為自己會倒下的緣由。行業老大尚且如此，別的企業就可想而知了。

　　面對一邊是新建住房大量出現同質化過剩，另一邊是老百姓住房需求嗷嗷待哺的現實，在同質化時代獲得機會，這其實就是郁亮所言的“白銀時代”﹔而轉變開發模式並迎合市場需求，就是任志強所言的“黃金時代”。在白銀時代，需要房企控制成本，這是房企在同質化過剩時期獲得市場機會的關鍵﹔在“黃金時代”，需要轉變開發模式，即由原來的“簡單復制、快速周轉”變革到“差異化經營、滿足市場需求”，特別是適應諸如老齡化、公共服務配套的新需求，也包括對於存量房改造的需求，這是房企能撿到黃金的關鍵。

　　（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）