十八屆三中全會或破局新土改

　　9月4日，國土資源部新聞處處長謝暉對媒體稱，截至目前，關於開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見（下稱“指導意見”），“國土部並沒有向地方政府下發過這一文件”。

　　日前，有消息稱，一份事關農村土地改革進程的重要文件已下發至河北、遼寧、吉林等18個省市。消息稱，按文件要求，被確定的28個試點市縣將於今年8月至9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉，“原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標准等法律法規的規定，流轉土地不得用於商品住宅建設”。

　　所謂農村集體經營性建設用地，是純粹以贏利為目的的建筑物及其相應設施所佔用的土地，如商業、餐飲旅館業、旅游業、娛樂業和其他經營性服務業建筑及相應附屬設施用地、商品住宅等。

　　“個人還是期望，相關消息是真的。因為，這是一個突破口，或也是中國土地深化改革的開端，更能為中國的農民帶來真正的實惠和利益。”有專家昨日如是對《國際金融報》記者說。

　　申銀萬國則發布報告稱，頂層設計加速，改革紅利值得期待，“上海自貿區的設立，讓我們看到政府改革的信心和決心。作為新型城鎮化建設的重要突破口，土地改革有望在十八屆三中全會迎來破局，制度紅利值得期待”。

　　地方試點已展開

　　但凡牽涉到改革，中國總脫不了“土地”二字。不論是30多年前的“家庭聯產承包責任制”，還是2008年10月十七屆三中全會《關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》提到的“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”，都與土地改革密不可分。

　　近日，又有媒體稱，今年6月下旬，河北、遼寧等18個省市收到了國土部下發的《關於開展農村集體經營性建設用地流轉的通知》，隨該通知下發的還有一份名為《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》的文件。

　　“消息的傳出實際上在預料之中。”中國價值指數首席研究員崔新生對《國際金融報》記者表示，一方面，很久之前，業界就有過這樣的呼吁﹔另一方面，就現狀看，隨著農村勞動力人口大量向城市和沿海地區轉移，也不適合目前的發展實際，且市場本身也在覬覦農村的這部分土地。

　　具體而言，媒體介紹稱，“國土部下發的文件明確，本輪土地改革主要是針對農村集體經營性建設用地，將在河北省邯鄲市、江蘇昆山市、遼寧省建平縣等28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作，試點結束的期限是2015年6月。”

　　消息還稱，各試點市縣須按“局部試驗、封閉運行、結果可控”的要求，遵循“流轉必須符合國家產業政策、土地利用政策、土地使用標准、環境保護、安全生產等法律法規規定”，“流轉土地不得用於商品住宅建設”，還明確國土部將在2015年10月對各試點進行總結評估。

　　這條消息很快在昨日被國土部否認：沒有向地方政府下發過這一文件。但國土部對媒體承認，“雖然目前沒有形成最終的指導文件，但其實各地就農村集體建設用地流轉的探索已經廣泛展開，其中也包括宅基地流轉。”

　　事實上，《國際金融報》記者發現，溫州市近日發布了《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》：自10月1日起，包括農村土地承包經營權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權，將可以通過溫州市農村產權服務中心進行交易。為此，溫州市專門成立了農村產權交易管委會，負責管理農村產權交易市場。

　　另外，海南省國土環境資源廳已經研究制定了《海南省農民集體建設用地管理辦法》，並上報海南省政府審議。這就能解釋為何海南板塊在昨日A股市場中表現強勁的原因了。此前一天，海南橡膠、羅頓發展、羅牛山、海南高速也曾集體漲停。

　　新型城鎮化的必然趨勢

　　中國價值指數首席研究員崔新生告訴《國際金融報》記者，中國目前最需要的就是改革紅利和“解放思想”，農村土地方面的改革，恰恰能成為最好的“注腳”。更關鍵的是，上述政策能很好地適應李克強總理提出的新型城鎮化的發展方向。

　　一項預測顯示，以2020年中國城鎮化率突破60%為例，即城鎮人口大約為8.5億人，比2012年底的城鎮人口淨增1.4億人。媒體稱，“中國城鎮工礦用地規模已突破10萬平方公裡，據此測算，按人均100平方米為新增城鎮人口提供工礦用地，至2020年，城鎮工礦用地總量將突破11萬平方公裡，該數據將大大突破國土資源部土地利用總體規劃中規定的10.65萬平方公裡的控制目標。”

　　“不僅是推動城鎮化。”南京大學教授宋頌興稱，上述還有助於推進農民城市化。

　　“農民要進城變成城市市民，定居城市，農村的房子就失去作用，但現在的政策土地是不能流轉的，所以城鎮化進程中要解決農村房子、土地閑置的問題。”他解釋，“另一方面，目前耕地有限，農村建設用地能流轉有助於解決用地矛盾問題。而農民城市化以后，原有的耕地進入市場流轉，可以使農村土地相對集中，有利於小農場、農業現代化經營的建立。”

　　但業內認為，政策的推進並不容易。復旦大學經濟學院副院長孫立堅對《國際金融報》記者提醒，雖然不排除十八屆三中全會就迎來土地改革的可能性，但歷來在中國市場，土地都是一個敏感話題——“18億畝耕地紅線及土地所有權問題，就像高壓線一般碰觸不得”。

　　還有觀點稱，從補償的構成來看，目前的征地補償涉及對土地資源及其地上投資、搬遷居住等幾個方面的補償，“但這隻體現了土地作為勞動生產資料價值的一面，而對於土地本身增值、預期收益、養老保障、社會穩定等價值功能以及被征地滅失后所產生的連帶損失的補償未能有所體現”。

　　“據我了解，少數地方十多年前就曾有過類似的試點工作，但真正在市場中的反應並不大。”崔新生說，這就要求中央有關部門，一方面能放出更為明確的政策信號，及更為細化的政策配套，甚至要細化到對農民的各項補償，且詳盡地考慮各方面階層的利益﹔另一方面，對地方“先行先試”的舉動要予以鼓勵，也可為未來政策的全面鋪開提供經驗。