购房者的烦恼：京沪公积金贷款买房迷途

人民网上海2月26日电（记者 魏倩） 限购近三年的房市再次回暖之后，30岁的明欣与丈夫最后决定买房。只是这一次拍板，最主要的动力来自她在北京工作的同学。去年末以3万元一平米的价格，在望京买了一套200多万的小两居，除了自筹100万首付外，经信用等级评估可以获得92万元公积金贷款，利率为4.5%。

虽然她的同学最后贷到手的数额，还要根据其公积金账户余额来确定，但是，相较于银行贷款7.05%基准利率，公积金贷款的低利率，意味着获得额度越高，还贷压力越小。

在上海工作的明欣兴奋不已，根据其先生账户每月2500元公积金——比自己同学多了一倍，她设想能获得百万公积金贷款，但了解之后她才发现，现实情况与她的设想相去甚远。

郁闷的购房者

根据上海市现行公积金政策相关规定，购买首套房者，个人贷款最高限额30万，如有缴存补充公积金，额度可增加10万；以家庭为单位，两人都有缴存公积金和补充公积金，最高可申请80万贷款。

而同时期北京市公积金贷款政策是，个人最高贷款额度为80万，经个人信用等级评估为AA级可上浮15%，为92万；评定为AAA级，则可以申请最高104万贷款。

同为一线高房价城市的京沪差异居然如此之大，令明欣错愕不已。根据自己情况，假如购买一套180万的商品房，最多申请40万公积金贷款，付完三成首付，还需86万银行贷款。

按照现行政策，首套房银行贷款在基准利率基础上可8.5折，但细算下来明欣仍需要多付十几万利息。算完帐，明欣买房的冲动几乎消失殆尽。

不只明欣对公积金贷款失望，一位在沪从事公关工作的潘小姐也告诉人民网财经记者，她于去年4月份买了一套66平的二手房，因为丈夫是苏州户口，最后以自己的名义申请到一笔40万15年期的公积金贷款，余款走商贷，需月供8300元，压力颇大。

与之形成对照的是，潘小姐在北京的一对夫妻朋友则用公积金贷款超过百万。夫妻一方是消防员，另一方是民企普通职员，非大国企、中直机关职员。北京市链家地产一家门店店长表示，在申请公积金贷款时，买房者的学历、职称、工作单位等条件越好，就能获得更高的评估打分，也较容易申请到高额度。

但在上海，即使条件再好，以户计算最高只能贷到80万，大多数人集中在30-40万。差异让曾在北京工作的潘小姐形成了“缴存公积金起不了多少作用，多缴也没用”的看法。

上海中原地产一位店长告诉记者，可以选择组合贷，首套房银行利率可以打8.5折。虽然算下来也能少还一些利息，但由于贷款程序复杂，办理时间长，一些民营地产开发商和二手房主并不愿意使用组合贷。

作为国内最早建立公积金制度的上海市，为何在额度上与北京差异巨大？根据京沪统计局相关数据，2012年北京市人均月工资4672元，上海市为4331元，两市商品房均价又都在两万元以上。

虽然京沪两市公积金缴存比例分别为12%和7%，但两个城市缴存额度相差无几，“上海月均缴存约50亿，北京稍高在60亿左右”，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰在电话中向人民网财经记者表示。

根据上海市住房公积金管理中心最近发布的运行报告显示，2012年共归集住房公积金和补充公积金556.44亿元，同比增长19.06%。截至2012年底，累计归集住房公积金和补充公积金3548亿元，累计提取住房公积金1940亿元，余额1680亿元。

而北京市2011年归集住房公积金为683.88亿元，累计归集住房公积金3543.79亿元，提取2006.61亿元，余额1537.18亿元。2012年最新数据尚未公布，该市年初设定目标为归集额为740亿。大致比较，两市额度相近。

陈杰说，“差别是比较大，上海个人最高40万额度，相对于市场房价是比较偏紧的”。

即使在同时期的广州市，个人公积金贷款额度最高为50万，家庭最高为80万，并且省内公积金可以互通。而上海附近的杭州市个人公积金贷款额度最高也有50万。

上海的“尴尬”

设立公积金制度目的在于“扶持广大中间收入阶层满足合理的住房购置需求”，意即帮助刚需买房人群；贷款额度控制严格，则在于限制投机性买房，“但现在恰恰不利于我们工薪阶层买自住房，对投资买房的人也遏制不了，像上海紧邻长三角这些经济发达城市，有钱人非常多”，潘小姐认为。

对于京沪两市动辄百万的房子，陈杰认为“夫妻双方加起来最高能贷百万是可以的”。

但正在限购之中的房地产市场要政府调整公积金额度却比较尴尬。陈杰表示，“现在时机敏感，调整就相当于放出一个信号。在平稳时期可以逐步调整，相对来说对中间层支持力度更大一点。”而且早在2008年时，北京、杭州等全国多个城市调整缴存比例至12%，广州最高可至20%，但上海自1999年以来就未做调整，缴存比例目前在全国也算最低。

据陈杰介绍，公积金贷款额度调整主要考虑两个因素，“一是与房地产市场的互动关系；二是资金的安全性问题。”

2009年，由于住房公积金被鼓励用于房地产救市，需求超过归集额度，常州、南京等多个城市公积金闹起“钱”荒，出现公积金流动性危机，上海的额度也一直控制较紧。2012年时，广州市也公积金出现过存取“倒挂”，前五月月支出量超过归集量，调用了往年的归集量来满足需求。

另外调整政策还跟地方政府态度有关。陈杰表示，一是政府不愿意松动公积金额度对房地产市场“火上浇油”；二来公积金有一部分是财政补贴。“上海相对比较保守，缴存越高，财政让利和免税额度相对要高。”

虽然上海个人单笔申请额度低于北京，但2012年上海市住房公积金整体放贷数猛增了一倍，几乎为北京两倍。也就是说，上海公积金受益人群更广。

根据上海市住房公积金管理中心报告，2012年上海住房公积金个贷发放金额达410.38亿元，同比增长54.83%；北京则计划2012年放贷225亿元，2011年为250亿。以贷款数占归集总余额大致估算，上海为24%，而北京为16%。从两个数字可见，京沪两市住房公积金沉淀资金都较高。

陈杰还表示，“北京公积金资金充裕度比较高，即使上限贷100多万，也没什么大问题。但是如果持续出现大幅流出，流入不够，也会考虑调整”。

明欣认为，自己丈夫缴存的公积金比较多，如果政策设计上能更灵活点，比如像北京一样有些评估后的浮动，那么公积金对他们这些城市“夹心层”刚需买房才有所帮助。