商务部专家：国内楼市没泡沫 灰色收入抬高房价【2】

　　对房产继承税实行阶梯式税率，卖得越晚，税率越高

　　新闻观点：什么样的政策能有效地鼓励老龄人口提前出售房产呢？

　　金柏松：2010到2020年，是人口老龄化加速的初期阶段，也就是说人口老龄化正在迅速来临，大家还来不及做反应，就已经有这么多老年人了。现在算起来，留给我们的只有七年时间，所以，集中化、产业化的养老，现在就应该做了，如果到2020年不解决，就会出现很多问题。

　　如果现在要开始做养老的集中化和产业化，那么，这些房子的出售也会随之开始。为了分散未来大家集中卖房所带来的供应过剩的风险，政府部门有必要尽快出台鼓励卖房的政策。因为很多老年人一开始意识不到这个问题。我认识一个75岁的老学者，有两套房子，一个两居室，一个一居室，地点也不算好，价值大概三四百万了。他现在租到了一个生活、就医都比较方便的地方，但家里的房子既不卖也不租。因为老两口一年消费不过十万块钱，他卖一套房子，一百万，不算利息，可以消费十年；而即便他将来留给孩子，基本上子女也会选择出租或者销售；但是这一代老年人年轻的时候过惯了俭朴的生活，不会去动这个脑筋，就需要由国家政策来引导他们。

　　比如对房地产的“继承税”进行一个阶梯式的政策设计，年龄越大，持有房子的时间越长，“继承税”的税率越高。让老年人根据他自己的年龄和持有房子的时间来考虑，干脆早一点把多余的房子卖掉消费或者早一点给孩子。

　　动员老年人逐渐卖掉房子去消费，不仅可以分散未来的潜在风险，还可以刺激消费带动经济。现在大家一直担心国民收入过低导致消费不足，其实资产性的收入远远要超过工资性的收入，比如我刚才举的那个例子，可能这个老人一辈子挣的工资也没有100万，但是他现在卖一套房子就有100万。

　　而从目前的状况来看，卖房子的多了，那么新房的价格就抬不起来，也可以使房价比较平稳。

　　大规模的“灰色收入”是房地产价格的有力支撑

　　新闻观点：今年以来，国内外关于中国房地产市场“泡沫”问题的争论非常多，您认为“泡沫”并不存在的依据是什么？

　　金柏松：房地产市场，要和经济增长速度、人口结构、收入增长水平，有一个综合性的匹配，这才能比较健康地发展。

　　我为什么认为现在中国的房地产没有泡沫呢？很多研究者在计算“泡沫”的时候，都是将房价和收入进行对比，表面上看确实房价非常高。但这里存在的一个问题是，中国人有非常多的“灰色收入”，在计算房价收入比的时候，如果不计算这一部分，就不实事求是了。

　　学者王小鲁曾经做过一个调查，推算2008年，中国居民的“灰色收入”是9.3万亿，那么，2008年房地产卖了多少呢？全国是5万亿，仅靠“灰色收入”就足以把全年的房地产都吃掉了。卡内基国际和平基金会高级研究员，曾任世界银行[微博]驻中国代表的黄玉川在《华尔街日报》发表过文章，根据我们每年GDP的调整数据，来推算中国人的“灰色收入”，规模也相当巨大。

　　这些钱去消费，能花掉多少呢？而人们可以投资理财的产品非常有限，无非是黄金、股票、房子；其中大多数是流向了房地产。所以说，这些年房地产的市场价格的走高是由非常现实的购买力决定的，而不是一个炒作的概念。

　　除了“灰色收入”之外，还有一些细节问题，比如双方父母支持孩子结婚买房，这些都是我们和国际市场不太一样的方面，把这些因素都调整进去以后，中国房地产的价格基本上是没有泡沫的。