鄂爾多斯空置房綿延數公裡 地產泡沫嚴重

　　9月的鄂爾多斯，秋涼驟起，游走於鄂爾多斯新、舊城區內綿延數公裡的空置樓盤間的人們，備感寒意。空置的樓房記載著鄂爾多斯十年造城運動一路走來的興衰，其間被裹挾進來的還有一個個人物命運的沉浮。

　　自2003年啟動新的城市發展戰略至今，鄂爾多斯已走過了十年城鎮化歷程。“十年‘沉浮’兩茫茫”，曾經轟轟烈烈的“造城”運動，如今日漸式微。除了給這座城市帶來大面積房地產空置及全民財富泡沫化的重殤之外，在新型城鎮化號角吹遍全國的當下，其畸形城鎮化之路所留下的沉?更值得業界再總結，或可為后來者提供一份活生生的現實教材。

　　轉型誤入“房地產化”歧路

　　張大牛是前兩年鄂爾多斯房地產開發盛極而衰的親歷者之一。見到中國証券報記者時，一臉疲憊的他剛從距鄂爾多斯兩千多公裡的興安盟驅車20多個小時風塵仆仆地趕回，他告訴記者，自去年以來，他就把和別人合伙開發的一處未完工樓盤抵押給了前兩年搞民間融資的債主，另謀生意來還還剩下的數十萬元債，今年以來他隔三差五跑一趟興安盟，在那裡開始做一些建材買賣。

　　他打趣地告訴中國証券報記者，鄂爾多斯民間現在流傳一個段子：電視台記者在街頭隨機採訪鄂爾多斯市民：“如果你買彩票中了500萬大獎，你會怎麼花？”市民不假思索地答：“先還債。”“那剩下的呢？”“剩下的慢慢還。”張大牛說，這雖是笑話，一定程度上卻是當下鄂爾多斯老百姓的真實處境寫照：前兩年全民放貸搞融資，全民搞房地產，如今全民追債，全民心累。

　　然而，相比於財富一夜間泡沫化帶來的夢魘，更讓張大牛至今心中唏噓不已的是，當初是怎樣的一種“沖動”讓他一夜間放棄經營多年的煤炭運銷生意，轉而投入到房地產開發的滾滾洪流？他告訴記者，過去十年間，他一直利用鄂爾多斯煤炭資源的優勢，拉起十多輛運煤車的隊伍，在鄂爾多斯與外地來往運煤，年景好時年入百萬元不成問題。而當高峰時多達500多路房地產開發大軍涌入時，他也奮不顧身地賣了資產聚攏一圈朋友蓋起了樓盤。但是，當樓盤還沒有賣出時，就遭遇了鄂爾多斯樓市的冬天。

　　事實上，在中國証券報記者實地調查中，類似張大牛所說的當初的那份“沖動”，在鄂爾多斯當地曾經一度成為普遍的社會心態，甚至是鄂爾多斯過去幾年城市整體發展思潮的一個縮影。正是在這份“沖動”的驅使下，鄂爾多斯過去十年城鎮化路途開始發生偏向，直至誤入“房地產化”的歧途。

　　按照業內專家的普遍共識，科學合理的城鎮化，產業依托是根基，並且這些產業發展要擁有可持續性。北京錫恩企業管理顧問有限公司副總裁傅中近期受企業委托在鄂爾多斯展開了數天調研，他發現，鄂爾多斯城鎮化起初階段可謂運行在良性軌道。依托“羊(絨)、煤(炭)、(稀)土、(天然)氣”這些當地擁有得天獨厚優勢的能源資源產業，特別是憑借煤炭產業在過去十年的黃金發展期，鄂爾多斯用不長的時間就創出了全國第一的GDP增速，人口規模也迅速攀升至百萬人。

　　“如果鄂爾多斯在已有資源優勢上不斷壯大產業規模，且延伸產業鏈或及時尋找替代產業，以抵抗由於資源枯竭瓶頸而帶來的城市經濟長遠發展風險，那麼鄂爾多斯的城鎮化可能會在全國范圍內樹立起一個正面典型形象。”傅中說，近年來當地政府意圖打造總部經濟、裝備制造基地以及雲計算產業中心，均可謂謀求可持續性產業轉型的力舉。

　　但事與願違的是，當房地產業被眾多城市定位為支柱產業並為此大興土木之際，“財大氣粗”的鄂爾多斯也未甘寂寞。眾所周知的是，過去短短幾年時間，因煤炭開發而積累的數千億財富源源不斷地轉移到房地產開發中，過去一切謀求產業轉型的力舉最終都指向一個標杆：房地產化。傅中認為，當城鎮化演變成了房地產化，不僅無法驅動經濟增長，還會產生巨量的房地產泡沫。如今鄂爾多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明証。

