品牌房企拿地熱情空前高漲 一二線城市佔比超八成

三、四線城市二線發展中城市二線發達城市一線城市

年末將至，在銷售金額不斷向上的同時，品牌房企拿地的節奏也在明顯提速。來自機構的統計顯示，品牌房企全年拿地規模已經超過千億，而相比調控之初轉戰三、四線城市，一、二線城市成為本輪房企拿地的主戰場。

1.拿地熱情空前高漲

本周二，北京昌平區中關村科技園地塊的現場競標吸引了15家競標主體，萬科、首開、保利、融創、住總、中鐵建等悉數到場。最終，中鐵建以8億元的成交價格和配建5萬平米回遷房、3.5萬平方米公租房的代價斬獲該宗地。

值得注意的是，該宗地曾於去年的11月7日挂牌出讓過，但未成交。同樣的地塊，時隔一年，開發商有著截然不同的表現，開發商拿地的熱情可見一斑。

在全年業績實現之后，大幅拿地已經成為年底品牌房企集體動作。目前業績超千億港元的中海發布的11月月報顯示，11月份中海地產主要以20億元拿得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地土地使用權及兩館建設運營管理權，新增土地面積151787.21平方米，總建筑面積182100平方米。1-11月，中海已經累計新增土地儲備613萬平方米，其中新增權益土地儲備586萬平方米。另外，12月剛過一周，中海地產已先后於杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達49.25億元。

前11個月實現簽約金額920.32億元的保利地產拿地同樣凶猛，1月至11月，保利地產已累計購入土地儲備約980萬平方米，對應地價約340億元。僅10月以來分別在上海、長沙、南京、福州、佛山、西安及廣東江門等地拿下多個城市耗資超120億，拿下了近9個地塊，顯示對后市的信心十足。11月份，萬科在土地市場新獲12個項目，共新增規劃面積311萬平米，總地價90億元,對應的權益規劃面積223萬平米，權益地價64億元,創下近14個月以來的新高。

2.四季度拿地規模佔全年一半

據鏈家地產市場研究部統計顯示，2012年至今，保利、融創、萬科、招商和中海等5家房企的拿地金額為1090.4億元，四季度成為了房企的主要拿地期，10月至今，這四家房企的拿地金額佔比超過年內拿地金額的一半。

中原地產報告顯示，從2012年拿地情況來看，標杆房企基本延續了2011年少拿地的策略，但是隨著房地產銷售的回暖，從2012年9月份開始，標杆房企的拿地行動又逐漸活躍起來。9至11月間，標杆房企掀起了一輪拿地高潮。假設11、12月依然保持9、10月份的拿地速度，2012年標杆房企的拿地金額或與2011年基本持平。

報告顯示，分開發商來看，2012年度採取擴張政策開發商最為典型的是招商，拿地規模遠大於其銷售規模﹔保利、萬科、中海則是以銷定量，根據銷售的規模決定拿地的規模，保持土地儲備的平穩﹔富力、恆大、華潤、金地、綠城等房企，其拿地規模明顯小於其銷售規模，依然處於明顯的去庫存周期。

鏈家地產報告顯示，各房企的拿地情況均出現自己獨特的特點，如招商地產充分運用大股東優勢，在11月斥資近40億元從大股東手中購買深圳區域地塊，大股東支持力度較大。而融創定位為京津滬渝等區域的高端市場，在拿地上更多的偏向合作，如跟綠城合作共建項目，布局長三角，而在北京和上海等地的拿地中則和保利合作，以最小的代價獲取優質土地資源。

3.一、二線城市佔比超八成

中原地產數據顯示，2012年1至10月，從標杆房企拿地數量來看，一線城市佔比20%，二線發達城市佔比21%，二線發展中城市佔比42%，三、四線城市佔比18%，其中二線發展中城市佔比最高。由於三四線城市未來存在一定的調整風險，因此標杆房企採取了回歸一、二線城市的策略。

對於開發商拿地偏愛一二線城市，中國指數研究院相關分析人士向記者表示，年底一、二線重點城市土地市場迎來推地與成交高潮，上海、武漢、杭州等城市11月密集放量，優質稀缺地塊頻出，資金充裕的大型房企紛紛斥資拿地，部分城市呈現供需兩旺的情況。

以中海為例，11月份，珠三角地區為銷售額最多，以及銷售額和銷售面積增長幅度最快的地區，其銷售額達13.93億港元，同比增長258.1%，銷售面積達9.1萬平方米，同比增長262.6%﹔西部地區則為銷售面積最多的地區，其銷售面積達10.32萬平方米。

中國指數研究院報告顯示，11月全國300個城市共推出土地3949宗，推出面積15513萬平方米，環比增加7%﹔其中住宅類用地1351宗，推出面積5934萬平方米，環比增加11%海通証券報告顯示，受今年一、二線城市商品房銷售回暖影響，11月一、二線城市加大土地供應，而三線城市土地供應有所回落。11月，全國一、二、三線城市分別推地1292萬、12029萬、6634萬平米，環比分別增長4.14％、35.62％和下降7.01%﹔1-11月一、二、三線城市分別推地0.99、8.46、6.04億平方米，同比分別下降30.0％、增長15.5％和下降12.1％，增速比上月分別增長2.4、1.99百分點和下降0.21個百分點。

4.三、四線未來仍將去庫存化

“一線城市對房企的吸引力主要表現在兩個方面，一是土地的稀缺性增加，尤其是城市較為中心的地帶，住宅土地的稀缺性使得其價值增加，房企在項目上的操作空間增加。另外，一線城市的需求龐大，使得房企的去化風險較小。”鏈家地產市場研究部張旭表示，今年來一、二線城市對於業績的貢獻，成為房企鐘愛一、二線城市的主因。

中國指數研究院報告顯示，分區域來看，1-11月東部地區商品房銷售面積同比增長5.0%，增速較1-10月提高3.6個百分點，銷售額同比增長10.2%，增速較1-10月提高3.5個百分點﹔中部地區銷售面積同比增長3.8%，而1-10月下降0.5%，銷售額同比增長11.3%，較1-10月提高3.7個百分點，增速為各區域最高且提高幅度最大﹔西部地區銷售面積同比下降3.5%，是唯一下降的區域，降幅比1-10月縮小2.8個百分點，銷售額同比增長4.2%，增速較1-10月提高3.3個百分點。

財富裡昂証券分析師楊艷表示，目前房價上漲主要來自於一、二線城市，而從需求端來講，三、四線城市經濟發展和收入增長都較慢，需求釋放周期性明顯，未來價格仍舊疲軟。“現在在售樓盤中超過60%仍有后續的二三期項目將在年底和明第一季推出，因此未來半年可售量依舊充足，不存在供給不足帶來的價格大幅上漲。而大開發商由於銷量旺盛，獲取土地的目的已經逐漸轉化成為2013-14年備戰，而中小開發商特別是在三、四線擁有大量儲備的仍以消化庫存為主。”

本報記者邢飛本報制圖吳尚楠