房企集體否認欠繳土地增值稅 清算新政或漸近

土地增值稅清算，就像懸在房企頭上的達摩克利斯之劍，每有風吹草動，都會引來一陣騷亂。2007年是如此，今天也是如此。

日前有媒體報道稱，有稅法律師根據國家統計局、財務部以及國稅總局相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅經過精心測算后得出結論，2005年至2012年8年間，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。其中，包括SOHO中國、萬科、招商地產、富力等45家房企榜上有名，萬科截至2012年底應交未交金額高達58億元，排名第三。

一時間，一場有關土地增值稅的大討論，真知與謬論混雜其間，令讀者一頭霧水。其背后，是這個歷史繁雜的稅種，在過去很多年形成的“普遍預征，清算缺位”的現實。

上市房企罕見集體否認

一石激進千層浪，昨天地產股全面下跌。“我們是做房地產的，不是拍電影的。”濱江集團在昨天緊急停牌后，其內部人士向上証報記者表示，為了避免市場誤讀，濱江集團選擇臨時停牌。“聽說大家(其他房企)很多都會發澄清公告。”

果不其然，昨天晚間，華遠地產、金地集團、濱江集團、中華企業、金隅股份、城投控股、北辰實業、萬通地產、首開股份、北京城建等十余家上市房企發布公告，口徑高度一致地否認欠繳土地增值稅。部分房企直言有關報道系誤讀。

以萬科為例，昨日早間，萬科率先回應稱報道源於誤讀，並稱萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為淨利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時間為萬科“站台”，稱未發現萬科拖欠土地增值稅。地產大佬任志強則在微博上高調質疑相關媒體，稱其破壞企業與行業聲譽，有可能起訴媒體的上述行為。

“預征”多年 巨額撥備以防清算

要說清房企巨額的“應交未交”的土地增值稅，先要把稅種說清楚。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。

具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過開發成本50%的，稅率為30%﹔增值額佔成本50%至100%，稅率40%﹔增值額佔比100%至200%，稅率50%﹔增值額佔比200%以上，稅率為60%。

對於一些囤地多年的房地產企業，這是一個巨額的稅率。過去十年間，部分城市房價與土地成本的漲幅有數倍甚至十倍不止。那麼差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。當然，近年來，由於房企利潤空間收窄，應繳土地增值稅比例也確在降低。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過上述納稅政策。因為對房地產開發成本(即可扣除項目)確定方法不詳的項目，有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。”

於是，近十年來，各地房地產市場幾乎清一色地執行了預征的操作辦法，地方征收標准不一。如南京在2007年時普通商品房預征標准為銷售金額的1%、商鋪為2%、高檔別墅3%﹔上海大多數開發項目的預征額為房屋銷售價格的1%。

不過，開發商也明確知道按照稅法，土地增值稅的清算合理合法。理論上說，房企在上交預征土地增值稅后，要在項目結算后，和政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則。這也是萬科等幾乎所有房企都嚴格撥備土地增值稅的原因。例如萬科的58億土地增值稅撥備，就是多年結算項目應交未交的，有可能被清算的土地增值稅。

2007年1月，國稅總局曾發布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，文件公布后兩天，地產股一路狂瀉，資本市場高度恐慌，被稱為房地產宏觀調控史上開發商遭遇的最大一次重創。但此后，隨著全球金融危機的出現以及4萬億救市政策，這一緊縮式調控政策悄然流產。

一位房地產界人士稱，如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那麼多，但是活躍房企幾千億的應交未交金額應該是有的。”

口水戰背后：“清算新政”或漸近

可以說，昨天這場土地增值稅口水戰有偶發因素，也有深層隱憂。

簡單來說，因為用預征來代替清算，是時下普遍被採用的操作辦法。就像萬科所稱，“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念，房地產項目要達到清算條件才需要清算並交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。

房企計提大量土地增值稅撥備，是防止有一天政府會依法清繳土地增值稅，到那時，企業再無不繳之由，而巨額稅金可能高度影響企業現金流。因此，盡管此次媒體報道對歷史成因鮮有涉及，而企業之所以如此緊張地出面澄清，實為對土地增值稅清算，這個達摩克利斯之劍的真實隱憂。

“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的。”一家大型房企高層擔憂地說。另一位接近決策層的房地產界人士甚至預言，這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料的要快。“從一些權威學者最近內部講話來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收未收的相關稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務。”