　　張大牛也告訴中國証券報記者，當初自己所經營的煤炭運銷公司業績紅火的時候，了解到政府將大力發展旅游經濟，曾打算拿出一筆錢來投資酒店生意，但還未來得及行動，就卷入了鄂爾多斯全民房地產熱。“煤炭行業曾經一度暴利，但當看到像伊泰、烏蘭這樣的煤炭巨頭紛紛‘不務正業’，大搞房地產開發時，誰都想搶食這一塊更肥的肥肉，因此都義無反顧，直到現在一切都化為泡影。”他輕嘆道。

　　先造城后填人的本末倒置

　　按照國內外關於城鎮化的科學理念，城鎮化的一大內涵是在產業聚集基礎上帶動人口的聚集，進而催生城市自發的生長及擴容。而反觀鄂爾多斯，其十年城鎮化走的卻是先造城后填人的本末倒置的歧路。

　　小羅是鄂爾多斯一家市直單位的公務員。過去幾年，她隨著所在單位由東勝區遷移至康巴什新區的新辦公地，成為康巴什新區過去幾年實施的“引人”戰略的一份子。她告訴中國証券報記者，來到新區后，這裡一切都是新的，城市廣場壯麗宏偉，馬路寬闊平坦，處處顯現出一番現代都市的氣派。

　　過去的十年，鄂爾多斯立志將自己打造成東方“迪拜”。在中國証券報記者幾天實地所見所聞中，印象最深的是政府為實施這種願景在配套基礎設施上的努力。除了已為外界熟知的現代化的博物館、圖書館及大劇院等硬件設施外，康巴什目前整個新區的管理採用社區化模式，全區32平方公裡的范圍被劃分為三大社區，每個社區都建成了一個現代化功能齊全的社區辦公大廳，所有民生事項均採用一站式服務模式。不單如此，為打通新區與外界的溝通瓶頸，當地政府還斥巨資將連接東勝及康巴什的公路由原來的雙車道擴寬成六車道，道路兩旁綠化帶種植的都是引自東北和雲南的名貴樹種。所有一切的努力，仿佛都是為了“遠方的客人，請你留下來”。

　　然而，在沒有需求支撐下，所有的努力都顯得力不從心。在與記者的聊天中，小羅最大的疑惑就是“康巴什如今建設的這麼好，為什麼就吸引不了大規模的人來居住呢？”“可能是這裡的消費水平和房價還是很高吧，像我現在做公務員，一個月收入在4000元左右，新區好一點地段的房子都在6000元/平米以上，現在就等著買新區統一建設的公務員限價房，普通商品房肯定買不起。”她說。

　　據中國証券報記者了解，官方統計的鄂爾多斯康巴什新區目前的人口數已達10萬，其中的主要構成是拆遷戶、市直機關公務員及大中小學學生，還有一些當地引進的工業項目的產業工人。

　　傅中對中國証券報記者分析，對於鄂爾多斯來說，未來無奈的選擇是繼續引“人”。但從目前人口構成來看，作為最大主體的公務員及學生的引入基本到位，后續空間已經不足。因此，未來最大的希望在於靠工業項目落地帶來產業工人增多，由此帶動第三產業發展，進而進一步推動人口規模擴大。“但現在的問題是，高房價、高物價可能會成為實現這種預期的最大絆腳石”他擔憂道。

　　傅中的擔憂並非多余。事實上，早在2008年，國家發改委投資研究所課題組曾對康巴什新區未來發展做了一次深入評估，最終形成的評估報告指出，康巴什未來發展的最大潛在難題之一，就在於產業發展成本過高。報告直陳，“新區的建設過度依賴大規模固定資產投資，這帶來當地房地產物業價格過快增長，使得新區發展第二、三產業發展的經營成本很高，產業進入門檻較高，盈利能力較低的第二、三產業，尤其是第三產業中包括商貿流通、餐飲、旅游、社區服務等居民消費性服務業，很難進入新區並快速發展成長起來，加劇了新區未來經濟發展的難度和不確定性。”

　　傅中指出，這種難度和不確定性至今依然存在，成為鄂爾多斯未來繼續推進城鎮化不得不直面的難題。

　　被城鎮化后身份認同危機

　　按照專家觀點，目前國內大力推進的新型城鎮化其首要的定位是“人的城鎮化”，讓農民市民化。而受過多外力裹挾的“被”城鎮化，隻會帶來農民普遍的身份認同危機。值得注意的是，這種危機，已經在鄂爾多斯眾多拆遷農牧民身上逐漸顯現。

