金台觀察:城市土地“去市場化”解高房價難題

“城市土地”是當下中國最典型的稀缺資源（網絡配圖）

提到市場，人們往往將市場導致的各種問題歸結為市場失靈，一出現什麼問題，就說這是“市場失靈”導致的，但是筆者要指出的是很多問題，其實大部分社會問題不是市場失靈導致的，而是市場本身導致的，也就是在市場不失靈的情況下，照樣會導致很多問題，市場出現問題就是因為市場“太靈”了。

比如稀缺資源，如果採取市場化分配的話，就必然會導致有錢的人佔用的非常多，沒錢的人一點也不能佔用，比如翡翠、鑽石、紅木等就屬於稀缺資源，這些產品就大部分為有錢人所佔用，而沒錢的人基本上是零佔用。

但這些產品即使採取市場化分配的方式也問題不大，因為這些不屬於“生存必須品”，屬於奢侈性產品，與生存無關，富人的過量佔用對窮人來說，最多造成一些心理上的不平等感，其他沒有任何實質性的影響。

但如果稀缺的不是鑽石，而是糧食資源呢，那問題就太大了，有錢人大量佔用，甚至糟蹋浪費糧食，就會造成窮人沒有飯吃的情況，就會出現大量的人因飢餓而死亡的情況。

因此糧食與鑽石雖然都屬於稀缺資源，但從生存經濟學的角度來區分，就屬於完全不同的兩種產品，鑽石屬於“非生存性稀缺資源”，而糧食屬於“生存性稀缺資源”。

從生存經濟學的思考視角，非生存性的稀缺資源可以採用市場分配，而對於生存性稀缺資源我們則不建議採取市場化分配。

我們拿糧食來舉例，是因為糧食就是一個典型的生存性稀缺資源，當然這也是相對的，比如在美國、阿根廷這些耕地比較多的國家，糧食就不算生存性稀缺資源，而在非洲、印度這些至今沒有解決糧食自給的國家糧食就屬於生存性稀缺資源，對我們中國來說，在改革開放前，糧食屬於生存性稀缺資源，而現在也不算生存性稀缺資源了。

因為生存性稀缺資源必須滿足兩個條件，一個是生存必須的資源，第二是這種產品具有稀缺性。中國在計劃經濟時代，糧食的總體產量是非常低的，而人口的增長是非常快的，所以當時一直沒有徹底解決好吃飯的問題，但當時的中國除“三年自然災害”時期之外，因飢餓而出現死亡的情況非常少，其中最關鍵的就是當時實行糧食的均等化分配，任何人都不能多佔用糧食，因此即使糧食雖然緊張，但並沒有造成太大的災荒。而在中國實行社會主義之前，因糧食欠收而引起的災荒幾乎是年年有的事情。即使是中國政府最嚴厲的批評者，也不會否認這一點。

飢餓在部分發展中國家，仍然是沒有解決的一個問題，而這些國家的經濟狀況比當年的中國好很多，但是吃飯問題一直解決不了，就是因為他們的分配是不均等的。

其實很多國家在特殊情況下，都是實行糧食均等分配制度的，比如二戰剛剛結束后的日本，因為這是一個非常人道的做法。

筆者並不反對市場化分配資源，而且市場化分配資源對於99%的產品都是可以的，但是對於生存性稀缺資源，則採取非市場化的均等分配更人道，也更公平。

講到這裡，讀者肯定會問，這個理論適用於當下中國嗎？對當下中國還有現實意義嗎？筆者認為：有。在當下中國農民生產的糧食早已經不能算稀缺資源，但是城市人的土地卻成為了典型的稀缺資源。

“城市土地”是當下中國最典型的稀缺資源，中國是一個文明發育比較早的國家，人口多，土地少是最典型的特征，跟美國那些國家不一樣，在美國普通中產家庭就可以住別墅，可以有一個自己的小院子，其實建造一個別墅花不了多少錢，況且美國的別墅都是“木屋”，造價很低，最關鍵還是美國的土地相對中國便宜的多，而這在中國根本不可能出現，中國土地太稀缺了，如果中國人都住別墅，每家都有一個小院子，那中國就會重新出現因糧食短期而引發的飢荒。

在中國，建筑成本也是非常低的，每平米不過一千多元，中國房價這麼貴，關鍵就是“城市土地”太稀缺，土地太貴，土地成本佔到房價的很大一部分，“城市土地”這種稀缺資源，沒有採取均等化分配的方法，而是採取了市場化分配的方法，這導致了中國人現在的房價壓力。

