互聯網地產眾籌，風口還是風險？

5月29日，陸家嘴發生現象級事件：房地產業界重量級人物郁亮、張玉良、馮侖、任志強、潘石屹、宋衛平……集聚一堂，為中國平安發起的國內首個房地產眾籌聯盟交杯。大尺寸圓桌霍然擺開，南北業界大佬圍坐。

這一席，據說是為迎接一場全新變革——房地產眾籌時代來了。

聯盟並不稀奇，無非是顯出全行業的興趣、抱團取暖的決心﹔“眾籌”這一熱詞倒引人關注，既是近期頻頻提及鼓勵創新試點的融資方式，又存在著一不小心就容易“踩雷”非法集資的風險敞口。

經濟新常態下，一場房地產行業聲勢浩大的眾籌盛宴，分食的是怎樣一塊“餅”？帶有明顯互聯網金融特征的眾籌模式，將如何避開法律風險，力挽滑入“白銀時代”的傳統房地產行業？搭上“互聯網+”，手裡隻有三兩萬投資閑錢的“草根螞蟻”，真的能與房產大象共舞嗎？

“1平方米”就能投資房產？

“房地產眾籌，是互聯網金融的一種形式。”這次房地產眾籌聯盟的關鍵人物——平安好房董事長兼CEO庄諾在他的辦公室接受本報記者採訪，開門見山“定調”。

這家中國平安旗下子公司，將負責運營未來真正意義上的“房地產眾籌平台”。第一個試驗項目已經敲定，合作對象是房地產商碧桂園在上海的第一個樓盤，位於嘉定。

平安好房的房地產眾籌怎麼玩？庄諾介紹，作為一個互聯網金融平台，平安好房會和已經拿到地、進入開發階段的房產商進行合作。房產商在“平安眾籌”平台上發起項目，為樓盤建設融資，把需要的資金和對應的權益分割成很小的單位發售。平台上的另一群人——普通的投資者，則可以持幣購買若干份額。

“很小的單位”有多小？庄諾笑稱：“最小1平方米。”

也就是說，在這個互聯網平台上，撮合買賣的是一種非標的金融產品。投資者最少隻要出“1平方米”的價錢——通常最多幾萬元人民幣，就可以對地產項目進行投資。最終買不買房，其實無所謂。

當然，如果投資者真的有意購房，到了開盤時，就可以用手中相應的份額兌換。

舉例來說，一位投資者想買套一室一廳，可以先在眾籌平台買“50平方米”金融產品。開盤后，假設一室一廳最終定為53平方米，那麼他就可以去交易平台上再買“3平方米”，補齊面積。需要注意的是，兩次購買的價格可能不同。前50平方米的房子，可能是每平方米2萬元﹔后期補充的3平方米，如果房價變化，就要按照屆時交易平台上的行情來購買。相應的，前期隻買幾平方米的“散客”，也可以把屬於自己的這幾平方米面積按最新市價賣給購房者。

一直以來，房地產本身就具有居住使用和投資的雙重屬性。但原先，樓市投資佔用資金量很大，動輒數百萬，即便按揭，至少也要幾十萬，不是人們可以輕鬆隨意參與一把的。而現在，眾籌的金融產品大大降低了樓市投資的門檻，讓即使手中隻有數萬元閑置資金的人也可以參與投資，買上幾平方米的房產，到時再賣出獲利。“草根也能當‘微開發商’，這種感覺是很好的。”庄諾說。

不過，既然是金融投資，就會有風險。“房產眾籌”並不保証收益保本。到樓盤建成銷售時，每1平方米的價格，既可能比當初購買期權時高，也可能比當初更低。高出部分可以看成是投資收益﹔而房價跌了的話，就是虧損。

而對需要按揭貸款購房的人來說，“房產眾籌”大概未必是個好辦法。庄諾表示，未來需要按揭購房的人，最初等於隻認購了“首付款”，這就需要他們“承諾購房”並承擔一定違約成本，才能保証未來能夠拿到房子。但具體的操作辦法，還在研究中。

顛覆房地產業生態的機會？

事實上，目前的房產圈，打出“房地產+互聯網金融”旗號的，不止平安一家。比如，P2P 網貸應用於購房，就是成熟模式。購房者在籌措首付款時臨時要“調頭寸”？“好房貸”等可以提供短期、免息信用貸款。按照“羊毛出在豬身上、由狗買單”的互聯網思維，這筆“免息”貸款由開發商買單貼息，實際上是變相降價促銷。

“我們的做法跟之前說是‘眾籌’、實際更像團購降價的營銷噱頭不同。”庄諾堅稱，“我們的房產眾籌，是對房地產行業生態顛覆性的改變。”

怎麼個顛覆法？

最直接的，是鎖定客源。

這一兩年來房企紛紛哭訴進入“白銀時代”，翻譯成大白話，就是房子不好賣了。房企想的都是，如何降低蓄客成本、如何盡早鎖定客源。按照上文所述“房產眾籌”的做法，房子還沒造，潛在買家就已經來了。據測算，這一部分，可省下總成本的3%-5%。

而比鎖定客源更讓房企吃定心丸的是，潛在買家們是有真金白銀投進來的。

“如果一拿到地就能鎖定客戶，而且有現金流，是很好的資金解決方案。”中原地產研究部高級經理盧文曦對此表示，在建設初期就有現金流進來，這對現在的許多房企來講，太重要了。“開發商回款壓力很大，連工程承包都要看蓄客情況，一旦覺得資金情況不理想，他們甚至會直接停工。”

