萬達沖刺3000億估值 王健林或奪首富寶座

　　大連萬達商業地產股份有限公司預計於12月23日在香港聯交所主板挂牌。

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　　大連萬達商業地產股份有限公司(以下簡稱“萬達商業”)在港IPO進入沖刺階段，預計於12月23日在香港聯交所主板挂牌，股票代碼為03699.HK.

　　多家機構的預測顯示，萬達商業市場估值有望超過3000億元。而有專業人士表示，此次估值較保守，未來溢價空間可見。

　　值得注意的是，新招股書中剝離了旅游板塊，突出了O2O電商板塊。業內分析，如此做“加減法”是為此次IPO估值護航。

　　事實上，萬達預留了諸多想象空間。通過實施國際化戰略、成立“騰百萬”等組合拳破除被外界唱衰的“天花板”﹔而在萬達商業地產沖刺港股IPO的同時，萬達院線也在推進A股的上市進程。專家指出，未來有望實現“A+H”的良性互動。

　　按市場估算，伴隨著萬達集團的兩塊核心資產將雙雙登陸資本市場，萬達集團董事長王健林的身家或將重新超過馬雲，問鼎中國首富。

　　沖刺3000億元估值

　　12月10日，萬達商業啟動了港交所2014年以來最大規模的公開發售，連續銷售5天，並計劃於12月23日在香港聯交所主板挂牌交易。

　　根據萬達商業8日公布的消息，此次全球發售H股為6億股，其中香港發售股份為3000萬股，國際發售股份為5.7億股，以每手100股H股進行交易，發行價格介乎於每股H股41.8港元至49.6港元，集資規模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)。包括科威特投資局等在內的數十家機構已先后給出了6倍認購。

　　據路透社預計，按上述發行價格區間推算，該公司市值將為208億美元至247億美元，雖然落后於美國西蒙的560億美元，但超過澳大利亞西田的150億美元，是世界第二大商業地產和樓宇開發商。招股書中預計，2015年萬達商業地產將有望沖擊世界第一商業地產開發商。

　　盡管上市集資額較市場預期有所不同，多家投行仍對萬達商業地產紛紛做出預判，給出較高估值。瑞信、中銀、匯豐、花旗等多家機構的估值預測均顯示，萬達商業地產的最終估值將鎖定3000億元人民幣左右。

　　其中，瑞信估計萬達的淨資產值范圍介乎3060億元至3760億元人民幣之間，中金預計萬達的資產淨值為2860億至3170億元人民幣，高盛對於萬達的權益估值范圍為2046億元至3413億元人民幣。此外，中銀估值約為3159億元人民幣，匯豐估值為2960億元至3260億元人民幣，花旗估值為3054億元至3637億元人民幣。

　　多位受訪的業內人士估計，萬達商業估值將超3000億元。

　　瑞信在評估中表示，萬達購物中心的租用成本低、內部收益率高，綜合消費和娛樂服務潛在上漲。此外，萬達目前擁有中國最多的豪華酒店，並擁有海外擴張計劃，瑞信認為，這既意味著風險，也意味著機會。

　　“萬達商業地產是規模、定位和創新思維皆合宜的商業地產巨頭”。中金認為，面對中國的消費轉型，萬達均衡的投資組合結合了出售黃金地段的物業、以銷售體驗為導向的購物中心，以及估值較低的酒店資產，為其帶來快速的資產周轉率，規模巨大並不斷增長的經常性收入，以及潛在的升值價值。

　　高盛注意到萬達的低成本土地及快速的資產周轉有助於為開發出租物業產生現金流，並表示相信由於萬達有能力提供整體而言低於市場平均的租賃價格，因此其購物中心的租用率高，繼而吸引人流，有助讓初期商業地產發展成為成熟的商業區。

　　值得一提的是，新招股書與萬達商業地產9月公布的招股書相比，萬達的公司擁有人應佔預測綜合溢利從此前的不少於199.33億元提高到了240.27億元﹔投資物業預測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元﹔公司擁有人應佔預測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。這意味著，萬達商業的核心淨利潤提高了10.67億元。

