萬科遭小股東逼問土地增值稅

　　萬科土地增值稅門依然在發酵。在經過遭央視曝光-公告回應-遭律師反駁后，昨日，北京商報記者獲悉，萬科一小股東向深圳市鹽田區法院提出訴訟，要求萬科立即向全體股東公布有關162個項目的土地增值稅繳納詳情。萬科昨日進一步回應稱，還未獲得該小股東或法院的通知，但質疑其利用計提土地增值稅准備金，一方面少繳企業所得稅，一方面又不在利潤中做扣除，涉嫌虛增利潤，是對會計處理和稅收實務缺乏了解。

　　小股東：萬科涉嫌侵佔利益

　　上述小股東、原告、北京市長歌律師事務所律師劉亞軍在起訴書中請求法院判令：萬科公開2012年12月31日之前已完工的162個項目的應清算補繳的土地增值稅金額﹔162個項目已經預提的土地增值稅准備金金額﹔162個項目的分期銷售比例和162個項目的各期毛利率。

　　劉亞軍在接受北京商報記者採訪時表示，起訴萬科的原因有二，首先自己是職業律師，也代理過多起小股東訴訟企業的案件，這次想嘗試通過訴訟來推進大公司信息公開。其次，自己自2009年至今一直持股萬科，如果此次萬科拖欠土地增值稅成立，就可能涉嫌吞佔股東可分紅利潤。

　　萬科：缺乏會計及稅務常識

　　萬科方面昨日對北京商報記者表示，還未獲得該小股東或法院的通知。萬科稱，近期有關人士質疑萬科，利用計提土地增值稅准備金，一方面少繳企業所得稅，一方面又不在利潤中做扣除，涉嫌虛增利潤，達到“兩頭佔便宜”的目的，是對會計處理和稅收實務缺乏了解。

　　“計提土地增值稅准備金是會計准則的要求，在企業財務報表上必須產生當期利潤扣除，而稅務機關在核收企業所得稅時，並不會在稅基數字中減去這一准備金金額，因此不會導致企業少繳或遲繳企業所得稅，所以房地產公司不是兩頭佔便宜，而是兩頭都佔不到便宜。”萬科方面表示。

　　業內：口水仗焦點不在一個層次

　　盡管此前在央視曝光后，關於土地增值稅的輿論呈現一邊倒的局面，但昨日也有部分業內人士稱，“引起央視和開發商爭議的分期項目和轉讓85%，其討論並不在一個概念層面上”。

　　財稅專家、江蘇嘉和利管理顧問有限公司董事長、常州如來納稅人俱樂部總裁蔡桂如在接受北京商報記者採訪時強調，國稅總局187號文規定，“已竣工驗收的房地產項目，轉讓的建筑面積佔整個項目可售建筑面積的85%以上”，主管稅務機關可要求進行土地增值稅清算。“但轉讓並不等於預售，如果按企業年報中的預售來說明其轉讓情況，就會有很大問題。分期項目也是這樣，具體情況應該以地方發改委的審批為准。”蔡桂如強調，開發商對未來可能產生的土地增值稅進行的計提是恰當的，且有具有証券資格的注冊會計師對審計報告出具的無保留意見，不可能少繳企業所得稅，從而涉嫌偷稅。

　　事實上項目公司不預提土地增值稅或即使預提並不能在企業所得稅前扣除，造成項目公司提前繳且多繳企業所得稅時有發生。國稅總局2011年第29號公告就是為了解決這個矛盾，在項目公司注銷時申請退企業所得稅。

　　對於國稅總局187號文中土地增值稅清算條件的兩種規定，即“房地產開發項目全部竣工、完成銷售的”納稅人“應清算”及“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積佔整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”稅務機關“可要求納稅人清算”，蔡桂如表示，前者是主管稅務機關和開發商都有義務，必須清算﹔后者則企業無義務，主管稅務機關可根據自身稅收目標酌情決定是否要求納稅人清算，這是國稅總局賦予主管稅務機關的自由裁量權。

　　“如果要指責開發商欠繳土地增值稅，惟有証明開發商在達到應清算條件后未向稅務部門申報納稅，當然不排除在應清算的情形下有納稅人未主動申請清算或主管稅務機關未要求清算，但千萬不能以開發商年報上應繳稅金為依據判斷開發商欠繳稅金。”蔡桂如表示。