第一代房奴已筑千萬資產 真正房奴集中在80后

　　從本世紀初開始到2003年前后，我國迎來第一波房貸高潮。當時的住房貸款期限基本以10到15年居多，如今10年即將過去，有媒體說“首代房奴”即將“翻身得解放”。但記者調查發現，實際上所謂的“首代房奴”應該被稱為“第一代貸款購房人”，他們中的絕大多數早已經提前還完款，也享受到了資產爆炸式增長帶來的財富，他們隻能被稱為“最幸福的房奴”，以70后為主。真正的“房奴”多數集中在80后，90后則是最為“瀟洒”的一代房奴。從這三代“房奴”的買房故事，不僅能一窺房子帶給中國社會三代人的巨大影響，更能看到一路前行的中國房地產業發展中的一輪輪博弈。

　　根據記者了解，從上世紀末，國家大面積施行住房貨幣化政策，同時銀行開始對居民住房貸款“開閘”辦理。從本世紀初開始到2003年前后，我國才迎來第一波房貸高潮。當時的住房貸款期限基本以10到15年居多，如今10年即將過去，很多首批房貸族也將進入無債一身輕的狀態。

　　■購買超過8年基本已無房貸

　　根據第三方研究機構抽樣統計數據，在北京等城市，目前再上市的二手房，房本年齡在5年以上不需要交納營業稅的普通住宅，之前還有銀行抵押貸款的比例不足20%。也就是超過80%已沒有貸款，而房本在2005年之前，也就是購買超過8年的基本100%都已經沒有貸款。

　　■第一代買房人構筑千萬資產人群

　　“第一波購房者購買房產時即使使用貸款，並不能稱為房奴，首先當時房屋價格絕對值比較低，其次當時房屋的價格相對健康，租售比合理，一套房屋的正常出租價格完全可以補償月供。第三，收入的持續上漲使得在5年前買房的購房者壓力非常小。”中原地產市場研究部總監張大偉認為。

　　如果一定要稱他們為房奴，他們可能也是最幸福的房奴。因為這幾年的房價暴漲，第一代房奴實現了資產的爆炸式增長。如果以現在的房價衡量，第一代貸款買房者幾乎構筑了中國目前主要的千萬資產人群。根據記者了解，“第一代房奴”中的部分人就是在2003年北京商品房5000元時代借助銀行信貸政策批量購房，完成了財富積累。

　　■真正房奴集中在80后

　　從年齡來分，第一代貸款購房者以70后為主，他們正好趕上了商業房貸的興起，不過他們中也有悲催的人，早年因為種種原因買不起房，最后和80后一起忍受高房價的摧殘。中國真正意義上的房奴主要集中在80后這一代，他們中運氣好的趕在了2009年至2010年房地產暴漲之前入市，雖然房子總價不高，但收入增長乏力，整天疲於奔命。運氣差的集中在上述兩年買房，房價高企，幾乎要用70%的收入償還貸款，成為典型的房奴。

　　70后房奴：

　　戶口和買房讓自己站穩腳跟

　　■人物：於先生

　　■年齡：35歲

　　■職業：某金融行業公司品牌策劃室經理

　　■房產：南三環外豐台西馬廠區域兩居

　　■2007年購買時單價：6500元/平方米

　　■2012年該項目二手房單價：約29000元/平方米

　　35歲的於先生說，目前為止，自己還是一名房奴，但相比2007年買房那會兒，已經輕鬆和洒脫多了。

　　從考入人民大學中文專業碩士研究生算起，於先生踏上北京的土地已經足足12年。然而令他真正感到自己在這座城市站住腳的隻有兩件事：2004年參加工作后解決了北京戶口﹔2007年搬進一套雖然需要償還20年貸款的新房。

　　談到買房，於先生說：“完全就是被逼出來的。”2006年，於先生的女兒出生，歡喜之后是壓力。“當時我的事業正處在一個轉折期，進入一個全新的行業。我愛人也剛剛研究生畢業，進入一所中學作語文教師，收入也十分有限。但是為了孩子，我和妻子決定無論如何也要買一套房子，為孩子在北京真正安一個家。”

　　考慮到長遠的職業發展，於先生6年前從北京一家都市報辭職，進入了一家新成立不久的保險公司成為一名基層的品牌專員。“我初入公司的時候平均月薪僅僅四千元出頭，和做記者時比反而降低了。我愛人到現在工作也有五六年時間，工資一直是三千余元。”

　　雖然堅定了買房的想法，但是支付能力是一道過不去的坎，“現在再看六年前的房價，大家都說便宜。很多朋友都遺憾說早幾年如果多買幾套房，現在一轉手，也許都可以提前退休了。但是，6年前大家才掙多少錢呢？我清楚地記得當時簽合同的時候，身邊也不時聽見有人說‘這回可是下了血本兒了。’”

　　在把北京城從三環裡到五環外、東西南北的樓盤幾乎都逛遍后，於先生和妻子最終決定入手一套位於南三環外豐台西馬廠區域的兩居室。“當時的價錢是一平米6500元，幾乎等同於我與愛人每月的全部收入。”

