房地產年底成交或翹尾 企業明年或上調銷售目標

　　房地產企業明年可能上調銷售目標

　　同事的QQ簽名換成了“新任房奴”，五環外的住宅，讓這四個字包含了剛需更多的喜悅與心酸。在房價環比連續攀升6個月后，五環外總價低的小戶型成為許多剛需的上佳選擇。

　　11月北京樓市量價齊升

　　單價不高總價低的樓盤是剛性需求所苦苦尋覓的。昨日上午，記者以購房者的身份來到位於小湯山的納帕瀾郡，售樓處冷冷清清，而這，都源於11月24日納帕瀾郡三期8號樓開盤兩小時推出的86套房源就已全部認購。當記者詢問是否還有新盤推出時及價格時，置業顧問毫不隱瞞地說“我們明年還有一棟樓要開盤，價格會有所上調。”

　　正當記者准備離開時，遇見了一對來簽合同的老夫妻，詢問中得知，他們給兒子准備的婚房選擇在了這裡，在新建住宅普遍單價較高的情況下，他們選擇了交通配套較好的納帕瀾郡。

　　持續上漲的成交量改變的不僅是房企“以價換量”的做法。二手房方面，業主的議價空間減小至1%，當有多位客戶時，業主坐地漲價的情況也比較普遍。

　　“李女士，你最近還看不看天通苑這邊的房子？”

　　“價格怎麼樣？”

　　“已經漲上來了，大戶型都要到16000元/平方米以上了，其實，不如6月初那會兒你就出手買了。”

　　價格，是剛需最關心的數字。每一次鏈家地產天通苑分店的置業顧問小浦給記者打電話，記者都免不了先詢問單價，至於戶型朝向，都是次要考慮的因素了。在一次次的猶豫中，房價持續走高成為像記者一樣持幣觀望的剛需們不得不面對的現實。

　　中國指數研究院發布的報告顯示，北京、上海等十大城市房價已經回到同比增長通道。統計數據顯示，11月份，北京新建住宅成交均價21594元/平方米，環比上漲5%，同比更是已經上漲10%。二手房價格的攀漲同樣不容忽視，11月份，二手住宅成交均價摸至24601元/平方米，同比價格增長也已達到6%。

　　“我上個月剛在北六環邊上買了一套房，雖然遠點，但總價低，投資價值還不錯，你要不要也看看，改變一下購房思路。”朋友高聲講解著他的投資思路之時，記者陷入了疑問“難道投資客又回來了？”

　　從今年5月份開始活躍起來北京樓市，歷時7個月依舊處於量價齊升的小幅攀升狀態，雖然庫存量依舊維持在高位，但高性價比房源的減少，還是加速了觀望者入市的速度，這既包括剛需也包括投資客。

　　新建住宅成交量環比激增32.4%，同比大漲94%，北京11月新建住宅合計銷售12988套，這無疑，在北京2012年銷售業績中，寫下了濃墨重彩的一筆。二手住宅成交量的漲幅並不遜色於新建住宅，11月，二手房住宅銷售14449套，環比上漲26.2%，同比上漲了94.5%。

　　年底成交或翹尾

　　雖然北京市住建委近期發布的數據顯示，年末北京仍有9000套商品房處於待審批狀態。從表面來看，近期北京商品房供應量依舊比較充足，但實際上，這還不夠11月份單月的銷量。而年底成交的翹尾，卻成為業界的共識。

　　鏈家地產張旭認為，12月的新增供應在一定程度上緩解了因前期供應不足導致的成交量下滑，年底成交量可能會小幅翹尾。同時，由於年底入市的項目，為了在較短時間內轉化為銷售業績，一般會主要推出符合剛需的小戶型、低價項目，暫時不會冒然提價，預計年底商品住宅價格會保持相對穩定。此外，年底部分開發商沖刺業績，將會加大推出符合剛需的小戶型低價產品的力度，並伴隨一定促銷優惠，是支撐成交量不會出現明顯回落的主要原因。

　　中原地產研究部總監張大偉對價格走勢有著不同的看法，他告訴《証券日報》記者，從目前整體情況來看，樓市以價換量已經結束，12月份出現降價的可能性基本不存在，從7-9月的三季度市場來看，已經是最近2年來成交最高的季度，在4季度將依然維持高位。雖然整體調控政策將依然以偏緊為主，但市場價格將依然維持小幅上漲的趨勢。

　　翹尾的預期，二手房業主的態度起到重要作用。二手房的量價齊升，正在刺激業主由租轉售。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截止11月，今年以來二手房累計漲幅為16%，平均租金累計漲幅還不足9%。從今年新增房源挂牌的情況看，隨著市場的回暖，新增挂牌房源中在租房屋的比例也不斷走高。6月份甚至達到了40%。3-8月期間都保持在37%以上。11月進入暖冬后，該比例為35.4%，雖然並非全年最高，但比10月份上漲2.2個百分點，由租轉售趨勢再度顯現。

　　今年市場持續回暖，房企銷售業績持續攀升，企業完成全年銷售目標的難度並不大。市場回暖的程度也超出大部分房企的預期。與去年的“蟄伏”狀態不同，借助於銷售額的攀升，房企財務狀況明顯好轉，拿地頻率提高，從房企庫存和今年拿地的情況下，可用於銷售的項目儲備相對充足。同時，年底漲價意願也更加清晰。恆大、融創、世房11月銷售均價均有所上漲。

　　“由於今年房企銷售目標的制定普遍偏於保守，明年上調業績目標或成為普遍現象。”張旭預估。