銀根偏緊施壓房價 專家建議“遲降不如早降”

人民網北京3月1日電 （李海霞）2014年以來，不少購房者發現，春節前后各大銀行悉數上調首套房貸款利率，以工農中建為首的國有商業銀行均上調首套房貸款利率至基准利率，春節前的8.5折貸款優惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基准利率的基礎上再上浮5%。

同時，2月25日興業銀行証實暫停向房地產開發商發放貸款。並且刊登了興業銀行公告全文，其中指出：本行暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。雖然工行、農行、交行等大型銀行停止房貸的傳聞被澄清，但是，各家銀行收緊房貸特別是取消貸款利率優惠甚至在基准利率上較大幅度上浮確是事實。

對此，一些評論人士認為，雖然銀行沒有聲言停止房貸，但實際操作中銀行對房地產市場泡沫風險的擔憂加重了，出於對房貸的安全性考慮，收緊房貸是可能的。

復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成在接受人民網記者採訪時表示，銀行是經營貨幣的企業，房貸固然要按照政府要求支持消費者購房，但是前提要能賺錢。

一位接近央行的權威人士透露，在貨幣政策寬鬆、“存貸利差”空間大和房地產行業處於上升周期的背景下，個人住房按揭貸款本質上是優質盈利性業務。但目前，我國商業銀行經營的內外環境、模式發生巨大變化，銀行發放住房按揭貸款特別是打折扣的首套房優惠利率貸款已經無利可圖。

據了解，由於理財產品等高成本、期限短的資金已經成為銀行資金來源主渠道，再加上存款搬家的沖擊、銀行利潤增長的剛性考核，房貸（特別是個人住房按揭貸款）相對於小微企業貸款、個人消費貸款、信托等高收益資產來說，其收益率低的劣勢暴露無遺。“同樣一筆100萬元的貸款，發放給小微企業，貸款利率在基准利率上浮10%-30%，在沒有調整前房貸則下浮15%，加上小微企業回款快、收益高，自然更受銀行青睞。”

不僅在內部收益上，各大銀行開始“抗拒”個人房貸，銀行的流動性風險和房地產的市場風險也讓銀行收緊房貸的腳步越來越快。

有評論認為，在表外業務快速發展的情況下，流動性風險將是銀行未來面臨的主要風險。2013年底，銀行流動性再次出現超常規緊張，意味著去年6月“錢荒”以來，銀行表外業務對於流動性的沖擊仍舊嚴重。銀行的個人房貸業務無法實現証券化，對於銀行的流動性風險隻有惡化而沒有緩解。

其次，房地產或要為可能出現的房價下跌和房產泡沫破滅帶來的信貸風險做好充足的准備。銀監會主席尚福林在2014年全國銀行業監管工作會上就警示部分銀行存在房地產貸款集中度過高的問題。

伴隨著當前銀行收緊房貸，一些樓市成交量萎縮，一些樓盤開始降價促銷，有的業主開始拋售房產，連一些房地產大佬也發出“看空”言論。

國家統計局數據顯示，1月房價環比上漲的城市個數減少，下降的城市個數增加。1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為6個和13個。

以杭州、哈爾濱為代表的二線標杆城市的新房價格首現下跌，更是引起市場恐慌。近日，杭州、常州等城市傳出樓盤打折甩賣的消息。

尹伯成認為，部分城市的房價下降與銀行收緊房貸有一定的聯系。“銀行收緊房貸，購房成本就提高，需求就會萎縮。房子交易量下降，房地產商資金會越來越緊張，房價下降也是必然的。”

尹伯成表示，出現不降價絕對不行時，房價就不是由開發成本和利潤要求決定了。當商品供給和成本已定時，能賣什麼價格完全由需求決定。實在不行時，遲降不如早降。早降可少虧，晚降要多虧，不降吃大虧。他認為，這是市場經濟的鐵律。

從房貸政策來看，日前央行已將2014年信貸政策工作意見下發給各分支機構及各銀行業金融機構。央行明確，2014年央行要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務水平。而對於改善型需求央行則並沒有明確表示是否支持。?

“中央政府會在不讓房地產市場‘崩盤’的低線前提下按照市場經濟規律對樓市做好調節。” 尹伯成說，“既不放縱樓市泡沫進一步膨脹，又不允許樓市走向‘崩盤’。”

北京中原地產市場總監張大偉認為，從房地產發展的過往看，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬鬆的年份，房價則一路高漲。“今年房價必然不會出現如去年的大幅上漲。”