广州一手楼成交萎缩难撼价格 刚需入市意愿强

“楼市真相调查”系列报道之一

北京二手房半月减价20万 楼市退烧降温？

“楼市真相调查”系列报道之三

成交量下跌两成 上海楼市陷入僵局

人民网4月9日广州电 （李斌） 今年以来，由于资金面延续了去年四季度以来的偏紧状态，各大银行的房贷利率基本较基准上浮 10%左右，2 月份兴业银行暂停房地产夹层融资和供应链融资以及杭州楼盘降价的消息，一时间使得市场风声鹤唳，各地普遍流传遭遇了“倒春寒”。然而此时的广州天气，却是风雨雷电交加，一向四季不分明的广东，直接从冬季转换入夏季模式。人民财经记者连日来调查发现，广州的楼市一如天气，并未感受到春寒料峭，虽然成交量明显萎缩，但似乎并没有撼动作为一线城市标杆的高房价，且因为前期调控政策逐渐被市场消化，刚需入市意愿有所增强。

近期楼价平稳 统计数据存偏差

近日，杭州、常州等地楼盘降价风肆虐了整个长三角。这两天，广州也传出多个楼盘打折促销的消息。人民财经记者走访市区若干楼盘发现，不少大楼盘都打出了不同程度非常诱人的优惠活动。例如有楼盘打出了2万抵30万的优惠，也有楼盘推出了降低首付，分期付款，更有楼盘推出了创新金融产品购房宝，买房的同时还能有收益。然而，当销售小姐给人民财经记者计算具体房价时，人民财经对比资料才发现，事实上，价格并没有多大变化。

人民财经发现，之前媒体爆出的时代地产旗下的时代倾城全线8.8折，据该售楼处给出的折后单价显示，均价依然为16000~17000元每平方米，与其去年9月时的均价并没有发生变化，反而被套上了特价的噱头，引刚需入市。

据时代地产内部人士接受人民财经记者采访时坦承，此次促销只是开发商众多营销手段之一，作为时代地产去年至今的价格制定策略上，并没有采取过任何降价的措施。该人士还透露，时代地产依旧对今年广州楼市充满信心，并不认为房价会有走低的可能性。

而同样被传言降价的位于天河公园板块绝佳地段的新世界地产旗下的东方新世界熹园，目前在售的只剩下127平方的尾货以及为数不多的样板房，售楼小姐介绍说，由于是尾货，朝向较差，因此售价相对是性价比比较高的，原本熹园均价都在3.8万每平米左右，现在推出2万抵30万的活动，这些尾货算下来最低也要3.55万起。

数据显示，2014年3月份，广州全市网签一手住宅6164套，环比上涨37.3%，同比大跌43.8%;成交面积705522平方米，环比上涨39.8%，同比跌45.5%。虽然从环比来看，3月份的市场成交要好于因春节长假而陷入低迷的2月份，但同比去年3月份却逊色不少。在价格方面，3月份广州楼市成交均价为15537元/平方米，环比涨19%，同比涨6%，是今年连续第二月上涨，同时创下近年来月度最高纪录。

尽管如此，据业内人士透露，这组数据“被迫”包含的水分极高，因为，限价限签政策的松绑，令大量早在去年就被限签的单位蜂拥而出进行网签，从而导致了除花都、增城、从化三区外其他各区成交出现井喷，也就直接影响了数据的真实性，相当“不可信”。同时，从目前情况看，楼价略微促销就有成交迅速跟上，表明楼市还远未到“拐点”。

成交量大幅萎缩 开发商促销放烟雾弹

近日，某地产代理小刘正在忙着做旅游攻略，忙碌了一年，她打算在近段时间好好放松一下。“3、4月份本来是地产行业传统的淡季，我很多同行都会选择这个时候休年假，一来刚好年终奖也发下来了，二来这个时期离开岗位一段时间并不会对业绩有多大影响。”小刘说。

“成交确实淡了很多，相比去年最旺的时候，成交量估计要少个5成。”作为一个楼盘的售楼精英，小刘对这种淡季早已处之泰然。然而对于广州的房地产房价是否处于楼价拐点，小刘明显不认同这个观点。她告诉人民财经，自己公司所代理的楼盘遍布广州全市，从业内人的角度来讲，迄今没有看到有楼盘需要跨过开发商给出的底价。“与杭州房地产市场不同，广州外来人口多，刚需需求旺盛，市区基本上降价的可能性很小。”

