房企養老社區銷售不爭氣 保監會連忙排查險企養老用地

近期，有媒體曝出，某房地產企業首個養老產業項目陷入停滯狀態，原項目338套房間隻預訂出64套，佔比不到20%，養老社區開始出現滯銷。

近兩年來，在巨大養老缺口的驅動下，房企、險企在養老領域“高歌猛進”，鮮有養老社區出現滯銷或虧損，此次房企出現的滯銷或為各類涉足養老產業的機構敲響警鐘。

而隨著越來越多的險企入局，險企涉足養老地產的風險引起了保監會的注意。事實上，就在上述房企項目滯銷消息出現后不久，保監會為全面掌握保險養老社區投資、運營等情況，滿足保險監管部門對保險機構投資養老社區業務的監管需求，在去年12月31日下發了《保險養老社區統計制度》，將險企投資養老社區涉及的62項指標納入監管。

養老床位預訂情況成謎

近年來，房企、險企進軍養老社區的消息不絕於耳，而各機構養老社區的床位預訂情況以及入住情況則顯得“扑朔迷離”。

《証券日報》記者所做的不完全統計結果顯示，近兩年來，共有超過80家房地產企業、超過10家保險公司涉足養老地產，其中上市公司超過35家。

在房地產企業中，去年以來就有中茵股份、上實發展、億城投資、越秀地產、鳳凰股份、珠江實業、萬科、保利等企業涉足養老地產。

保險公司中，有中國人壽、中國平安、新華保險、中國太平等上市險企介入養老地產，此外，泰康人壽、合眾人壽、復星保德信、前海人壽等險企也已經投資養老地產。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而在傳統地產開發商、保險機構紛紛宣布進軍養老產業的同時，中石化、首鋼等大型央企也在跨界進入這一領域。

盡管房企、險企積極押寶養老地產，但各機構對入住情況則諱莫如深。

記者就養老社區預訂情況咨詢多家險企相關分管領導，均未得到詳細入住情況，而其他涉足養老社區的險企也沒有公開相關入住信息。

值得關注的是，上述滯銷養老社區的養老模式，與國內險企推行的養老社區運作模式較為相似，滯銷無疑對國內的險企、房企具有一定的借鑒意義。

資料顯示，上述陷入停滯項目佔地面積21.85畝，建筑面積32594平方米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房，定位為首席養生養老第一居所，是集居住、生活、療養、健康、休閑為一體的專業養生養老地產項目。目前，該項目對外銷售的會員卡基本退還給了業主，推崇的會員制模式也改為僅針對本區域老人的長租模式，全國連鎖互換會員制模式暫停。另外，該房企在山東淄博、重慶、江西等地的項目也出現類似情況。

與目前國內險企養老地產項目類似的是，上述房企項目也採用隻租不售的模式，採用會員制管理模式來經營管理。在配套方面也和不少險企養老社區不分伯仲，如項目設有舞蹈、書法、老年大學等配套設施，有完善及時的醫療保健配套，包括全國三甲醫院、各科名醫、海外機構等醫療體系，以及獨立建設的專業化的護理院。

4月開始上報一季度情況

自保監會出台《保險資金投資不動產暫行辦法》以來，不少手握巨資的保險公司已提前布局養老地產項目建設，隨著越來越多的險企入局，險企涉足養老地產的風險引起了保監會的注意。

事實上，就在上述房企項目滯銷消息出現后不久，保監會為全面掌握保險養老社區投資、運營等情況，滿足保險監管部門對保險機構投資養老社區業務的監管需求，在去年12月31日下發了《保險養老社區統計制度》（下稱《制度》），將險企投資養老社區涉及的62項指標納入監管。該制度從2015年1月1日起正式實施，保險機構應於2015年4月開始報送2015年一季度情況。

保監會此次下發的《制度》，將險企涉足養老社區的四大領域納入監管范圍：一是保險養老社區項目的基本情況，包括投資、建設、地理位置等方面﹔二是養老社區項目運營情況，主要反映保險養老社區項目中已運營項目的主要情況﹔三是參與投資養老社區情況，主要反映保險機構參與投資養老社區項目的情況﹔四是保險產品關聯養老社區情況，主要反映與保險養老社區或其他養老社區關聯的保險產品的具體情況(即投保人購買特定保險產品后，保單持有人及利益相關人獲得即期或未來入住養老社區的權利或者可能性)。

從62項具體細化指標來看，包括養老社區佔地面積、實際床位、資金來源、投資方式、投資收益、保費收入、已入住套數、簽約人數、運營模式等方方面面，可謂對險企養老社區進行“全面診斷”。

保監會也首次對保險養老社區進行界定：“保險養老社區是指由保險集團（控股）公司、保險公司或保險資產管理公司投資並具有實際控制權，在一定地域范圍內建立起來的集居住、養老和護理等多種功能於一體的綜合服務社區。部分保險機構參與投資養老社區但對養老社區不具有實際控制權，這一類養老社區不屬於保險養老社區，而是參與投資養老社區。”

同時，保監會也將參與投資養老社區納入監管范圍，保監會相關負責人表示，“本制度的統計范圍既包括保險養老社區也包括參與投資養老社區”。（蘇向杲）