　　東勝區罕台廟村是過去幾年鄂爾多斯實施棚戶區改造、推進農民城鎮化的重鎮之一。當地村民老鐵告訴中國証券報記者，過去罕台廟村下轄四個生產隊，前兩年全部整體拆遷，變成如今的四個“社區”。他所在的田園都市小區，80%都是回遷的拆遷戶。

　　中國証券報記者在小區看到，時值正午十分，住戶吃完午飯后都陸陸續續地來到小區門口的小廣場上，墊上幾張報紙開始打起了紙牌，旁邊還有一群人扎好了馬扎，你一言我一語地擺起了“龍門陣”。老鐵告訴記者，這就是如今大家每天的“社區”生活，大家一坐就是一下午，到飯點就各自散去。

　　老鐵說，以前這裡還是農村時，家家都養羊種玉米，平常的這個時候應該是各自趕著羊群去放羊，或者在菜地裡扒玉米棒子。可這幾年，眨眼間變成城裡人之后，卻不知道該干啥。

　　老鐵告訴中國証券報記者，他們小區大多數人過去幾年都拿著上百萬元的拆遷款參與民間融資，可幾乎全部血本無歸。“沒了錢，也沒了羊群，村裡的勞動力不得不都出去打工，過去鄂爾多斯經濟紅火的時候，做建筑工很賺錢，可這兩年工地都停工了，又不知道該干啥了。”老鐵說道。

　　當問到“當初那麼多的拆遷款，為什麼沒想著拿去做點買賣或者搞點正常投資”時，老鐵說：“投資？不是說民間融資也是搞投資嗎？別的什麼，我都兩眼一抹黑。”的確，在中國証券報記者接觸的眾多曾參與民間融資的當地老百姓中，這種說法很普遍。

　　在傅中看來，這種現象背后反映的一個問題就是“被”城鎮化后的農民面對城裡生活、面對財富的無所適從。缺乏像城裡人那樣基本的投資常識，比如炒股票、基金或其他理財產品，當初能選擇的也隻有搞民間融資。

　　談起當初的民間融資，老鐵說就像一場夢一樣。“當初一夜間變得腰纏萬貫，有了房、車，過得挺有城裡人的感覺。但到頭來房子、車子全沒了，才發現，自己還是農村人，啥都沒變化過。”他說，現在最大的希望就是政府能盡量給拆遷農牧民多一些幫助。

　　專家出藥方

　　警惕城鎮化“拉美化”趨勢

　　□本報記者 郭力方

　　一直以來，鄂爾多斯城鎮化不斷引起熱議。中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為，未來國內的城鎮化進程應以產業依托帶動“人的城鎮化”，在此過程中應避免先造城后引人而產生城市貧民窟涌現的“拉美化”現象。北京錫恩企業管理顧問有限公司副總裁傅中則提出，化解鄂爾多斯當前城鎮化遇到的困境，最重要的任務就是在現有規劃思路下，加快產業多元化轉型，以帶動人口及需求的增長，推進城市經濟可持續發展。

　　“拉美化”是大忌

　　中國証券報：在當前推進城鎮化已上升為國策的大背景下，如何總結鄂爾多斯過去十年推進城鎮化給其他城市帶來的經驗啟示？

　　劉元春：首先，鄂爾多斯以“羊煤土氣”資源型經濟起家，特別是隨著煤炭行業進入十年“黃金期”，鄂爾多斯也迎來了經濟發展的“黃金十年”。但是，隨著煤炭行業近兩年出現大滑坡，鄂爾多斯各方面的危機也應運而生。以煤炭為代表的資源行業都是周期性行業，一定會有個起落期，這就要求主政者對於這種經濟規律要有深刻的認識及政策預期，考驗著政府的風險預警機制。鄂爾多斯這些年也在嘗試尋找接替性產業，但在房地產化大潮的推動下，這種努力明顯具有滯后性。這就提醒國內眾多城市，特別是資源型城市，目前身上肩負著產業轉型及城鎮化的雙重任務，兩者其實是相得益彰的，關鍵是要在加速轉型中實現產業均衡發展，進而帶動人口增長，推進城鎮化。

　　其次，從現階段來講，國內眾多城市的發展壯大的歷程都是以產業帶動人口增長，城市擴容。這在一定程度上避免了重走過去一些拉美國家的老路：在無產業依托的情況下，單純擴大城市規模，使得眾多城市貧民窟涌現，各種社會問題叢生，最終導致城市化進程受挫。鄂爾多斯“先造城、后引人”這種推動城鎮化的思路，就存在“拉美化”的風險，應當值得警惕。

　　最后，實現新型城鎮化關鍵是要實現“人的城鎮化”，縱觀發達國家城鎮化發展過程，其標志並不是什麼一個地方蓋起了多少樓，農業人口改成了城市居民。其本質上是要實現農民身份轉變過程中伴隨著人的文明化、現代化，沒有這些，就是在城裡打工一輩子，也算不上達到了“人的城鎮化”的要求。