　　分析人士認為，整體溢利預測的提升與萬達商業地產提高整體估值的想法息息相關。因為從萬達商業地產籌備上市以來，能否換來高估值就一直是業內最關心的話題。

　　萬達商業地產的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場完全實行市場化發行，對企業盈利業績沒有要求，對關聯交易也相對寬鬆。在此背景下，萬達商業地產溢利預期的提高將更有利於獲得比較合理的估值。

　　據報道，在路演現場，不斷有聲音問王健林對萬達商業地產是否有信心，王健林直接回應：“當然！”

　　事實上，萬達商業的信心源於其一貫的未雨綢繆，這點從新招股書中的“加減法”可見一斑。

　　剝離旅游突出O2O

　　記者注意到，新招股書中，萬達商業地產對其資產包做了增減調配。對此，業內人士分析，如此做“加減法”是為IPO估值護航。

　　作為加法，萬達與騰訊、百度合資成立的“騰百萬”電商植入上市資產包。新招股書顯示，萬達商業地產與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業，以持有萬達集團及關聯公司在萬達電商中所佔的70%股權。Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬達商業地產各持有Wanda Information 50%的股份。至此，“騰百萬”聯手成立的O2O平台正式納入到上市公司中。

　　今年8月23日，大連萬達集團與騰訊、百度訂立戰略合作協議成立電商公司，三者分別持股70%、15%及15%股權，總投資50億元。“騰百萬”的成立意在建立一個從網上到網下即O2O (線上到線下)的電子商務業務模式。

　　對此，萬達商業的解釋是：“我們的商業投資物業為實體店及網下業務提供的黃金地段與上述O2O電子商務平台將形成互補，令人們的消費更加便利。”

　　有業內人士指出，萬達與騰訊、百度的合作，一部分原因是刺激萬達商業地產在資本市場發力，本身也為其赴港IPO增加籌碼。在互聯網被熱捧的今天，線上線下結合的電商故事總是能夠引起資本市場的無限興趣和猜想。

　　萬達商業內部人士向《中國經營報》記者透露，萬達集團層面非常重視O2O業務，目前王健林已不直接管理商業地產，將相當一部分精力放在O2O上。根據王健林的計劃，明年三季度，O2O平台將在全國正式上線。作為減法，萬達從原計劃的上市資產包裡剝離了西雙版納國際旅游度假區開發有限公司、青島萬達游艇產業投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司，將全部股權以41.35億元的價格出售給萬達控股公司。對此招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發因土地用途調整以及若干初步土地開發工程未完成而涉及偶然性。”

　　而在業內人士看來，上述項目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。旅游地產項目投資周期長、投資金額大，目前的資本市場接受程度有限。

　　招股書顯示，上述三個項目中，隻有西雙版納國際旅游於今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的淨利潤，其他兩個項目還都在前期投入階段。萬達商業地產通過剝離資產可以獲得5.21億元的收益。其實，遭遇萬達商業地產甩手的項目不隻這些。招股書中提到，萬達旗下最重要的旅游地產項目——長白山旅游度假項目也排除在了上市公司之外。另有分析認為，萬達此舉也是為后期旅游項目的統一打包上市做准備。“將商業和旅游分開，各自實現上市或許也是萬達的另一步棋。”

　　此前，有行業分析認為，未來萬達要面臨的最大問題是市場飽和與中國經濟放緩的風險。另外，線下零售所面臨的來自電商的沖擊也是萬達要應對的一大挑戰。

　　對此，萬達將雙管齊下予以應對。一方面，萬達通過全球化擴張來分擔國內經濟放緩的風險，在英國、美國、西班牙、澳大利亞等國都砸下重金，投資高檔物業及五星級酒店業務。萬達巨大的規模效應，可以通過全球性戰略布局，延長企業的高速增長期。另一方面，被外界反復強調的電商沖擊也被“騰百萬”的橫空出世打破。

