北京樓盤將分層次引導定價

　　大興一高檔樓盤昨日獲批預售，定價每平米超5萬﹔高端樓盤將逐漸由市場決定價格

　　新京報訊 昨日，北京市住建委官方網站“預售許可預告”一欄公示，“理想家園”住宅項目通過預售許可的審核。

　　記者了解到，這一別墅項目定價超過5萬元/平米，這也是本月北京獲批的首個高端住宅項目。對此，專家表示，這不應解讀為北京限價令的鬆動，而是正在對商品房進行分層次的價格引導機制。對於和百姓購房需求無關的高檔樓盤，逐漸由市場來決定價格。

　　大興一別墅項目預售獲批均價超5萬

　　根據市住建委公示的信息，該項目位於大興區西紅門鎮，准許銷售的面積為3.7萬多平米，審核日期是昨天。

　　記者從開發商處了解到，該項目此次獲批的是聯排和疊拼的別墅類產品，獲批的價格在5萬元/平米以上，“我們從去年8月就申請預售，直到現在才批下來。最終獲批的價格比起初的預想低了很多。”開發商相關負責人說，該項目面向的都是高端群體。疊拼的面積為300多平米，總價逾千萬﹔聯排的面積從400到600平米，總價2000萬以上。

　　1月份3個均價超4萬樓盤獲預售証

　　市住建委網站顯示，1月19日至31日，全市共有8個住宅項目取得預售証，其中泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園3個樓盤預售價格超過4萬元/平米。

　　由於此前北京對於樓盤價格的管控已經成為了業內的共知，“價格4萬元以上樓盤不批”的說法也甚囂塵上。因此上月這幾個高端項目獲批時，曾引起媒體廣泛關注。一些媒體甚至驚呼“北京限價令鬆動”。

　　中小套型商品房仍將引導合理定價

　　北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波認為，幾個高端樓盤的入市並不意味著樓市限價令的放鬆或改變，而是可以反映出政府對商品房的價格引導機制在完善。“這幾個都是一些很高端的樓盤，包括別墅等，這與普通百姓的購房沒有什麼關系，也買不起。而從最近獲批的一些普通商品房來看，還是在引導合理定價。”

　　樓建波表示，從目前的情況看，北京對商品房是在實行一個分層次的價格引導機制，將商品房分為了三個層次。首先，自住型商品房是針對剛需家庭，在加大供應量的同時，銷售前就已經確定價格，比同地段的商品房價低30%﹔其次，是中小套型的普通商品房，政府會繼續引導開發商根據市場情況合理確定價格，繼續堅持價格的監測引導﹔最后則是一些高端高價樓盤，這部分與普通家庭基本無關，會逐步根據市場資源來配置，由市場來決定價格。

　　■ 記者觀察

　　從行政限價到分層次引導

　　限價令是從去年上半年被提及的，當時媒體報道，北京要求開發商在預售審批時上報的價格，不能高於前期開盤的價格或周邊同品質樓盤的價格﹔到了去年下半年，又傳出北京對於價格4萬元/平米以上新樓盤，都暫時不批預售。

　　雖然相關部門並未証實這些消息的真偽，但北京獲批預售的樓盤數量確實在減少，新的高價盤幾乎絕跡。直到今年1月，才有個別均價超4萬元的樓盤獲批預售許可。

　　而據記者了解，在主管部門手中，的確積壓著不少待批的樓盤，最長的已“等待”了半年，一些樓盤開發商已拿回去修改過數次價格。

　　樓建波說，行政色彩較濃的限價措施，主要與要實現房價控制目標有關，通過控制高價樓盤入市來實現整體房價的“達標”，但這並不是長久之計。他認為，壓著高價盤不入市，也會帶來不好的后果。一方面，新房入市量減少，影響住宅庫存和預期﹔另一方面，如果政府一直壓著，不但時間越久樓盤價格反彈越高，而且一旦入市，還會形成“飢渴”效應，也會影響樓市預期。

　　今年北京兩會，在有步驟地調整住宅價格引導機制這一問題上，也可以看出一些端倪。

　　北京市住建委主任楊斌表示，保持房價基本穩定，最重要的就是確保中低端人群的基本住房需求。

　　市委常委、副市長陳剛更是明確表示，房價有區位的問題，也有不同價位的問題，分為高端、中端、低端不同類型的房價。“對於房價，老百姓更關心的是自己能買得起的這些房子的價格。”

　　陳剛說，在做足保障房，應保盡保，並加大自住型商品房的供應下，北京的房地產市場中，剩下的隻有大約30%，甚至20%的住房，是奢侈消費或是投資投機的住房。“這些是純市場的，它們的價格，誰在乎呢？應該按經濟規律辦事，價格有漲有跌。”

　　樓建波也認同商品房分層次的價格引導機制。但他同時也建議，政府應該制定中長期的規劃，需要摸清住房狀況的底數，並且要對相關信息公開。“讓老百姓知道，未來幾年都還有多少自住房、中小套型商品房或高端房供應，它們都在哪些地方。每個項目各自屬於哪個層次，是否會進行價格的干預，形成一個良好的預期，才能穩定房價。”

　　本組稿件採寫/新京報記者 馬力