購房者的煩惱：京滬公積金貸款買房迷途

人民網上海2月26日電（記者 魏倩） 限購近三年的房市再次回暖之后，30歲的明欣與丈夫最后決定買房。只是這一次拍板，最主要的動力來自她在北京工作的同學。去年末以3萬元一平米的價格，在望京買了一套200多萬的小兩居，除了自籌100萬首付外，經信用等級評估可以獲得92萬元公積金貸款，利率為4.5%。

雖然她的同學最后貸到手的數額，還要根據其公積金賬戶余額來確定，但是，相較於銀行貸款7.05%基准利率，公積金貸款的低利率，意味著獲得額度越高，還貸壓力越小。

在上海工作的明欣興奮不已，根據其先生賬戶每月2500元公積金——比自己同學多了一倍，她設想能獲得百萬公積金貸款，但了解之后她才發現，現實情況與她的設想相去甚遠。

郁悶的購房者

根據上海市現行公積金政策相關規定，購買首套房者，個人貸款最高限額30萬，如有繳存補充公積金，額度可增加10萬﹔以家庭為單位，兩人都有繳存公積金和補充公積金，最高可申請80萬貸款。

而同時期北京市公積金貸款政策是，個人最高貸款額度為80萬，經個人信用等級評估為AA級可上浮15%，為92萬﹔評定為AAA級，則可以申請最高104萬貸款。

同為一線高房價城市的京滬差異居然如此之大，令明欣錯愕不已。根據自己情況，假如購買一套180萬的商品房，最多申請40萬公積金貸款，付完三成首付，還需86萬銀行貸款。

按照現行政策，首套房銀行貸款在基准利率基礎上可8.5折，但細算下來明欣仍需要多付十幾萬利息。算完帳，明欣買房的沖動幾乎消失殆盡。

不隻明欣對公積金貸款失望，一位在滬從事公關工作的潘小姐也告訴人民網財經記者，她於去年4月份買了一套66平的二手房，因為丈夫是蘇州戶口，最后以自己的名義申請到一筆40萬15年期的公積金貸款，余款走商貸，需月供8300元，壓力頗大。

與之形成對照的是，潘小姐在北京的一對夫妻朋友則用公積金貸款超過百萬。夫妻一方是消防員，另一方是民企普通職員，非大國企、中直機關職員。北京市鏈家地產一家門店店長表示，在申請公積金貸款時，買房者的學歷、職稱、工作單位等條件越好，就能獲得更高的評估打分，也較容易申請到高額度。

但在上海，即使條件再好，以戶計算最高隻能貸到80萬，大多數人集中在30-40萬。差異讓曾在北京工作的潘小姐形成了“繳存公積金起不了多少作用，多繳也沒用”的看法。

上海中原地產一位店長告訴記者，可以選擇組合貸，首套房銀行利率可以打8.5折。雖然算下來也能少還一些利息，但由於貸款程序復雜，辦理時間長，一些民營地產開發商和二手房主並不願意使用組合貸。

作為國內最早建立公積金制度的上海市，為何在額度上與北京差異巨大？根據京滬統計局相關數據，2012年北京市人均月工資4672元，上海市為4331元，兩市商品房均價又都在兩萬元以上。

雖然京滬兩市公積金繳存比例分別為12%和7%，但兩個城市繳存額度相差無幾，“上海月均繳存約50億，北京稍高在60億左右”，復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰在電話中向人民網財經記者表示。

根據上海市住房公積金管理中心最近發布的運行報告顯示，2012年共歸集住房公積金和補充公積金556.44億元，同比增長19.06%。截至2012年底，累計歸集住房公積金和補充公積金3548億元，累計提取住房公積金1940億元，余額1680億元。

而北京市2011年歸集住房公積金為683.88億元，累計歸集住房公積金3543.79億元，提取2006.61億元，余額1537.18億元。2012年最新數據尚未公布，該市年初設定目標為歸集額為740億。大致比較，兩市額度相近。

陳杰說，“差別是比較大，上海個人最高40萬額度，相對於市場房價是比較偏緊的”。

即使在同時期的廣州市，個人公積金貸款額度最高為50萬，家庭最高為80萬，並且省內公積金可以互通。而上海附近的杭州市個人公積金貸款額度最高也有50萬。

上海的“尷尬”

設立公積金制度目的在於“扶持廣大中間收入階層滿足合理的住房購置需求”，意即幫助剛需買房人群﹔貸款額度控制嚴格，則在於限制投機性買房，“但現在恰恰不利於我們工薪階層買自住房，對投資買房的人也遏制不了，像上海緊鄰長三角這些經濟發達城市，有錢人非常多”，潘小姐認為。

對於京滬兩市動輒百萬的房子，陳杰認為“夫妻雙方加起來最高能貸百萬是可以的”。

但正在限購之中的房地產市場要政府調整公積金額度卻比較尷尬。陳杰表示，“現在時機敏感，調整就相當於放出一個信號。在平穩時期可以逐步調整，相對來說對中間層支持力度更大一點。”而且早在2008年時，北京、杭州等全國多個城市調整繳存比例至12%，廣州最高可至20%，但上海自1999年以來就未做調整，繳存比例目前在全國也算最低。

據陳杰介紹，公積金貸款額度調整主要考慮兩個因素，“一是與房地產市場的互動關系﹔二是資金的安全性問題。”

2009年，由於住房公積金被鼓勵用於房地產救市，需求超過歸集額度，常州、南京等多個城市公積金鬧起“錢”荒，出現公積金流動性危機，上海的額度也一直控制較緊。2012年時，廣州市也公積金出現過存取“倒挂”，前五月月支出量超過歸集量，調用了往年的歸集量來滿足需求。

另外調整政策還跟地方政府態度有關。陳杰表示，一是政府不願意鬆動公積金額度對房地產市場“火上澆油”﹔二來公積金有一部分是財政補貼。“上海相對比較保守，繳存越高，財政讓利和免稅額度相對要高。”

雖然上海個人單筆申請額度低於北京，但2012年上海市住房公積金整體放貸數猛增了一倍，幾乎為北京兩倍。也就是說，上海公積金受益人群更廣。

根據上海市住房公積金管理中心報告，2012年上海住房公積金個貸發放金額達410.38億元，同比增長54.83%﹔北京則計劃2012年放貸225億元，2011年為250億。以貸款數佔歸集總余額大致估算，上海為24%，而北京為16%。從兩個數字可見，京滬兩市住房公積金沉澱資金都較高。

陳杰還表示，“北京公積金資金充裕度比較高，即使上限貸100多萬，也沒什麼大問題。但是如果持續出現大幅流出，流入不夠，也會考慮調整”。

明欣認為，自己丈夫繳存的公積金比較多，如果政策設計上能更靈活點，比如像北京一樣有些評估后的浮動，那麼公積金對他們這些城市“夾心層”剛需買房才有所幫助。