更深一層的理解是，即便對於現金流沒有問題的房企，“眾籌”也是擺脫重負、大象起舞的好辦法。

眾所周知，房地產是資本密集型行業，從拿地到開發建設，佔用資金量都是以“億”計算。在過去的黃金時代，這似乎也沒太大問題。但現在，巨大的融資成本，成為所有房企的焦慮。據了解，目前房企的融資成本已經達到總成本的10%，連行業龍頭萬達、萬科都紛紛提出要“輕資產”。眾籌模式，或許是“輕資產”的實現路徑。借助眾籌挂標，房企自己不必負擔過多的資金，也不用再擔心從銀行處難以獲得開發貸款。“可以說，通過眾籌，開發商變成了與耐克、蘋果一樣的‘殼公司’，所有的成本端、生產端都成功外包，甚至可以輕鬆鎖定利潤。”庄諾說。

簡單地說，一個層面上，房地產眾籌改變了房企“先融資、再開發、最后銷售”的傳統模式，把部分“銷售回款”環節放到了最前面。這與目前非常流行的以小米等企業為代表的互聯網電商模式非常類似。另一個層面，房地產眾籌拓寬了資金渠道，降低了融資成本，這也是目前流行的各類互聯網金融模式的要義。

站在普通購房者的角度來看，參與房產眾籌如同購買期貨，等於提前鎖定幾年后的購房成本。如果后期房價持續上漲，無論是自住還是售出，都將獲利。此外，由於提前鎖定房源，購房者還有可能“定制”自己未來的住宅，甚至通過遠程視頻等技術，對整個施工過程進行監督。這無疑也頗具吸引力。

由於房產眾籌節省了融資和營銷的成本，不少人認為，它或許能夠“降房價”。“房地產眾籌可以讓客戶購買房屋產品時，感覺到節省了20%-30%。”這是馮侖在房地產眾籌聯盟成立大會上的原話。不過，“感覺”二字耐人尋味。畢竟，房企不是慈善組織。按照庄諾的說法，即將付諸“眾籌”的碧桂園嘉定項目，未來價格也將與周邊項目持平。想必，能夠“節省”購房款的，只是那些早早買好相應份額權益、提前對房產項目“表了忠心”的客戶。

那些“觸雷”的陷阱繞得開嗎？

“互聯網金融”熱火朝天，“英雄大會”一時風光。但是，在佔據“風口”的同時，房產眾籌的風險，也如影隨形。

首當其沖的是質疑，“房產眾籌”，大家先交錢，再建房，這不就是多年前被叫停的集資建房嗎？

“當然不是。”庄諾在辦公室的題寫板上為記者畫出一張流程圖，他用長長的虛線著重強調了前后兩個階段的分隔和獨立，在取得房屋封頂、預售許可之前，第一階段就是賣金融產品﹔房屋開始預售后的第二階段，才是賣房。“可以隻投資，不買房。”

那麼，以房地產項目作為標的的金融產品，是否合規？

庄諾表示，首先，平安房產眾籌可以避開了“股權眾籌”這一目前最有法律風險的眾籌模式。對於股權眾籌，集資人數不得超過200人是一條紅線。盡管，近期國家開始發聲鼓勵創新投貸聯動、股權眾籌等融資方式，但在相關細則明確前，平安好房並不打算提前越界。

其次，“1平方米”看似為了凸顯互聯網的草根參與精神，其實本質上也是為了規避風險。法律規定，商品住宅在結構封頂前不得預售。如果投資時以“套”為單位，難免有“賣樓花”的嫌疑。庄諾還強調，平安好房隻做金融產品平台，與開發商合作。“不做開發商的事情，不參與開發建設的投資，平台收益來源於向開發商收取的平台管理費用。”平安好房與房企的合作也極為謹慎，先期隻選擇品牌房企的一線城市項目。

然而，還有一重潛在風險值得關注。本質上，房產眾籌是針對房地產的投資項目，利用的是房地產的投資屬性。但目前，像北京、上海這樣的一線城市，仍然實行限購政策。那麼，這種以房地產的“平方米”權益實現資產增值的做法，是否也等於變相繞開“限購”，從而引發政策監管的風險呢？對此，庄諾沒有正面回答。而上海易居房產研究院研究總監嚴躍進認為，此類產品想獲得政府支持有難度，目前並沒有與之相適應的政策法規。

嚴躍進也擔心，房產眾籌項目到了產品銷售環節，定價會有爭議。“現在的做法，等於是先成交，再定價，這可能會有扯皮現象的出現。”還有市場人士指出，目前三四線城市房地產的市場風險已經表現出來，小散戶參與房地產投資，如果錯誤判斷市場走勢，可能就血本無歸，這與股市中小散戶面對的風險並無二致。

嘉定碧桂園項目月底就要啟動。據庄諾介紹，那會是一個適合年輕人口味的、具有互聯網思維的新型公寓。比如，公寓據說可能沒有鑰匙，房主們可以“刷臉進門”。“我們未來的項目，也會比較多地面向年輕人。”

風口，還是風險？首批“吃螃蟹者”，很快會看到答案。