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政府習慣於制定政策規則，而往往對政策的貫徹落實缺少監督，對政策邊際效應的研究不夠，使得每一輪房地產調控政策的短期化特征較為明顯，因而在政策出台后一段時間內容易引發政策微調的預期。
據國家統計局發布的2013年2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份新建商品住宅價格環比下降的城市隻有1個，持平的城市有3個，上漲的城市高達66個，再次印証了此前的房價上漲預期。
雖然決策層審時度勢，及時出台了新“國五條”及其實施細則，但新的房地產調控政策在影響房地產市場運行、引導預期變化上還需要時間進一步檢驗。
回顧2003年以來的我國房地產市場調控，可以看到，政府對房地產市場運行規律的認識逐漸深化，房地產調控政策目標取向也日漸清晰。但同時也發現，由於政府習慣於制定政策規則，而往往對政策的貫徹落實缺少監督，對政策邊際效應的研究不夠，使得每一輪房地產調控政策的短期化特征較為明顯，因而在政策出台后一段時間內容易引發房地產政策微調的預期。
以房地產限購政策為例，雖然是行政干預，與市場化調節方向相背離，但在當前中國特殊國情下，卻非常有必要。由於中國人多地少，投資渠道狹窄，通過限購政策限制富裕人群購房行為，有利於保護中低收入家庭基本住房需求。限購政策出台后，房地產市場成交量迅速萎縮，房地產開發商對后市預期也出現分歧，部分開發商加快二線、三線城市和商業地產開發，以替代一線城市業務下降。這種情況表明，限購政策在抑制房價上漲、打擊投資投機性住房需求上的作用非常明顯。
2011年1月之后，全國房地產市場出現了明顯調整，直至2012年4月，因剛性需求集中釋放，房地產市場出現了“小陽春”景象。但市場區域性回暖並沒有引發高度關注。一些地方政府試探性鬆動房地產政策，也沒有引發中央政府嚴厲問責。在歲末年初之際，一線城市房地產市場“淡季不淡”，房價漲幅明顯。
在筆者看來，當前出現全國性的房地產市場回暖，從根本上說，並不是因為限購政策“不管用”，或是因為這些房地產調控政策沒有發揮作用，而主要是因為房地產調控政策執行可能出現偏差，以及政策效應受到了一些條件的內在約束與限制。
仍以限購政策為例，若能夠嚴格執行，完善細則，應該可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出現。但也應該看到，限購政策主要針對特定人群，短期內政策執行具備剛性特征，中長期內彈性很大。特別是隨著時間推移，符合購買條件的人群增多，這恐怕是限購政策自身無法彌補的缺陷。
新“國五條”實施細則很具體，盡管市場上可能有分歧，仍應該給予觀察期。事實上，這些年，我們並不缺少有效的房地產調控政策措施，從國際經驗借鑒到自身儲備，我們的房地產調控政策不可謂不全，也不能說全然無用，但無論如何，貫徹落實房地產政策應優於規則制定。
一是要研究政策措施對房地產市場影響的邊際效應。隻有掌握了政策實施的邊際效應，才能靈活運用，實現政策調控目的。二是要加強政策執行與監督，防止政策在實施中“走偏”，將問責制度真正落到實處。三是要加強房地產市場動態研究，有的放矢，根據市場苗頭性變化及時調整政策實施力度，確保住房供求平衡，合理引導房地產市場預期。
