房屋贈給非親屬 房價兩成繳個稅

　　房屋贈與是指一方（贈與人）自願把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人願意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當事人應訂立書面合同。限購背景下，房屋贈與可以躲避限購嗎？房屋贈與需繳納哪些稅款？被贈與的房屋還可以再轉賣嗎？本報為您一一解析這些問題。

　　親屬間贈與 免征兩種稅

　　房屋贈與在一定條件下可以免交營業稅和個人所得稅，但需要繳納契稅，今后再轉讓則需要繳納20%的所得稅，而買賣過戶所要繳納的個人所得稅為成交價的1%。所以，如果房產受讓者今后打算轉讓房產，建議還是採取買賣過戶的方式，而不選擇贈與。

　　根據國家的相關規定，三種情形下的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅和征營業稅。這三種方式是：(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹﹔(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人﹔(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　　值得注意的是，若贈與人與受贈人非以上關系，受贈人需要按照房屋評估價20%繳納個人所得稅。

　　除此之外，個人向他人贈與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據相關規定，對於個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核並簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關(或其他征收機關)應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑証上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字並將該表格留存，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑証的個人，房屋權屬部門不予辦理贈與產權轉移登記手續。

　　受贈房出售 征20%所得稅

　　在市場上，採取房屋贈與方式進行過戶的案例僅是少數，很大原因就在於受贈房屋再次出售時，出售方要繳交易額20%的個人所得稅，這一稅率相當之高。

　　根據規定，受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

　　經適房贈與 先辦產權証

　　房屋的產權即為其所有者對房屋佔有、使用、收益和處置的權利，隻有同時具備了這幾方面的權利才稱得上是完全的產權，房屋贈與的條件就是該房屋具有完全產權。

　　而根據國家現有規定，經濟適用房為有限產權，經濟適用房購買者的使用權受到了一定的限制。也就是說，經濟適用房隻能用於有經濟適用房購買資格的本人使用，無權轉於他人使用。同時經濟適用房沒有獲取收益的權利，也沒有贈予的權利。

　　但購買經濟適用住房滿5年后，購房人可向政府交納土地收益等價款后，取得完全產權，此時，便可以進行房屋贈與。

　　“假贈與”過戶 暗藏風險多

　　現實中，有些購房者想通過“假贈與真買賣”的方式過戶，已達到規避營業稅和個人所得稅的目的。

　　但事實上，如果雙方不符合可以免征稅的三種情況，受贈人需要繳納的個稅稅率非常高，購房人反而得不償失。其次，對於贈與的房產，銀行一般會認定受贈方免費接受贈與的行為，沒有實際交易產生，因此也不能辦理按揭貸款﹔而對原房主來說，買方可能會在公証后以無償贈與為由拒付房款，隱藏巨大風險。

　　因此，在房產過戶中，買賣是操作較為便捷和安全的方式。一般來說，假贈與一般都會簽訂“陰陽合同”，在過戶時走的是贈與程序，實際上則為買賣行為，私下簽訂了買賣協議。由於贈與合同是“陽合同”，是法律承認的合同，買賣合同是“陰合同”，法律不予承認。一旦購房人抵賴，拒絕給賣方支付房款，賣方將會有巨大損失。而對於受贈方來講，日后再出售時還是要多繳納稅費。