　　就在買房后不久，於先生在騎車上班途中被一輛逆向行駛的電動車撞倒。“在醫院包扎處理后我舉著纏著繃帶的右手，穿著血淋淋的衣服，一瘸一拐挪到公司，當時同事目瞪口呆。”兩個月的恢復期，他沒有再多請一天假。“請假休息全勤獎就沒有了。”

　　相對於許多70后已經名下多套房產，並且早早還完房貸，於先生隻能感嘆自己入手太晚，沒有看清房地產的大勢。因為職位的晉升，於先生收入也有了大幅增長，和當年的窘迫已經大不相同。“我們是外地人在北京最真實的寫照，沒有傳奇故事，隻有柴米油鹽。”

　　■2006年至2007年房地產業生態：

　　2006年針對房地產的宏觀調控政策頻出，時近年底卻看不到調控的效果。北京、深圳、廣州等大城市房價漲幅領跑全國，每個月的同比漲幅均在10%左右。面對高昂的房價，普通人的“不買房運動”、“公開房地產成本”、“集資建房”紛紛登台。2007年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出。但是房價調控效果並沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。

　　80后房奴：

　　倒騰房產成為生活

　　■人物：陳女士

　　■年齡：31歲

　　■職業：廣告公關公司合伙人

　　■房產：東城區富貴園

　　■2006年購買時單價：10000元/平方米

　　■2012年該項目二手房單價：38000元/平方米

　　“你看我白頭發最近是不是又多了？前兩天准備往新房搬家，收拾東西時發現2005年去印尼民丹島玩照的照片，真是物是人非啊……”陳女士最近正在忙著裝修一套位於勁鬆的二手房，並希望能趕在春節前搬進新家。

　　雖然剛剛三十出頭，但是她和丈夫先后買賣的房產已經不下三套，房產証上也幾乎寫滿了包括她與丈夫、父母、岳父母幾個人的名字。“我真的不是為了炒房。”和一般意義的炒房客相比，土生土長的陳女士更像是被近年房地產市場劇烈的風雲變幻所裹挾，透露著些許無奈……

　　第一次確切地感受到買房的需求是在2006年，陳女士與男友的關系已經逐漸確定了下來，開始為將來共同的生活打算。考慮兩個人暫時不需要太大的空間，樓盤位置就顯得很重要。位於幸福大街附近富貴園的一套建筑面積70平米的一居室開間，進入了陳女士的視線。“當時富貴園的房價大概是每平米1萬元上下，在我們這些剛工作沒有幾年的年輕人眼中已經是不折不扣的豪宅了。”很多同事和朋友聽說陳女士決定入手富貴園，隻對她說了三個字——有魄力！

　　70余萬的房款，在父母資助了20萬首付后，陳女士第一次嘗到了作為房奴的自豪與壓力：“即將擁有屬於自己的住房怎麼說也是一件高興事，但是想到父母在外地工作，從上班到退休，每人的工資還沒有突破過三千元，卻因為女兒買房二話沒說就拿出了首付款，心裡確實感到愧赧。”

　　2008年，早年支援三線的母親把戶口遷回北京后，父母及奶奶來京養老就成了擺在眼前的問題。於是，陳女士決定賣掉這套居住了還不到兩年的房子，換一套大房子。然而沒有料到的是，在2009年中旬，就當她剛剛以120萬元的價格將這套房子出售后不久，北京的房價就像火箭一樣急速狂飆，房價在做“俯臥撐”這句話就這樣流行開來。“我家樓下相同戶型比我晚賣了三個月，160萬成交。”這樣的一個時間差不僅導致了至少40萬元收入的損失，陳女士看上的一套位於北四環的二手房價格也在這三兩個月中幾番上漲，超出了她的承受范圍。於是她和男友隻得又回到了租房的狀態，並在出租房中喜結連理。

　　婚后，陳女士丈夫的工作逐漸走上了正軌。而陳女士也離開公司，自己創業。看到這一輪房地產調控已經進行兩年多的時間，房價依然膠著，兩個人決定不再觀望，先后購買了位於房山區的萬科長陽半島一套兩居室給父母回京后居住，及一套勁鬆區域65平米老公房的小兩居。兩個人，又背上了百萬元的房貸。

　　■2008年至2010年房地產業生態：

　　2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，下半年隨著世界金融危機的影響擴大，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬鬆”轉變。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續上演，房價持續攀高。這一波洶涌的漲勢直接導致了2010年被稱為“史上最嚴厲的調控政策”的出台。隨后北京等房價上漲過快城市推出限購令。

　　90后房奴：

　　生活樂趣才是王道

　　■人物：趙悅

　　■年齡：22歲

　　■職業：資產管理公司銷售

　　■房產：朝陽區小悅城(樓盤資料業主論壇)

