樓市分化：調控下的冰火兩重天【3】

　　最令人向往的度假地

　　海南：部分市縣現“鬼城”

　　□記者魏驊王暉余博鰲報道

　　2月27日正值正月十八，瓊海市區一片繁榮景象，而距離市區僅30分鐘車程的瓊海博鰲鎮，卻是另一番景象。偶來的巴士和零星外地車輛格外矚目，晚20時街道仍難覓“人氣”。《經濟參考報》記者沿博鰲海岸線走訪了“博鰲灣”和“長灘雨林”兩個大型社區，發現這裡已是名副其實的“鬼城”。

　　記者在長灘雨林社區遇到了來自東北的王世寧夫婦，“這裡人太少了，海浪聲音又大，晚上住在這裡有些害怕。”王世寧說，我們是去年底搬進來的，老伴晚上都不敢自己出門，小區內外都很少見人。買房時候售樓員說房子快賣光了，可是現在我發現這棟樓裡的住戶可能不超過5戶。

　　長灘雨林項目置業顧問說，該項目共有精裝現房1700套，現已售出1300套，僅2月就銷售了50余套，起價23000元/平方米，均價在26000元/平方米左右，入住率為30%至40%左右。

　　記者調查發現，銷售和入住情況並非向置業顧問形容的那麼樂觀。2010年開始集中銷售的長灘雨林項目，由於銷售成績不佳且銷量下滑形勢嚴峻，開發商捂盤惜售至今，且目前仍有兩棟公寓樓未對外開盤銷售。

　　據海南克而瑞咨詢中心提供的數據顯示，2011年長灘雨林全年銷售為483套，而2012年銷量下滑至88套，在開盤量增加的情況下銷量下滑82%。今年1月至2月24日，博鰲亞洲灣是博鰲鎮銷售最好的項目，僅售出28套。

　　為比對調查情況與開發商敘述的出入，記者在長灘雨林社區採訪近4小時，發現看房大廳始終無人問津，3輛看房電動車司機已許久未接待客人，且車座上落滿了厚厚的塵土。晚20時，銷售人員所稱“基本售罄的看海‘樓王’”20層共有6戶亮燈戶，空置率在95%以上。

　　百米之隔的“博鰲灣”的空置率更高，記者晚間觀察小區整體空置率近99%。據海南克而瑞咨詢中心監測，2011年該項目全年銷售完成513套，而2012年僅售出8套。

　　與嚴峻的數據相悖的是銷售代理的統計。“社區總規劃住宅共約1000套，目前僅余100余套，銷售情況火爆請抓緊選購。”博鰲灣銷售領隊說。而當記者電話採訪另一位銷售顧問時，得到的答復卻是“目前已簽約售出700余套，共有100余位業主入住”。

　　夜晚行走在博鰲灣長約幾公裡的沙灘上，除觀光燈塔和兩家酒店外燈管耀眼，其他小區大多漆黑一片，儼然一座“濱海鬼城”。

　　據海南克爾瑞信息集團統計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和准備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化周期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　雖然在此之前，海南省住建廳相關負責人已對此否認，表示數據存在重復統計情況，很多擬建房地產項目並沒有形成實際潛在供應的情況。

　　但是，根據海南當地媒體報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現了多起開發商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，一方面由於部分城市在房地產調控前的非理性發展，以致在連續調控后出現泡沫風險。另一方面，因海南旅游地產的特殊性，旅游熱潮逐漸消退，房屋空置率逐漸提高，但部分“候鳥”社區出現高空置率屬合理情況。

　　海南克而瑞咨詢中心總經理王路指出，海南國際旅游島作為經濟特區，應適當放寬民間資本進入旅游資本市場的條件，由於海南獨特的旅游地產資源，宜採取更為有效的舉措精准調控，樓市調控政策不能“一刀切”。

　　王路說，海南國際旅游島的旅游地產發展主要依賴內地購買力，國家樓市調控政策中限貸限購政策對旅游地產影響極大，國家應針對國際旅游島個案進行精細化調控：放寬個人購買貸款政策，減少住宅用地審批比例，提高服務配套用地建設比例，提高房地產企業准入門檻等。

　　記者手記：地處亞熱帶的海南，四季如夏，擁有國內最稀缺的自然資源，是國人度假旅游的休閑聖地。但就是這樣一個令人垂涎之地，它的房地產市場卻已經過數輪起起伏伏。