7家房企躋身千億俱樂部 三年鑒証速度與激情

　　業內認為，屬於房地產行業的后千億時代已經來臨，“龍頭”之爭將成為后千億時代最大焦點

　　2013年8月，位於青島的碧桂園十裡金灘開盤，現場火爆。碧桂園與當年揚名業內的恆大如出一轍，急速增加的銷售業績得益於三四線城市的布局。圖/CFP

　　當2013年全國房企年度銷售TOP10終於出爐之時，並未引來太多意外。業績飛升、千億擴容、龍頭之爭等諸多關鍵詞都借由一張榜單塵埃落定，且都在意料之中。

　　當一線房企的能量刻度上升至千億，隨之而來的將是行業集中度的進一步提高和企業利潤的普遍收窄，房地產企業的競爭格局也將日趨激烈。

　　業內認為，一個屬於房地產行業的后千億時代已經來臨。有研究指出，房企的銷售體量在進入千億尤其是兩千億序列后，對於規模擴張的速度需求將會出現普遍下降。千億，對於房企而言，只是一個銷售數字，而如何面對新時代的新變局？才是企業面臨的新問題。

　　毋庸置疑，行業新一輪變革的大幕已然開啟。

　　三年鑒証速度與激情

　　距離2010年萬科集團年銷售額突破1000.6億元，創千億房企之先河，僅僅三年的時間。2013年，千億房企已擴增至7家。

　　包括萬科、保利、綠地、萬達、中海、碧桂園、恆大，在2013年悉數入駐千億俱樂部，與當初萬科一家獨大的行業狂歡相比，業內外對於千億俱樂部擴容本身並未表現出太多詫異﹔人們更多的興趣在於千億俱樂部的增長速度以及未來的發展態勢。

　　如果時間再往前倒推5年，房企百億軍團也不過10家。從昔日的“萬保招金”到后來的“萬保中恆”，再到今天的“萬綠萬保”，房企座次的急劇變化，也充分展示出多年來，房地產行業發展的脈絡。而2013年，被認為是房地產企業在宏觀形勢中復蘇后快速增長的一年﹔機構數據統計顯示，龍頭房企在這一年業績增長率平均達到20%-30%。

　　尤為值得一提的是，2013年全年銷售業績已經超過600億元的華潤置地、世茂地產等標杆房企，也被看作是千億房企的種子選手。據蘭德咨詢總裁宋延慶預言，到2015年，國內千億級房企將達到10家。

　　龍頭之爭還將繼續

　　萬科龍頭地位能否保持，無疑成為后千億時代，業內外關注的焦點。

　　2013年，萬科全年銷售額仍然位居首位，但領先第二名綠地集團115.3的微弱優勢，似乎讓“龍頭”的地位岌岌可危。而綠地集團成功在香港借殼上市后，商業地產及海外業務進入了快速發展期，其2013年前11個月銷售額已達到1342億，在當時已經成為距離萬科最近的房企。

　　事實上，萬科的競爭對手並非隻有綠地一家，千億軍團的每一家企業都已對龍頭地位虎視眈眈。

　　在商業地產領域稱王稱霸的萬達，目前擁有商業持有面積達1700萬平方米，預計2014年底達2300萬平方米，規模將躍居全球第一，這與專注於住宅開發領域的萬科形成鮮明對比。

　　一向被業內稱為“悶聲發財”典范的中海外，去年8月發出重組信號，母公司擬注入涉及超3000萬平方米的土儲。業內人士認為，中海外此次地產業務整合，不僅將極大提升其市場佔有率，在規模上也將極大撼動萬科老大地位。

　　5年來，保利對萬科始終窮追不舍。保利既擁有得天獨厚央企資源的背景，又遵循高周轉高杠杆的市場化運作方式，使其兼具了萬科規模化和中海外“會賺錢”的特征，實力自然不容小覷。

　　緊隨其后的恆大，憑借“薄利多銷”異軍突起，自2013年開始向一二線城市傾斜的戰略，也彰顯其下一步擴張的野心。而從土地儲備來看，也是目前千億軍團之最，總量達到1.294億平方米。

　　以“黑馬”之姿闖入千億陣營的碧桂園，2013年以來，碧桂園提高拿地效率、加快高周轉，海外項目也進入收獲期，為銷售業績帶來大幅補充。

　　時至今日，萬科似乎也察覺到了時局的緊迫，有業內人士透露，萬科已經悄然將千億到2000億沖刺的時間節點設定在2014年。業內人士分析認為，千億級房企陣營擴大，隨之而來的將是行業集中度的進一步提高和企業利潤的普遍收窄，房地產企業的競爭格局也將日趨激烈。

　　■ 熱點

　　碧桂園 黑馬姿態闖入千億俱樂部

　　千億房企榜單，從來不缺乏黑馬。

　　截止2013年12月底，恆大全年累計實現合約銷售金額1003.97億元，用了3年時間實現了銷售翻番，突破千億的規模﹔比恆大更快的，是碧桂園，僅用了1年時間，就從400億元的第二軍團，成功躋身千億俱樂部。

　　碧桂園與當年揚名業內的恆大如出一轍，均得益於三四線城市的布局。

　　從碧桂園去年1060億的銷售額來看，其中很大一部分貢獻來自於三四線城市。據研究數據顯示，在碧桂園去年前三季度銷售面積中，三四線城市佔比高達78.3%。目前，碧桂園廣東省外項目的銷售額比重也從2008年的24%升至2013年上半年的45%，廣東省外項目比重呈趨勢性上升。

　　據碧桂園總裁莫斌在去年中期業績發布會上表示，碧桂園仍將堅持自身發展策略，即關注一二線城市近郊，三四線城市為主戰場，如果有需要，甚至有可能深入到四五線城市。有業內人士表示，由於很多三四線城市目前正處於新型城鎮化的初期，這為房企大規模參與當地的城市建設和城區改造帶來了機會。

　　■ 觀察

　　大房企時代的多元化布局

　　一份針對房地產行業的研究表明，房企的銷售在進入千億，尤其是兩千億的序列后，對於規模擴張的速度需求就會出現普遍下降的趨勢。以萬科為例，在銷售突破2000億后，如果每年保持20%的增長，則意味著每年新增體量將達到400-600億元，這相當於目前一個中型房企的體量。實際過程將很難實現。

　　可以看到，萬科涉足商業地產、推進社區業務聯動，就是在以主動的行為去面對新形勢下的市場。“調控常態化的市場形式下，單一的住宅市場開發已經無法滿足企業持續發展的需求，多元化布局將會形成行業趨勢。”一位不願具名的房企人士告訴記者。

　　事實上，包括萬科在內的其他千億級大型房企在內，均已經開始布局提升利潤能力的新產品線。保利宣布全面進軍養老地產，並試圖打通全產業鏈，將其定位成支撐集團后期發展的戰略布局﹔恆大在經營足球收獲頗豐之后，又開始進軍快消和健康行業，並與哈佛合作進軍高端醫療產業﹔萬達通過商業地產多年的品牌積澱，開始在全國迅速推進文化旅游產業，未來規模巨大﹔而綠地和碧桂園的海外業務進展迅速。這些，無一例外都在為了企業后續規模增長、利潤提升夯實基礎。

　　業內人士對此分析認為，擴大房企布局市場的外延，將是房企千億之后必然面臨的多元化轉型問題。（新京報記者 李捷）