　　■2012年4月購買時單價：37000元/平方米

　　■2012年該項目二手房單價：38000元/平方米

　　將90后這一代稱作房奴可能並不准確，他們中的大多數人剛剛念完大學，但已有不少人也擠進了買房大軍。但相對於80后的不堪重負，90后房奴更加輕鬆，從來就沒覺得這是他自己需要承擔的。

　　趙悅是一個重慶姑娘，2011年在英國念完書便來到了北京，父親是重慶一家國有企業的老總，靠著父親的關系，她很容易就在北京一家資產管理公司找了一份工作，每月薪酬將近8000元。

　　趙悅告訴記者，回國沒幾個月，家裡就掏錢給她在朝陽的小悅城買了一個小公寓。這個樓盤位於朝青路上，距離年輕人扎堆的大悅城隻有800米，那裡聚集著優衣庫、H&M等潮店，還有天天人滿為患的各種麻辣香鍋。“買這房子主要還是因為公寓不限購，而且一個人住也夠了。”

　　趙悅選中商住兩用的公寓不在限購范圍之內。按照當時的房價，40平米的loft，單價38000元左右，一套房子150多萬，不過這樣的產權隻有40年。“我其實對房子並沒有感覺，從來也沒覺得回國之后就要買房子，是父母覺得應該有個固定的房子。”

　　家裡為她付了8成首付，只是象征性地貸了一點款，這是因為父母不希望趙悅花錢“月月光”。現在，趙悅每個月要還2000多塊錢房貸，這一還款額在北京這樣一個城市並不高。但即便是這樣，趙悅還是覺得錢不夠花。看看趙悅的生活賬單，幾乎80%錢用在了娛樂消費上，而她自己永遠都不太清楚錢到底花到哪裡去了。

　　由於小悅城還沒有交房，趙悅在離金融街(行情股吧資金流)不遠的官園租了一套精裝一居室，房租5000元。這裡幾乎成了金融街的后花園，聚集了大量在金融街上班的小白領。如果全靠趙悅的工資，8000的工資交完房貸、房租，就剩下不到1000了，這點錢還不夠她打車的。

　　趙悅父親對她比較嚴厲，但她母親則更寵愛她，直接給她交了一年的房租，即便這樣，趙悅還是寅吃卯糧，經常刷爆信用卡，母親經常替她還款，還時不時地暗中接濟她一些零花錢。

　　對於國人熱衷的房子，趙悅覺得有些不可思議。她自己數了一下，父母的房子、爺爺奶奶的房子加上購買的小公寓，在北京、重慶總計有六套房子。“我都不明白還不夠麼，我沒法理解大家為什麼這麼熱衷於買房子。然后把所有的錢都用來還月供，而每天的日子都過得慘兮兮。”

　　■2011年至2012年房地產業生態：

　　“史上最嚴厲調控政策”在2011年發揮了效力。從成交均價來看，2010年為20492元每平米，而2011年隻有21929元每平米，漲幅是這一階段中最小幅度。2012年是房價復蘇的一年，從1月份開始，經過了去年調控遭遇的冰點行情后，成交量、成交價格逐漸復蘇，但房價大規模上漲並沒有出現。

　　核心詞

　　什麼是房奴？

　　房奴(mortgage slave)一詞是教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一。“房奴”意思為房屋的奴隸。通常來說，“房奴”就是指家庭月負債還款額超過家庭月收入50%以上的家庭，此類家庭因為負債率較高，已經影響了家庭生活的正常品質。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，並可能影響生活質量。

　　記者手記

　　讓房子回歸到本身價值

　　在中國，沒有一個話題能有房價這樣擁有如此之多的擁躉。從2003年起，北京房價從均價六千多元一路上漲到兩萬多，其間不知道出現了多少個唱空、唱多或者不時改變立場的經濟學家、房地產大嘴，但似乎唯一不變的是行情一直向右發展，房價一直向上攀升。

　　無論是已經成為社會中堅的70后，還是處於夾心層處處遭遇排隊、漲價的80后，或是一副無所謂樣子的90后，似乎都繞不開房子。不管關注與否，房子就在那裡。不管買與不買，房價就在那裡。

　　對於這些人，居者有其屋的心思或早早地種在了自己心中，或早早地埋在了父輩腦海中，成為抹不去、躲不掉的人生關卡。大家不得不承認，房子在大多數人生活中所產生的煩惱和困惑已經遠遠超過它所帶來的安全感。在國人對房產的渴求背后，是財產性收入投資渠道的欠缺，是保障房體系的尚未完善。

　　如果說本世紀開篇的10年，是中國房地產業發展的黃金10年，那麼，未來10到15年，隨著中國城市化的不斷演進、城市人口的不斷集中，中國房地產業或許會進入一個增長相對平緩的白銀發展階段。未來房價會如何，謝國忠、易憲容、任志強依然爭論不休，而能盼望的隻能是00后不再為此困擾，即使沒有房子也能幸福生活。讓房子回歸到它本身的價值和功用，而不是浪費生命的加速器。