楼市回暖 谁是推手？

　　2012年全国商品房销售面积及销售额月度增速

　　12月18日，国家统计局公布了11月70个大中城市的房价变动和成交量的最新数据，与上个月相比，价格上涨的城市占比高达75%。近期有媒体报道称，北京一家中介表示，二手房一天提价70万元。

　　年底的楼市一点都不平静。11月全国楼市成交量创新高了，12月龙头房企频频制造“地王”，网上一群大佬争论房价的声音也吵翻了天，国土部近日又出手整治“地王”……那楼市到底为什么在年底回暖了？调控到底能不能降低房价？应该怎么预防房价暴涨？

　　本期财富观，经济学家马光远、中国人民大学经济学院副院长刘元春、《央视财经评论》评论员张鸿共同讨论。

　　Q 1

　　房价为何年末回暖？

　　记者：最近房价为什么回涨了？房价已经见底反弹了吗？

　　马光远：房价整体上涨的一个趋势，从下半年已经开始显露苗头。目前有加快上涨的态势。当然这个态势的背后，最根本的原因，我不认为是基本面发生了变化。

　　目前能够扭转买房和卖房双方预期的关键，是大家都在看城镇化。大家都认为，在城镇化以后，很多人要进入城市，进入城市以后肯定需要房子，那么房价肯定要上涨。如果按照这么一个简单逻辑的话，那么，在没有制度性举措抑制的情况下，明年房价暴涨的猜测很有可能变成现实。

　　张鸿：造成房价上涨的因素很多，投机和投资性需求只是其中的一部分，甚至不是最主要的部分。最根本的原因是制度，比如说土地制度需要改革，财税制度需要改革。我们希望收入能够涨起来，到最后房价和收入比起来，不是那么高了，那就需要有收入分配制度等一系列的改革，所以我觉得明年房价调控会更难，因为涉及到根本的改革，一定会更难。

　　我不认为一天涨70万这样一个个案，是因为中介或者是房东要制造恐慌情绪，我反而觉得，假如我们是房东的话，可能自己也会被这种恐慌情绪影响。这就相当于股市，我一看涨了，本来想卖的，但是怕踏空了，赶紧撤单，然后调一个更高的价格，一下子调70万上去。这种现象的出现可能是房东自己也受到影响的结果。因为现在不管是买的，还是卖的，大家现在有一个大概趋同的判断，就是房价开始平稳地见底回升了，至于是不是牛市，很难说。

　　国家统计局数据显示，4月有3个房价上涨的城市，5月是6个，6月是25个，7月是50个，8月是35个，9月是31个，10月是35个，到现在是53个。下跌的城市4月份是46个，之后是55个、57个，然后房价下降的城市又逐渐减少。大家现在看，上涨的城市也在增加，上涨的幅度也在增加，交易量也上来了，就是呈价涨量增的态势。那么，稍微有点投资基础的人就知道，大概见底了。可能再加上开发商、中介也跟着引导市场预期，大家就大概达成了一个基本的判断——见底了，开始回升了。

　　刘元春：一天提价70万元的这种消息，毫无疑问是属于市场噪音的范畴之内。目前全国的总体数据虽然有所变化，但变化还没有如此离谱。

　　从过去10年里中国房地产市场，特别是房地产中介所发布的一些资讯中，我们会发现，这样的炒作行为时有产生，我们应该撇除这样一些噪音，来看噪音背后的一些变化。

　　我们会看到区域出现了一些分化，一线、二线城市的相对库存量有所减少，但三、四线城市的库存在进一步急剧上升。随着交易和市场供求的变化，我们的投资数据出现一些变化，价格数据也在出现一些变化。这说明市场噪音在很大程度上对我们的一些基础变量产生了放大效果。当我们看到这样的消息时，一定要理性地看待。

　　Q 2

　　调控能不能降房价？

　　记者：我们目前的调控政策主要是抑制投资、投机需求，确实取得了成效，但现在出现的反弹是不是说明调控政策需要改变？这些调控措施到底能不能降低房价？

　　马光远：房地产政策并没有改变，我们看到的基本面并没有改变，但是人的预期改变了，预期改变在中国房地产的历史上起的作用是很大的，所以对这种情况，政策层面一定要予以关注。

