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分享到QQ空間中國社會科學院發布2013年《住房綠皮書》分析認為，2011年四季度以來住房市場走勢一波三折，受力於中央政策、金融機構、地方政府多方調整博弈
新華網消息 12月13日，由中國社會科學院財經戰略研究院、社會科學文獻出版社聯合主辦的 “2013年《住房綠皮書》發布暨2012-2013年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。會議研討了中國住房發展面臨的現實問題和重大挑戰，分析了2011-2012年中國住房及相關市場走勢，預測了2012-2013年我國住房發展趨勢，並正式發布了由社會科學文獻出版社出版的《中國住房發展報告（2012-2013）》。
住房綠皮書指出，2011年四季度以來住房市場市場走勢是市場各方相互博弈，尤其是各方中央調控政策博弈的結果。總體上，先是中央強化住房調控政策，地方政府嚴格執行，市場形成下跌預期。接著中央宏觀政策的微調波及房地產，地方政府執行政策變相放鬆，引起市場預期逆，導致的市場出現恐慌情緒，進一步導致市場反彈﹔隨后，中央再度從嚴行政調控政策，各方預期再度發生改變，但經濟政策沒有改變，市場再次進入微漲階段。
中央關於宏觀經濟與房地產調控的調整
2011年第四季度，中央宏觀經濟增長主動下調，實施從亞的房地產調控政策。全球經濟復蘇緩慢，國內經濟增長和物價水平下降過速，2012年2月和5月2次下調人民幣存款准備金率各0.5個百分點。2012年6月8日，央行3年來首次降息。2012年7月5日，央行4年來首次非對稱降息。7月25日國務院督察組赴全國，有關部委重申嚴格執行調控政策不動搖。
金融機構有關住房信貸政策的調整
第一，上調首套房基准利率。金融機構有關住房信貸政策的調整。2011年10月后，各大商業銀行紛紛上調首套房貸款基准利率。北上廣深杭等上調幅度在5-10%左右，有些城市高達50%。第二，下調首套房的基准利率。2012年6月8日，央行宣布決定個人住房公積金存貸款利率下調0.2個百分點。2012年7月5日，央行再次宣布降息，為央行4年來首次非對稱降息，同時個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時央行要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基准利率的0.7倍。
地方政府執行調控政策力度的變化
第一，2010年下半年開始，地方政府認真執行調控政策。第二，2012年上半年，在日益嚴峻的財政收支壓力下，借中央政策微調之機，一些市地方政府屢屢試探中央從嚴調控的底線，對樓市政策進行微調越演越烈，（據不完全統計，今年上半年，全國有近40個城市明確發文微調樓市調控政策，涉及首套房標准調整、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額等多個方面。）。第三，在中央督察等行政高壓下，各地再度嚴格執行調控政策，地方政府包括上海、北京、南京、西安、杭州，分別採取更嚴格的限購以及限價、限利、限拍地等措施。
住房市場預期發生三度變化
第一， 2011年第四季度和2012年第一季度，市場形成明確的下調預期。第二，2012年5月份起，金融政策的微調及調控放鬆的傳言，導致市場預期改變。第三，2012年7月后，中央再度從嚴的調控政策，使市場預期再度發生逆轉，第四，中央沒有採取有效的經濟政策使預期繼續發生分化。
開發企業的決策和行為發生改變
第一，2011年第四季度和2012年第一季度，一方面在整體資金緊張、庫存壓力大的背景下，抑制了開發商的投資動力，大部分房企選擇減少開工量和緩開工，大部分開發商仍可能繼續選擇“加速出貨、以價換量”等銷售策略來加速回籠資金。第二，在部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業績后，同時受市場預期的影響，開發商的銷售策略調整，取消折扣優惠，甚至調高價格，擴大銷量。開發企業資金狀況逐漸好轉（見下圖）。第三，但市場預期發生分化的情況下，開發商購置土地和開工面積回復又出現曲折（見下圖）。
購房者決策和行為發生改變
第一，在嚴格的調控政策和房價下降的預期下，投資和投機需求退場，改善性需求和剛性需求家庭持幣待購。第二，一方面，自2011年房價下降以來，積累了相當的剛性需求和改善性需求，在市場對房價走勢的預期出現一些變化，擔心房價反彈，開始入市釋放，甚至提前購買。另一方面，利率下調，購房成本下降，購房人的經濟負擔有所減輕，部分人的購房意願增強，剛性需求釋放。第三，在市場預期發生分化和剛性需求部分釋放后，住房成交量和價格微漲。
(來源:新華網)
