香港樓市降溫“雙辣招”調控見成效

　　 新華網訊，據《中國經營報》報道，徐女士自去年9月赴香港工作開始，就一直關注香港樓市，咨詢過多家房產中介，也看過多套二手房。一直在購買和租住之間做選擇的她，最終選擇放棄購買，而是在港島西部的堅尼地城租下一套實用面積400平方英尺（1平方米=10.674平方英尺）的高層住宅。

　　 談及關注香港樓市半年多的感受，來自北京的徐女士的結論是：大致相同地段的樓盤，香港房價仍然高出北京1倍以上，而在2013年上半年香港房價開始見頂，目前正處在緩慢下行階段。

　　 《中國經營報》記者了解到，之前香港特區政府實施的打擊炒樓政策效果明顯，再加上外部環境的影響，香港的樓市下行似乎已經是不爭的事實。而更加嚴厲的“港人港地”計劃（指定樓盤的住宅在三十年內隻准出售或轉售給香港永久性居民）也已經暫緩實施。

　　 大地產商降價求售

　　 赴港前，徐女士對香港樓市的了解僅僅是房價高、租金高，租售比大致高出內地1倍。因為要在香港工作至少3年，徐女士曾考慮把在北京的房產賣掉，在香港購入一套總價相當的住宅。然而，來自媒體的消息和中介傳遞給她的信息是：現在房價正在下跌中，非香港永久居民（指在港出生或在港連續居住超過7年的香港居民）購買要征收雙倍印花稅，實在不是購房的好時機。

　　 地產經紀人洪先生告訴徐女士，與內地樓市十年來幾乎隻漲不跌不同，香港樓市價格波動很大。他從業二十多年間，香港樓市經歷了三次大的調整，分別是1997年（亞洲金融危機）、2003年（非典危機）及2008年（美國次貸危機）。“1997年那次調最劇烈，幾乎是斷崖式下跌，樓價直接腰斬，最高的樓盤降幅達70%。而最近一次下跌是2008年，私人住宅價格跌入谷底而后開始反彈，至2012年底累計升幅達134%，創出香港樓市價格新高。”洪先生說。

　　 在2012年年底、2013年年初香港樓價達到最高點后，雖然2013年整體價格也出現了3%左右的微升，但從下半年開始已經緩慢下跌，進入2014年樓價下行已是不爭的事實。

　　 從以往的規律看，香港樓市降價都是從大型地產商開始的。作為香港大型房地產發展商之一，長實集團1月4日開始出售香港2014年首個新樓盤，給予買樓方25%的優惠，按實用面積計算，每平方英尺售價22514元，較此前的新樓盤折讓幅度很大。春節過后，香港北部靠近深圳的元朗地區，一樓盤最新一期報價每平方英尺9200港元，與去年3月底首次開盤時的1.71萬港元相比，幾近腰斬。

　　 新盤降價出售，自然也波及到二手房交易，最直接的體現就是二手房業主降價出售，以求快速出手。目前在香港街頭的房屋中介房源信息櫥窗上，劃掉過高的原價，直接標上更低的新價格的房源信息越來越多，也越來越普遍。坦承最近房屋交易生意清淡的洪先生認為，判斷一座城市的房地產市場是否成熟，新房和二手房的成交比例是一個很重要的指標。香港每年入市新房1萬余套，二手房交易達10萬套左右，這種比例已經持續多年，可見香港房地產市場已經很成熟。房價下行，一方面是業主降價求售，另一方面則是買家吝惜出手，自然交易清淡。

　　 而市場交易的清淡也得到了政府層面的確認。4月1日，針對暫緩實行的“港人港地”計劃，香港特首梁振英認為香港樓市已不存在過熱情況，日后有需要時才會重新啟動“港人港地”計劃。

　　 “雙辣招”壓住炒樓

　　 與內地房地產市場不同的是，香港房價的波動更大程度上受全球經濟環境影響。自美國2008年推出多輪量化寬鬆（QE）措施以來，香港樓價由2009年起連續五年上升，累計漲幅達到134%。但在目前美國逐步退出QE的趨勢越來越明朗，加上外圍經濟環境又未定的情況下，市場擔憂資產價格會受到牽連而下調，樓市首當其沖。

　　 但在徐女士看來，樓價的下跌、交易的清淡，與香港政府的調控措施關系更大，也直接影響了她的購買決策。特區政府在2012年10月和2013年2月出台了一系列組合措施，分別從買賣環節入手，增加交易成本，打擊炒樓，並通過稅收限制了非香港永久居民的入市，被喻為“雙辣招”。

　　 該政策規定，購買住宅3年內賣房需支付10%到20%不等的“額外印花稅”﹔非香港永久性居民和所有公司購房需繳納雙倍即15%的“買家印花稅”，加重了非港人的置業成本﹔對於購買第二套以上物業的買家，也加收雙倍即15%的印花稅。

　　 洪先生表示，“雙辣招”在2013年起到了立竿見影的效果，2013年也成為香港房價升幅最少的一年，成交也明顯回落。根據香港土地注冊處公布的數據顯示，去年香港所有種類樓宇買賣合約較2012年下跌39%。但特區政府官員已多次表明立場，認為香港樓市情況仍不明朗，存在不確定因素，不會輕易“減辣”，暫不會取消調控措施，並希望立法會能通過樓市“辣招”使之成為法律。

　　 2月22日，香港特區立法會已經三讀通過了《2012年印花稅（修訂）條例草案》。在這個先訂立實施、后過立法會的草案三讀前，特區政府已經收取買家43億港元的“雙辣招”相關稅款。在香港，法案在提交特區立法會之前會先在憲報上刊登。法案如要獲立法會通過，必須經過首讀、二讀及三讀的程序，才成為法例。除非法案訂明生效日期，否則有關法例經行政長官簽署並在憲報刊登后便可生效。

　　 香港大地產商新鴻基聯席主席郭炳江對媒體表示，相信“雙辣招”只是暫時性措施，是怕樓市升得太快而推出，隨著土地供應增加、樓市穩定后，政府會再作定奪。郭炳江預測，未來一年個別地區的二手樓價最多可能下跌一成，至於新盤，由於一手樓的建筑費仍然貴，預料跌幅並不會太大。

　　 4月初，徐女士已經住進租住的高層住宅。這套住宅的業主是廣東一位做汽配生意的女老板，2010年以270萬港元買入，目前該二手房的挂牌價是450萬港元。徐女士表示，她會繼續關注樓市，當“雙辣招”取消，房產交易成本下降后，再重新考慮要不要加入購港房的行列。(李向東)