房產救市新政督促房企轉型謀變

　　靠土地增值和資金杠杆賺取利潤的房地產時代已經結束，但已開發未銷售的房產、已拿地未開發的土地還大量“趴在”三、四線城市和不少二線城市。2014年下半年以來，房地產市場期待的樓市調整新政疊加式落地。

　　近日，國土資源部與住房城鄉建設部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》被業內稱為樓市“新政”。

　　記者查閱發現，該《通知》主要包括四方面內容：合理安排住房及其用地供應規模﹔優化住房及用地供應結構﹔統籌保障性安居工程建設﹔加大市場秩序和供應實施監督力度。

　　值得注意的是，新政中並未如預期中出現的降低二套房首付等內容。對此，業內也有諸多聲音，包括“內容可執行度不高”、“需要細化政策才可實施”、“真實意義是短期內通過分類調控消化存貨，長期意圖是引導未開發房地產用地轉型，融合養老、體育、文化等產業，轉變經濟增長方式”等解讀。

　　加快去庫存速度

　　“就目前大中城市樓市庫存狀況而言，由於前期庫存累積、季節性因素、開發商推盤節奏等原因，當前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔大多數。”同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示，尤其是在2015年之初，對於大多數城市而言，由於沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律。

　　事實上，《証券日報》記者年初以來接觸的多家房企高層也都表示，今年去庫存是首要任務，多數開發商也都在營銷上下功夫。近期，中小房企甚至全國品牌房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的營銷措施。尤其是第一季度樓市平淡已成定局的市場背景下，開發商“墊首付”的營銷措施頻頻浮出水面。

　　鑒於此，張宏偉認為，就兩部委新政來看，分類指導、因地施策等政策為消化庫存提供了明確的政策依據，比如優化住房供應套型結構，允許開發商根據市場需求適當調整戶型結構比例﹔將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源﹔支持居民自住和改善性住房需求等，這些政策最直接的目的還是消化商品房的庫存。

　　對此，亞豪機構表示，《通知》頒布后，為滯銷地塊及項目提供了新的機會，開發商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破面臨的市場困局。

　　不過，可對在建項目的住房戶型做出調整的政策初衷雖好，不過，在建項目調整戶型的產品設計投入、建安成本的投入都會進一步增加開發成本、推高房價，如果拿地價格低，增加的成本可以被市場消化，確實能夠幫助部分開發商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價較高的情況下，僅靠調整產品也將無法扭轉滯銷困境。

　　值得一提的是，對於房企來說，加快推盤節奏，抓住新政推出后的跑量“窗口期”，對去庫存還是有利的。

　　加快房企合多元化轉型

　　事實上，上述《通知》首次提出統籌調整土地和商品房供給等內容，包括通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。

　　對此，張宏偉認為，上述政策主要意圖在於調節土地市場供應總量、節奏，消化過量土地供應，通過土地用途轉換方案新政促使地方政府、房企轉變經濟增長方式。

　　張宏偉表示，對於地方政府而言，可以利用好當前產業基礎，進一步優化產業結構，布局新興戰略產業，最終在人口、產業、市場等(產城融合)多方面實現融合。這樣，地方政府一方面盡快擺脫了原有單純依靠住宅用地獲得土地出讓金的尷尬局面﹔另外一方面，也可以借助新政實現產業與地產的協調發展，最終實現經濟發展方式的轉型。

　　此外，對於房企來說，可以利用上述政策利好機會，實現向“地產+X產業”的發展模式的轉型。事實上，市場嗅覺敏感的開發商早就開始了轉型行動，包括以分享老齡化為核心的養老地產布局戰略，以分享城市化為核心的商業地產布局戰略、房企積極與互聯網+公司合作等等，這些都有可能成為房企戰略轉型的方向。