樓市投資屬性弱化 千億資金或轉戰股市

　　7月A股開啟一波上漲行情，並伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比，樓市依舊在低迷中徘徊。房地產開發投資增速持續回落，商品房銷售面積也不斷下滑。

　　中國証券報記者調查發現，隨著房地產投資屬性弱化，包括開發商、游資在內的部分資金醞釀進入股市。據業內人士測算，撤離樓市的資金規模將達到千億元。在經濟趨穩、滬港通啟動等預期帶動下，增量資金將對股市產生一定影響。

　　樓市資金醞釀進場

　　老崔是南方某市一家小型開發商的董事長，日前受邀參加一次大型房產投資推介會。與以往不同的是，這次參會的開發商熱度明顯降溫。

　　“樓市黃金期已經到頭了，未來不是沒有投資機會，但是房地產的錢會變得很難掙，成敗與否取決於投資眼光。”在地產行業經營多年的老崔，手中握有位於河北某市的地產項目，盡管有著京津冀一體化的支撐，但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”。

　　“房地產畢竟是重資產行業，而沉寂了多年的資本市場，卻有著明顯的復蘇跡象。我周圍的朋友已經開始調集資金轉戰股市。”老崔告訴中國証券報記者，“最近有地產圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資，而所謂的幾個項目，更可能是進入到A股。”

　　由於當前房地產市場遭遇調控，房企的經營環境日趨艱難。房產項目從拿地、規劃、審批再到開工建設，都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩，不少中小房企后續項目難以跟上，進而醞釀新的投資方向。

　　“我目前手中還有兩個項目，一個進入銷售周期，另一個還在等項目規劃審批后，才能開工建設。”老崔表示，除了項目必要的周轉資金，他已經開始分批將資金轉入旗下的投資公司，伺機等待著A股大行情。

　　“這在圈裡不是秘密，不是說企業開始炒股，也不是說開發商要放棄主業，只是為賬上趴著的資金找到合適的投向。”一位地產業內人士向中國証券報記者透露，目前國內某大型開發商正計劃將百億元資金交給券商理財，指定投向A股市場。“如果未來一年內A股市場有行情，開發商當然不願錯過賺錢的機會。”該人士直言。

　　不僅僅是部分開發商醞釀將資金投入股市，樓市調控背景下，一些社會游資也開始將資金輾轉入市。中國証券報記者在走訪部分券商營業部時發現，不少“大戶”早已開始關注樓市資金入市的跡象。對於7月份以來A股出現的上漲行情，這些股市“老手”們各有看法，除了宏觀預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外，樓市資金也被不少人提及。

　　“最近找我打聽入市的人確實不少，但真正拋房子來炒股的不多，基本是有閑置資金，之前打算炒房但現在來炒股的。”在北京金融街[6.83% 資金 研報]附近某券商營業部裡，一位有著十余年股齡的“大戶”告訴記者，樓市股市中的資金本來就在相互流動，特別是一些企業和私募資金，之前有不少活躍在房地產市場中，現在部分進入了股市。

　　一些券商營業部的客戶經理也告訴中國証券報記者，近期新開戶數較此前略有增長，客戶的賬戶總額也有所增加。中國結算數據顯示，7月底以來A股新增開戶數不斷增長，到8月15日一周，超過15萬戶的新增開戶數規模已經是近20周以來的新高。這意味著場外投資者入市步伐正在加快。

　　房產投資屬性減弱

　　我國房地產市場走過十幾年的“黃金時代”，過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時，仍然呈現出保值增值的特點。這容易讓投資者產生買房“隻賺不賠”的想法。然而隨著當前房地產調控的不斷深化，樓市投資屬性已經大幅減弱。

　　市場人士指出，當前樓市結構正在發生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場，以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化后，“炒樓”資金在資本逐利本性的驅動下，會流向其他價值“窪地”，而A股就是選擇之一。

　　“目前股市的泡沫程度遠低於樓市，還有一定的上漲空間，而且股市投資低門檻，比起樓市投資更易於吸引觀望資金進入。”一位不願透露姓名的券商分析師認為，雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數字，但肯定會是巨大的量級，可能達到上千億規模。“雖然不能說這些資金將全部進入股市，但是對市場會有一定影響。”該分析師直言。

　　事實上，似曾相識的一幕曾經在2010年上演。就在2010年年初，國務院發布“國十一條”，要求加大差別化信貸政策執行力度，整頓房地產市場秩序。同年4月又出台堅決遏制部分城市房價過快上漲的“國十條”。9月鞏固樓市調控成果措施的“國五條”相繼出台，明確提出對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。不久后，差別化信貸政策及相關稅收政策也相繼出台。

　　在樓市政策逐步收緊背景下，2010年下半年房地產市場出現調整，國房景氣指數連續下滑，70大中城市房地產價格指數也出現環比下降。與之相應的，股市在2010年下半年曾連續反彈，並一度站在3000點之上，新開戶數回升，並呈現出增量資金入市跡象。彼時，包括中金公司在內的多家券商曾發布報告，預計原本活躍在房地產領域的資金將流向其他領域，資金規模至少在5000億元以上。

　　“現在所處的情況和2010年時有一些不同。”上述券商分析人士表示，雖然樓市在2010年后遭遇政策調控，部分炒樓資金流出。但由於當時全球經濟低迷，國內宏觀經濟增速持續下滑，股市並不具備上漲動能。但當前全球經濟逐漸企穩，我國經濟結構轉型不斷加速，市場預期正在發生轉變。

　　“今年這波行情更多依賴場內存量資金的拉動，一旦出現一定漲幅，可能會出現回調，這也為新資金進場創造了條件。下一步A股走牛的關鍵在於進場資金的意願，不管是從樓市分流的資金，還是產業資本轉入的資金，重點是成交量能否持續擴大，而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本[2.13%]市場。”上述分析人士直言。

　　市場預期料成關鍵

　　回顧歷史，在流動性充裕時，股市和樓市之間通常呈現正相關，但在目前“一堵一疏”的特殊時期，二者開始呈現此消彼長的關系。業內人士指出，投資者對未來股市和樓市的預期將是資金流向的關鍵所在。

　　在宏觀調控和房地產調控的雙重作用之下，房地產的投資價值開始回落，自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。盡管目前有很多城市加入到鬆綁限購政策的大軍中，但是從業內普遍觀點看，中國經濟增長“去房化”的趨勢並未改變。

　　瑞銀發布的報告顯示，2013年中國住房建設量明顯高於城鎮化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產供應必須調整到一個更低的“新常態”。瑞銀分析師認為，雖然7月信貸疲弱、實體經濟反彈勢頭暫緩，但預計外需持續改善、政策繼續適度寬鬆會幫助經濟增長勢頭在未來兩個月保持穩健。

　　與此同時，流動性持續穩中偏寬鬆的預期也讓市場對於資金面的擔憂減弱。特別是滬港通的推進，對A股低估值的藍籌股繼續上行起到了推動作用。

　　據一家大型銀行的高層人士透露，目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑，一條意在轉投A股市場，等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象。“一方面，港股上市公司分紅等回報更高，另一方面也在觀望中國經濟形勢。”該人士表示。

　　據了解，滬港通的推進正導致大量海外資金囤積香港市場。有機構測算，近兩個月來，香港共16次悉數投放650億元港幣來對沖美元。海外資金目前並未兌換成人民幣，主要購買了RQFII和ETF，但不排除隨著滬港通的臨近，海外資金進入內地市場，成為A股市場增量資金的一部分。