她举例说，现在媒体总喜欢拿一下降价促销作为楼价松动的证据，其实这只是个烟雾弹而已。开发商给代理商的售楼价格是有底价，这个底价就已经确保了他们核算过的利润水平。在营销过程中，会根据底价给代理几个百分点的优惠权，代理再将这些优惠折扣分派给自己的销售团队。“你们现在经常看到某些一口价房，特价房，或者优惠折扣房，都是销售团队根据营销计划，有选择的释放自己手中的折扣点，而这些折扣点都是确保开发商绝对利润基础上的，不能解释为是降价。”

供小于求 二手学位房旺季提前杀到

那么，说好的降价呢？

人民财经发现，即使在二手房市场，价格也没有下降的表现。据了解，教育部于2月下发关于就近入学的通知，广州将全面推动免试就近入学，这一政策让学位房旺季提前来到，中原地产的报告称，3月份有13.1%的买家因需要学位而购房，数量比2月暴增两倍多。

广州市天河公园板块因为拥有市区稀缺的公园资源，再加上其完善的教育设施，已经成为广州市区房价涨幅最快的板块之一。合富置业高级置业顾问邹经来接受人民财经采访时表示，现在该区域二手楼的放盘价普遍在3万以上，3月明显要比2月成交量要大一些，大部分买家都是冲着学位而来。再加上今年地铁口在开工，买家惜售现象明显，供不应求的情况下，也有卖家乘机涨价。

裕丰地产的业务经理万峰则介绍说，广州的二手房市场随政策调整会出现一段消化期，而今年以来新的调控政策没有出来，旧的调控政策已经逐渐被市场消化，因此今年以来该公司促成的二手房交易至少比去年同期增长三成左右。万峰告诉人民财经，最好卖的还当属于学位房，带学位的房子放盘价基本上比同区市场价要高20%，而且还不愁卖。

据中原地产二手住宅成交数据显示，3月广州二手房成交宗数环比2月份大涨95.4%，与1月份相比也增加了三成左右。中心六区中，除白云区外，其它五区成交宗数环比均超过一倍，荔湾区由于上月基数比较少，环比更是暴涨275%。价格方面，3月份全市均价是22245元/㎡，环比2月份21627元/㎡上涨2.86%。但中心六区均价有所分化，除了天河和荔湾两区环比分别上涨6.8%和1.5%外，其余四区降幅从4%到12%不等。天河区以29390元/㎡居首。

下半年或将“温涨”持续

合富辉煌首席市场分析师黎文江接受人民财经采访时表示，杭州、常州等地的“降价风波”是由于出现“供大于求”的现象，开发商销售遇冷。而近两个月的楼市成交量低，主要是因为银行贷款的收紧，加上改善型房产买家对市场的观望。但在他看来，广州新上市楼盘拥有8个月的存量，不需要用降价来促销，但价格是否还在上涨，并不好下结论。

黎文江直言：“统计数据的上涨不代表楼价真正的上涨，只是去年的上涨现在才看见。”拿今年3月广州11区一手楼网签均价和面积与去年3月对比可发现，虽然价格涨了，但面积却呈现大幅下滑的态势。假如剔除那些被放开签约的楼盘，整体价格是否真的在涨仍属未知数，但成交量的大幅下跌却已经是事实。但他认为，5月—6月是广州传统的房产销售旺季，接下来预计“以价换量”的楼盘将继续增多，而且到时候银行资金稍微有所放松，成交量若上去了，估计会迎来新一轮的上涨，但幅度不会太大。

就在不久前，广州市房协在白皮书中也预测，在楼市政策无重大变化调整的情况下，预计2014年广州新建商品市场将是“高位徘徊、略有升温”的态势。其中，上半年楼市因供求相对平衡，楼市博弈依然存在，故楼市可能出现“价量均高位徘徊”；下半年楼市因新增供应量增加，预计楼价略有增长，但涨幅预计略低于2013年。