　　產業多元化是正道

　　中國証券報：就目前鄂爾多斯城鎮化已經造成的困境，應當如何尋求化解之道？

　　傅中：城鎮化不等於造城，早期城鎮化的大干快上思想應該摒棄。在目前已造成的局面下，如何加快實現人的流入，可能是鄂爾多斯要現實考慮的問題。我認為，還是要遵循城鎮化的科學思路，加快尋找多元化的產業依托，進而實現人口的大規模增長。

　　首先，鄂爾多斯需要擺脫資源型發展，走向循環經濟。鄂爾多斯現有18個產業園，每個產業園均有各自的主題，既有像裝備機械這樣的傳統工業主題，也有像雲計算這樣的高科技主題，更有物流園這樣的保障性主題。怎樣讓這些產業園真正發揮價值，不僅解決當地人的就業，更能吸引外來人口形成人口流入，是鄂爾多斯現狀解套的可行方案之一。

　　其次，鄂爾多斯空氣環境優質，有草原、沙漠等多稀缺業態資源，更有成吉思汗、元蒙文化的積澱，這些對發展旅游業來說是非常好的基礎。如果把鄂爾多斯做成蒙古源流文化特色的旅游城市，並在未來形成養生、養老的旅游產業延伸，也是鄂爾多斯的出路之一。

　　要實現當地巨量存量房的盤活，需要加快人口導入，但單憑鄂爾多斯的200萬人口是很難實現的。如果在現有住宅項目基礎上實現整合，將其改造成為鄂爾多斯大旅游產業的配套，也是思考方向之一。

　　小村旁奔馳店的沒落

　　□本報記者 郭力方

　　在鄂爾多斯的幾天，讓人印象深刻的人和事有很多，但其中留下印象最深的是在罕台廟村採訪時猛然發現，離村子不遠處的原野上赫然矗立的一家奔馳汽車4S店。聯想到一般隻在大型城市的核心區才能看到的奔馳4S店，現實中卻坐落在一個村子旁邊，著實讓人心生驚訝。

　　當地村民告訴中國証券報記者，這家店是早幾年前鄂爾多斯創造一個個一夜暴富神話的時候建起來的。那時候，這邊的村民手裡都握著上百萬甚至上千萬的鈔票，買豪車幾乎是司空見慣的事。但在民間借貸一陣秋風橫掃之后，整個鄂爾多斯九成以上人的財富都瞬間化作泡影，這家奔馳4S店由此變得門庭稀落，少人問津。

　　看來，這家奔馳店，正如同一座紀念碑，見証著鄂爾多斯曾經的輝煌。

　　記者和村民老鐵走進這家店，大廳裡，除了錯落有致地擺設的各種款式豪車之外，卻少有人氣。隻有前台接待在禮貌招呼著，不一會兒，從后面匆匆走出一位銷售顧問，一邊帶著記者看車，一邊詢問著購車需求。

　　一旁的老鐵則木訥地坐在那裡，不住地轉著頭掃視著店裡的一切，並不停地告訴一旁詢問其需要喝啥飲料的服務員：“我不要什麼咖啡，隻要給我來杯茶就行。”

　　奔馳店的銷售顧問告訴記者，現在來店看車的人已經很少，而在兩年前，這裡每天都是人頭攢動，一個月能有超過50輛中級以上配置奔馳車的銷量。“鄂爾多斯人仿佛一夜之間從富庶之城黯淡了下來，最近接待的都是來店詢問是否可以變賣手中豪車的人。我們已經好幾個月沒有銷售業績，再這樣下去，隻有辭了這份曾經讓無數人羨慕的工作。”他無奈地說。

　　同樣無奈的還有老鐵。在奔馳店大廳坐了不到一會兒，他就急匆匆招呼記者走人。走出大廳之后，他點起一根煙，淡淡地說：“我根本呆不下去，因為感覺這裡的一切都和我無關。”

　　老鐵的話仿佛也在傳遞像他一樣過去幾年“被”城鎮化人們的無奈。“我們就是農村人，每天隻要有點事兒做，一日三餐無憂，而不是像現在一樣，每天出了門，都不知道該做些什麼，除了打牌，聊天。至於說到奔馳車，仿佛是另外一個世界的東西。”老鐵說。

　　當記者問現在迫切的需求是什麼，老鐵頓了頓，指著不遠處的村子小廣場說，“現在住樓房，家家都有衛生間，但我就始終感覺不怎麼習慣。要是村子小廣場很快能建起個公共廁所，我覺得是最緊要的事。”