　　刘元春：我们目前所看到的一些基本量，比如，M2的存量的确很高，90多万亿元，加上国际资本流动的逆转，再加上目前市场预期的逆转，可能会导致资产价格泡沫的压力在短期里急剧上扬，而这种上扬会给我们下一步整个宏观经济调控和推动城镇化健康有序的进行，带来前所未有的压力。

　　这就需要我们在政策层面上给予一个明确的信号。应当说，前几天中央经济工作会议把这个信号释放得比较完全。一是坚持房地产调控不变，是一个很重要的信号，同时还提出了对于资产泡沫、资产价格的上涨要高度关注，对于这种系统性风险要高度关注。因此，房地产的价格变异是盯防的要点。

　　张鸿：现在的房地产调控也需要改革，比如说房价高是一个症状，就像发高烧一样，现在我们限购的政策，包括我们对需求抑制的政策就是退烧药。但是有很多原因能造成发烧，接下来我们要调控的是深水区，房价调控到了深水区，我们什么时候不吃发烧药，温度也不会升上去了，这才算治好这个病了。所以接下来就是要改革，要去炎症。

　　Q 3

　　如何预防房价暴涨？

　　记者：在市场预期出现逆转的情况下，明年房价会不会出现新一轮上涨？我们应该如何预防房价暴涨？

　　刘元春：经济泡沫化、经济产业空心化和粗放式的土地财政的模式是不可持续的。因此中央经济工作会议提出的下一步的城镇化，是超越传统的粗放式的城镇化的，它是指有质量的城镇化、集约的城镇化、绿色的城镇化、智能的城镇化和低碳的城镇化。

　　这种城镇化跟以往有几大不同，第一，它不是简单的通过卖土地，通过土地高度增值获利来推动的城镇化，那么这就要求我们在土地市场上要有所改革。目前房价趋高，各方面的预期出现变化，很重要的一个是在土地市场上，所以土地财政应当是我们未来改革的一个很重要的点。

　　张鸿：在听到众多信息以后，许多普通老百姓会有点动摇，这叫需求冲动。我基本上从短信来判断房地产市场的状况，现在每天收到卖房短信开始增多，而且直接打电话的也开始多了，问你要不要卖房，需要买房吗。这说明市场开始热了，中介开始活跃了。

　　接下来是开发商买地的冲动，尤其是一些大的开发商从今年下半年开始，他们的资金开始充裕了，熬过了冬天以后就开始拿地。当然开发商拿地以后，从理论上讲，在一年半或两年后才会变成供给。但当每出现一个地王的时候，都会对周边的房价造成影响，卖房者一看，这个楼面价已经4万多了，我赶紧不卖了，我赶紧涨70万、涨80万，所以在某种程度上，地王的出现可能会造成房价的恐慌性上涨，有些人就因此而惜售不卖了。

　　再有就是我们必须提防潜在的冲动，就是地方政府的财政冲动。现在经济增速放缓了，一旦经济开始有点放缓的时候，某些地方政府还是会出台一些变相的放松政策，他们叫做微调，让不动摇的房地产调控变得有点动摇。

　　华西都市报记者张飘逸综合《央视财经评论》精彩观点

　　目前能够扭转买房和卖房双方预期的关键，是大家都在看城镇化。大家都认为，在城镇化以后，很多人要进入城市，进入城市以后肯定需要房子，那么房价肯定要上涨。如果按照这么一个简单逻辑的话，那么，在没有制度性举措抑制的情况下，明年房价暴涨的猜测很有可能变成现实。

　　——马光远房价高就像发高烧一样，现在我们限购的政策就是退烧药。但有很多原因能造成发烧，接下来我们要调控的是深水区，我们什么时候不吃发烧药，温度也不会升上去了，这才算治好这个病了。

　　——张鸿中央经济工作会议提出的下一步的城镇化，不是简单的通过卖土地，通过土地高度增值获利来推动的城镇化，这就要求我们在土地市场上要有所改革。目前房价趋高，各方面的预期出现变化，很重要的一个因素是在土地市场上，土地财政应当是未来改革的重点。

　　——刘元春本期嘉宾●马光远经济学家●刘元春中国人民大学经济学院副院长●张鸿财经评论员