當然造成這種情況的根源，一方面是由於對市場的過度迷信，另一方面則是對“生存性稀缺資源”的特殊屬性不懂所致。在這裡，我們強調的是“城市土地”，其實在農村土地還是非常便宜的，但城市化的中國，人們不可能再回到農村居住，人們隻能往中心城市集中。

在國際上，比如新加坡是一個城市國家，城市土地比中國更稀缺，但新加坡人則可以“住有所居”，關鍵就是沒有採取完全市場化的方法實行住房供給。

而中國現在要解決高房價問題，就必須從城市土地制度實行改革，讓城市土地“去市場化”，讓住房建設回歸建筑成本，如果人們買一套房，人們隻付出每平方米一千多塊錢的建筑成本的話，那中國絕大部分人都買得起房。

那這樣，是不是很多人都擁到市中心去了呢，這種擔心是多余的，首先市中心沒有想象的那麼好，市中心人多，車多，污染大，不清靜，生存環境並不優質，在西方國家，很多人都喜歡住在郊區，隻有交際比較多的人才會喜歡居住在市中心，圖個出行方便。其次人們都會居住在工作單位附近，市中心哪有那麼多工作機會，起碼市中心沒有一家工廠，工廠都在郊區，那些在工廠上班的人，肯定不會住市中心。第三，居住用地實行非市場化的同時，商業用地仍然是市場化的，這就導致不可能所有的公司都集中在市中心，隻有那些利潤足夠豐厚、願意支付更高土地租金的公司才會將他們的辦公地址設在市中心。

那具體應該怎麼做呢，我們可以通過一個項目開發的案例進行說明，首先我們將對拆遷戶的補償由現在的“現金補償”改成“實物補償”，也就是“以房償房”，然后政府在被拆遷地建設新房，新建成的房子以成本價，或是略高於成本的價格銷售。

這樣一來，有三大好處，因為拆遷不涉及現金補償，拆遷戶也就不會漫天要價，第二，政府不再拍賣土地，土地財政被徹底切斷，第三，政府直接充當開發商，開發商的利潤被取消，第四，由於住房直接不再直接由市場供應，從長期看，政府的稅費就可以直接取消。拆遷戶的補償、開發商的利潤、房地產建設的稅費三大塊去掉之后房價自然就回歸建筑成本了。第五就是不會出現現在的惡性循環，因為“成本定價”這一塊是最管用的，“成本定價”一個環節就切斷了房價上漲的預期，房價的上漲也只是與建筑材料的價格上漲挂鉤，而這種上漲就是微乎其微的，即使上漲也完全可以與房屋的折舊進行對沖，因此到那個時候，房屋也就不再具有投資價值，投資房現象將消失。

對於政府財政的損失，我們可以通過進行稅收結構的調整進行補充，稅收結構調整不是增稅，是在稅收總量不變的情況下，改變稅收結構，將原來的損失補充回來，關於稅收結構調整筆者在“低生存成本社會”的論述中也曾有過建議，那就是增加享受型產品和奢侈型產品的稅收，降低生存必須品的稅收，另外還可以增加機器生產型產品的稅收，降低勞動生產型產品的稅收,因為根據經濟學規律，機器生產型產品隨著機器的不斷自動化會越來越便宜，而勞動生產型產品則會隨著勞動力價格的不斷上漲，而越來越貴。政府稅收結構調整不以增加稅收總量為目標，而是以降低民眾生存成本為目標。

而筆者建議的這種政策，其實與現有政策銜接起來也並不困難，因為上述開發方式在舊房改造中就有應用，我們現在就可以讓“公益型國有企業”率先進入房地產開發，率先實行“成本定價”，隻要這些公益型國企供應的住房在市場上佔據一定的份額，住房市場的價格形成機制自然就得到了扭轉，下一步則可以考慮從減免稅費，取消土地拍賣等方式入手。

其實到最后民營的開發商也不必完全取消，隻要實行“成本定價”的公益型國企所開發的住房在市場供應中佔到一定的數量，就能成為市場的“穩倉石”，房地產市場就再也不會出現以前那種瘋長的局面。而民營開發商也不是就沒有了出路，他們可以開發商業地產，開發旅游地產，開發高端地產，這些仍然是空間巨大，市場巨大，也是公益型國企不宜介入的領域，況且公益型國企開發的房地產連市場供應量的一半都佔不到，剩下的也都是民營地產商的市場空間。

中國的國企改革中，一直提到公益型國企的概念，但一直沒見落實，其實完全可以從房地產這個領域落實，讓民眾親身感受到公益型國企的作用。

總之，以“城市土地”為代表的生存性稀缺資源供給方式的不科學，導致了現在中國人的生活困難，中國首先要正確科學的認識這一問題，才能有效地解決這一問題。

（作者系中國人民大學重陽金融研究院世界經濟主管）

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