京深小产权房现状调查：清理项目仍在卖房【3】

　　整治：存量房处置待破题

　　小产权房的法律和政策风险显而易见，但对于已经入驻小区的业主来说，似乎并不担心。两个月前，王女士在北京的“月亮湾晓镇”购买了一栋房屋，目前正在装修。她表示，对这所房屋的性质十分了解，并不担心像“水城御墅”那样被拆除。“这么大个小区，政府不会说拆就拆的。”

　　在这个小区的居民中，除了当地村民外，还有像王女士这样的外地户籍人员。小区所在的何各庄村委会负责人表示，小区最初是用于本村居民自住，此后虽有买卖，但土地产权仍归村集体所有。他还表示，不必担心所谓的政策风险。

　　在北京现有的小产权房小区中，相当一部分小区已经入驻完毕。除土地性质不同外，这些小区与商品房小区并无二致。据不完全统计，北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。正是这种庞大的存量规模，使得小产权房的处置面临不少困难，同时也让一些业主和村委会对小产权房的风险视而不见。

　　在深圳，小产权房的规模更为庞大。按照深圳国土部门的说法，深圳的土地已经全面转化为国有土地，但有部分原农村集体用地尚未办理土地产权手续。因此就常规概念而言，深圳并没有小产权房，现存的大量没有取得产权手续的住宅都属于“历史遗留违法建筑”。然而，深圳的“历史遗留违法建筑”占到了现有住宅的半数以上，且在宝安、龙岗、龙华等地，还有大量这样的楼盘在售。

　　在当前高房价的背景下，小产权房因其价格优势赢得了巨大的市场，同时也是对当前土地制度的重大挑战。根据现有制度，农村集体土地不得建设商品住宅，并向集体组织以外的成员销售。国土部此前也多次表态，小产权房不得确权发证，不受法律保护。

　　专家认为，经过多年的整治，新增小产权房的销售已经大受影响，但由于多数现有小产权房社区已经成熟，如何处置存量小产权房，是当前政府部门的主要课题。全国工商联房地产商会此前发布的数据显示，1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。

　　国土部今年年初表示，将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理。但目前为止，这一工作的进展尚未向外界公布。

　　在城镇化加速推进的阶段，小产权房的存在被认为是土地城镇化慢于人口城镇化的表现之一。有业内人士认为，其存在的原因较复杂，应实行区别对待、分类处置。其中，尚未销售的小产权房，新建、续建的小产权房，必须限期停建、停售。成熟的存量小产权房社区，应予以有条件地“转正”，即在补缴地价款等相关费用之后，通过一定的手续，将小产权房变更为“大产权房”。

　　事实上，由于涉及土地制度，处理小产权房的进展十分缓慢。多数业内人士建议，在分类处置小产权房的同时，还应探索打破制度瓶颈，破除城镇化前进道路上的障碍。