三線樓市鬼城蔓延:營口庫存需消化5年 銀行斷貸【2】

　　而記者提到，營口的樓市供過於求，房價還會漲嗎？售樓小姐突然提高了音量，“肯定會漲！春節過后均價會調高到4400-4500元左右。”

　　隨后，記者在其他幾家樓盤發現，每個樓盤都有一、二、三期規劃，加在一起超過40棟樓，每棟樓都是25層以上的高樓﹔現在都是是准現房或現房銷售，並且到目前為止都賣了一年半到兩年的時間，均價都在4100-4500之間﹔所有的售樓小姐都說自家樓盤是尾盤銷售﹔本地人改善型需求是主力。

　　但當地一位承接樓盤自來水管道安裝的建筑商孫大明(化名)告訴記者，她們都在說謊，故意誤導購房者。“誰會傻到說自家樓盤賣了兩年還沒賣出去幾棟，那購房者還敢買嗎？恆大綠洲銷售最差，估計隻賣出去一兩棟樓，保利·香檳花園次之，26棟樓隻賣出去5-6棟。銷售最好的是本地企業中天集團開發的中天·桃花源，他們賣了一年半也才賣出42%左右的房子。滯銷問題可見一斑。”

　　由於長年跟開發商打交道，他對營口房地產市場非常了解。據他介紹，營口市主城區主要分布在站前區和西市區，這兩個區樓市已經明顯供大於求。“現在，四口之家的房產數都在在2.5套以上，沒有所謂的剛性需求。每年新建那麼多樓盤，開發商說都賣給了本地人，純屬忽悠。大部分樓盤都在市區的邊緣地帶，交通不便、沒有生活配套設施，本地人誰去住？況且，營口房價近幾年都是微漲，投資屬性不強，已有住房的人也沒有多少投資意願。”

　　據他推測，不包括遠郊區縣和開發區，營口市區的存量房5年之內都消化不完。但他認為，就算滯銷嚴重，但營口市區房價下降的可能性不大。“從開發商成本來看，原材料和人工成本年年上漲，目前市區內每平方米的房屋成本大概在3700元左右。開發商已是微利經營。”

　　荒地上的空城

　　相對於市區的滯銷問題，營口沿海產業基地的情況則更為危險。

　　沿海產業基地緊臨全國十大主樞紐港之一的營口港，總規劃面積180平方公裡，正在建設中的哈大高鐵橫穿此處，營口機場也在規劃當中。目前，沿海產業基地計劃發展裝備制造、石油化工、新材料與新能源、商貿物流四大產業。營口市官方稱，沿海產業基地是實現跨越發展的重要引擎。

　　1月20日，中國証券報記者與孫大明打車來到沿海產業基地，一路上看不到人影，隻有一個接一個的地產項目。

　　在樓盤比較集中的一個地方，記者讓出租車停了下來。孫大明告訴記者：“以后這個地方會成為新的市中心。為支持沿海產業基地發展，市委市政府准備南遷到這裡。旁邊還有正在建設的營口市奧體中心和大學城。”隨后，記者走進一個名叫東方塞納城的售樓處。

　　通過與售樓小姐交談得知，此樓盤在2011年9月就開盤了，現在已屬於現房銷售，價格約3000元/平方米，目前按揭貸款打9折。她同樣堅稱是尾盤銷售，已建好的十幾棟樓基本賣完了﹔本地人是購房主力，但一些小戶型的房子被黑龍江過來的人當做投資買走了。

　　記者走訪與之一牆之隔的星匯·奧城樓盤，它們的價格在3800-4000元/平方米。為何相鄰樓盤差價會達到近1000元？東方塞納城售樓小姐沒有正面回答，只是說讓利消費者。但記者從她口中得知，由於臨近未來新的市府中心，東方塞納城原本規劃有住宅和商業城，但目前商業城項目已經停工。“整個項目資金需求很大，現在我們老板要保証住宅部分的資金都有點問題了，所以把商業項目停了。”因此，低價銷售以便快速回籠資金成為當務之急。

　　相比於東方塞納城砍掉商業城，沿海產業基地的一些樓盤已經處於爛尾樓的邊緣。在路過一家叫沿海家園的樓盤時，孫大明告訴記者：“你看，樓都建好了但沒人來買，導致這家開發商資金出現問題，工程去年年底就停了。”

　　此外，記者一路上還看見一些在建樓盤已經停止施工。“看到其他樓盤賣不出去，他們就干脆不建了，這樣損失還少點。”孫大明說。

　　在記者所看過的樓盤中，售樓小姐們都提到，鞍鋼、中石油、中石化、富士康、可口可樂等大型企業的部分工廠將落戶沿海產業基地。但記者乘車轉了一圈，隻看到了鞍鋼的煉鋼爐在吐露白煙。

　　事實上，沿海產業基地還處在前期開發之中。“市政府什麼時候遷，誰也說不准。5年也可以，8年也可以。沿海產業基地現在也只是一片荒地，要引進的企業絕大多數還沒有工廠沒有人員進入，怎麼可能有住房需求？”

　　據孫大明保守估計，沿海產業基地要初具規模至少需要7-8年時間。到那時，該地的房地產市場才會活躍起來。

　　到了夜晚，除了道路兩旁的路燈和來往車輛的車燈能帶來一點光亮外，沿海產業基地其他地方全是一片漆黑。