　　預留多重想象空間

　　萬達商業地產招股書披露的數據顯示，萬達商業地產目前在29個省份擁有159座萬達廣場、8座萬達城、168個購物中心、102家酒店，持有運營1470萬平方米的商業物業。而截至2014年6月30日，萬達購物中心的平均租金為75元/平方米/月，被指不高。對此，有投資者認為，這家中國最大、世界第二大商業地產業主及運營商跨越式發展將盛景不再，增值空間有限。

　　真相遠沒有幾組數據那麼簡單，藏在表象深處的內核往往不易被察覺，有接近萬達的人士告訴記者，許多人總是被簡單的數據分析迷惑，簡單地“活在當下”以至於看不清未來。事實上萬達商業預留了多重想象空間，當然，這並不是每個人都能嗅到的。

　　最受市場關注的還是盈利能力，這點可以從其被詬病的低租金說起。上述人士透露，萬達每年新開業面積也計算入內，而新開業的萬達廣場，低租金招商是一個主要策略，受到養商期免租與低租金影響，租金有所拉低，真實的租金回報率應在投資回報周期內計算，將遠不止於表象數據。

　　據可靠數據顯示，在目前已開業的89座萬達廣場裡，有63座開業未滿三年。根據萬達廣場平均3~5年租期計算，2015與2016年，萬達廣場將進入大范圍的換租期。“萬達廣場平均開業后三年步入成熟期，第三年租金收入與第一年的租金收入相比，將增加50%~60%，這意味著萬達廣場未來兩年的租金將迎來新一輪集中爆發式增長。”上述人士告訴記者。

　　據透露，目前萬達商業滿租率保持在97.8%的高位，而連續多年的數據顯示，萬達商業地產的租金收繳率高達99%。未來兩年，開業的萬達廣場數量將達到160家以上。王健林曾公開表示，到2020年萬達廣場至少開250家，面積要超過5000萬平方米。

　　值得一提的是，據蘭德咨詢的報告顯示，萬達近三年的土地成本僅佔其平均售價的9.18%，這在行業內是一個非常低的水平，隻有6.4%的開發商土地成本低於平均售價的10%。對此，業內人士通俗地指出，較低的土地成本將直接作用為盈利空間的提升。

　　此外，時下最為時髦的O2O未來的想象空間尚且無法衡量。上述接近萬達的人士向記者透露，O2O電商概念在資本市場上估值非常高，但因為萬達剛開始拓展該業務，所以這部分資產是以沒有溢價的方式置入到上市資產包當中的，未來預留空間很大。“這無論是對萬達商業此次的市值，還是未來在資本市場的溢價都有好處。”該人士說道。

　　中金表示，我們相信萬達作為體驗式消費平台供應商的定位讓其有能力抵御行業不景氣情況。瑞信認為，萬達商業地產未來的電子商務和購物中心在各項業務上將會形成更多的協同效應和創造更多的價值。

　　同時，萬達院線的壯大也被視為萬達商業的一大利好。11月28日，萬達院線首發審核獲批，將成為A股“院線第一股”。根據萬達院線招股書，2009年至2013年，萬達院線年票房收入、市場份額、觀影人次連續5年均位列全國院線首位。

　　萬達商業的招股書顯示，租金收入貢獻前十大租戶中，排第一的是萬達百貨，其次就是萬達院線。

　　有分析師指出，影院等業務幾乎都是依附商業地產生長起來的。萬達院線IPO之后，其募集建設院線的資金也將對萬達商業產生回報，進一步提升商業地產的價值。除了貢獻租金，影院在商業地產當中還扮演著吸引客流的角色，與其他項目共享客流，從而提高影院周邊的租金，未來萬達商業與萬達院線有望實現“完美互動”。

　　由於王健林在萬達商業和萬達院線的持股比例均超半數，業內預測王健林身家將超過320億美元，奪回“首富寶座”很有可能。

　　不過，王健林表態稱，對首富稱號並不關心：“是不是首富我都得思考未來，想企業怎麼樣走得更遠。”

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