住建部專家：有的家庭上百套房 有的家庭買不起

　　“不平衡”是住房發展主要矛盾

　　———訪住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹

　　在衣食住行、就醫養老等民生問題上，最受關注的無疑是住房問題。為什麼住房問題會如此牽動老百姓脆弱而敏感的神經？為什麼房價的任何風吹草動都會引起全社會的關注？兩會前夕，《經濟參考報》記者就社會普遍關注的住房問題採訪了住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹。

　　《經濟參考報》：網上最有讀者“粘性”的新聞是房價，議論最多、不滿最多、期待最多的問題是住房。您認為這反映了什麼問題？

　　秦虹：進入新世紀以來，我國城鎮住房建設規模迅速擴大，整體住房水平提高較快。然而，不容回避的是在總量和人均水平提高較快的同時，城鎮住房的不平衡性卻大大增加，並引發出許多問題，主要表現在四個方面。

　　首先，住房資源佔有不平衡。一部分家庭擁有很多套住房﹔而另一部分家庭面對高房價，買不起房。網絡上曝光的擁有多套住房的家庭中，都是多達幾十套甚至上百套，引發了社會廣泛關注。

　　住房既有使用屬性也有資產屬性，在任何國家，住房資源的佔有都不可能做到完全平衡。但是過去在沒有任何約束和成本的情況下，將住房作為投資待價而沽，一方面導致了資源浪費和無效供給，另一方面推動了居民家庭財富的兩極分化，既對住房市場的健康發展也對經濟轉型和社會穩定造成了危害。

　　其次，住房條件改善的速度不均衡。住房供給市場化以來，城鎮居民住房總體水平已大幅上升，但市場配置資源的結果是高收入群體的住房條件優先、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭則改善較慢。

　　第六次人口普查數據顯示，2010年與2000年相比，2000年時約有57%的城鎮家庭其住房面積在平均面積之上，而這個指標在2010年時下降到了47%﹔同期，城鎮人均住房建筑面積在50平方米以上的家庭戶增長了252%，佔比翻了一番，而人均住房建筑面積低於20平方米的城鎮家庭仍有29%，這一比例在上海和廣東省是42%，在北京、黑龍江省、福建省、貴州省和青海省是37%。

　　目前城鎮住房的現實是，一方面，部分家庭已經住得很好、面積很大、標准很高﹔而另一方面，部分家庭住得很擠、條件很差，甚至在特大城市還存在大量群居、蝸居、蟻居的現象，城鎮裡的低收入群體與高收入群體住房改善速度差距過大。

　　第三，房價上漲速度與大眾購房支付能力的提高不同步。伴隨著住房市場的發展，我國住房價格出現了明顯的上漲，這個問題在大城市尤為突出。特別是城鎮中低收入者的收入增長較慢，而他們對住房需求的迫切程度卻最大，形成較大反差。　

　　2011年與2000年相比，高收入和最高收入家庭戶的可支配收入分別增長了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和較低收入家庭則分別隻增長了2.1倍和1.9倍。我國大城市房價上漲速度快，而新增就業的中低收入群體多，直接導致了他們購房的支付能力明顯偏低。

　　進入新世紀以來，我國城鎮居民家庭人均可支配收入的增長速度並不慢，但即使與房價上漲速度持平，也會因為兩者的基數不同而使未購房者的實際支付能力弱化。

　　第四，大城市與中小城市住房發展不協調。一方面特大城市持續面臨著不斷上漲的高房價風險，另一方面部分中小城市存在供過於求的風險。

　　特大城市房價過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產，土地價格也不斷攀升，不利於經濟轉型發展。

　　中小城市住房供給超過需求，實際上是透支了未來的市場需求，房地產開發沉澱了大量資金，將會影響金融的安全性，進而對國民經濟的安全發展帶來威脅。

　　《經濟參考報》：不平衡的背后，一定有某種力量的推動。您認為導致這種狀況的主要原因是什麼？

　　秦虹：我認為原因不是單一的，而是多方面的。如我國不同規模城市的就業機會和公共服務水平差異較大，導致人口的不均衡流動，進而造成特大城市住房需求持續旺盛﹔收入分配差距過大，導致財富積累速度差異大，進而居民購房支付能力差異大﹔貨幣超發而投資渠道不足，導致不動產成為居民投資需求的主要對象﹔地方財權事權不統一，對土地財政依賴較強，商品住房中的土地成本不斷上升﹔房地產本身的稅收制度不完善，缺乏持有環節稅收來抑制住房的空置等等。

　　《經濟參考報》：這些不平衡問題，光靠市場這隻手顯然無法解決，還需要政府的手共同發力。你認為政府應該如何作為？

　　秦虹：我覺得，在住房政策方面應抓住住房發展的主要矛盾，有針對性地解決居民最關心的住房問題。

　　第一，根據實際需求，把握好土地供應的節奏。對人口密集、需求旺盛的特大城市，要調整土地供應結構，加大住宅用地供應佔比，適當提高住宅建筑容積率，從根本上扭轉住房供求失衡的格局﹔而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應放慢土地供應節奏，不再搞粗放低效的大規模土地供給，穩定市場秩序。

　　第二，政府做好“補位兜底”，進一步完善保障房政策。自2011年以來，我國已經開工建設各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上，明年還將開工600萬套。在保障性住房建設力度不減的同時，還應通過改革調整，使保障房政策更具針對性，保障方式更豐富，避免保障福利化。使住房困難群體更便捷、更公平、更及時地享受到保障房政策的實惠，棚戶區居民也有望在政府幫助下實現住房條件的改善。

　　第三，針對當前住房的主要矛盾，政策應支持“夾心層”的住房需求。

　　目前住房供應是通過保障和市場兩方面共同解決住房需求。但保障與市場其實並無絕對的界線。如果能更多地運用土地、貨幣等政策支持，如通過提供低價商品住房、補貼、退稅等政策措施，支持無房者到市場購房和租房，就可以將保障與市場有效地銜接起來，充分發揮市場供給的效率。“夾心層”群體住房困難的解決要充分調動購房人的積極性，不能完全依靠政府“夾心層”群體在享受了政府政策補貼支持下購房，應該明晰產權和收益。採取共有產權的方法，可以防止利用政策套利謀利。通過政府一定的幫扶政策支持，由“夾心層”群體以自己的力量為主解決住房困難，可以大大減輕政府建設保障房的壓力，可以使住房政策的支持對象更具針對性。因此，下一步的住房政策，還應對“夾心層”群體的住房需求出台穩定的、明確的、有力度的政策支持，這樣住房供應體系將更加完善，社會預期將更加穩定。

　　第四，嚴格防范風險，確保金融安全。最關鍵的就是要堅決守住杠杆這個底線，銀行應嚴格按政策和風險防控的要求加強對企業開發貸款或個人按揭貸款進行審核發放。根據地區差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產市場。還應積極探索擠出閑置住房的政策措施，盤活住房存量，這既有利於減少資源浪費，增加市場供給，也有利於減少通過大量佔有住房擴大財富差距。

　　除完善住房政策外，還應從影響住房市場運行的外部體制機制改革入手，不斷調整和完善，這樣才能從根本上還原住房市場本身的健康發展規律。