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今年樓市調控仍不放鬆 地價將小幅溫和上漲

於祥明

2013年01月16日08:46    來源:中國証券網-上海証券報    手機看新聞
今年樓市調控仍不放鬆 地價將小幅溫和上漲

15日,國土部下屬核心智囊之一——中國土地勘測規劃院發布《2012年全年及第四季度全國主要城市地價監測成果》稱,在綜合國內外因素影響后,預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。自2012年下半以來樓市成交量不斷回暖,房價反彈,可以預見房地產調控的緊迫性依然如故。對此,中國土地勘測規劃院再次重申,房地產調控不放鬆。

城鎮化與房地產的關系日益受到關注。中國土地勘測規劃院對此提出,2013年要關注城鎮化推進中的政策需求與供給,既要注意城鎮化過程帶來的房地產市場發展新契機,又要研究適應經濟結構調整和房地產調控的新舉措,增強科學性、規范性、靈活性。

2012年地價微升

“在2011年土地、房地產市場明顯降溫,地價增幅逐季放緩的基礎上,2012年全年地價整體水平未現大幅波動,在冷中趨穩的主基調中,年末略有回升。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆說,對房地產住宅用地而言,2012年全年總體呈現量減價穩的態勢,各季度地價環比增速低位盤整。

據統計,2012年年度地價水平微升,同比增幅處於歷史低位。

2012年末,全國主要監測城市地價總體水平為3129元?平方米,商服、住宅、工業地價分別為5843元?平方米、4620元?平方米和670元?平方米。與上年同期相比,商、住、工各用途地價增長速度分別為3.34%、2.26%、2.70%。

其中,“商業、住宅地價同比增速均處於近10年來低位,僅略高於2008年,且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居於最低,這也是近兩輪市場波動中的首次出現。”趙鬆說,從2009年以來的商住倒挂,住宅地價增速超過商服,到今年的接近工業地價增幅,地價呈現結構性調整。

趙鬆稱,2012年全年全國異常交易地塊數量及溢價水平處於調控以來的低值。其中,剛剛過去的一個季度,在土地市場的季節性規律影響下,異常交易地塊數量有所上升。

“與土地供應前低后高的規律基本一致,全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加,但仍低於往年。”趙鬆說。

據統計,截至2012年12月31日,全年上報異常交易地塊275宗,較上年的609宗相比,大幅下降﹔溢價率方面,2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。

市場誤讀“地王”

趙鬆表示,除土地價格、供應量等指標外,“地王”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號,但由於准確全面掌握信息有一定困難,加上缺乏必要的解讀,今年也曾出現因誤讀、誤解而助推市場情緒波動的現象。

對此,“我們收集了部分‘地王’的情況,從地價的角度進行客觀判斷分析,結論表明2012年以來市場反應強烈的所謂‘地王’地塊,僅有兩宗成交單價超越了2007年以來,所在城市的歷史高值,可以稱為‘地王’地塊,其余地塊均不符合判定標准。”趙鬆說。

“世界經濟溫和復蘇,國內宏觀經濟指標持續企穩回升,房地產市場投資開發和銷售恢復性增長,各項指標的持續向好,支撐了2012年第四季度地價增速平穩中略有回升。”趙鬆說。

雖然,剛剛過去的一季度,全國土地市場異常交易地塊數量有所上升。但是,“這一季度全國上報異常交易地塊平均溢價率比上季度仍下降了20個百分點。高溢價成交地塊的溢價率水平仍處於調控以來的低值,顯示當前土地市場依然處於相對平穩期,因市場預期較好導致的非理性追漲並不明顯。”趙鬆說。

對於國土部對土地市的判斷,地產機構第一時間給出判斷,認為國土部所言不虛。

“的確存在過度誤讀地王的現象。”中原地產市場研究部總監張大偉分析直言,例如部分機構所發布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州等地的地王紀錄被刷新,並不確切,也不了解市場。

他認為,“目前的土地成交單價並未失去理性,雖然部分區域創出了新高。但2010年地王潮中出現的地王,動輒樓面價超過在售物業價格。而截至目前,全國各地出現的所謂地王,其價格疊加合理的開發成本后很少有超過在售物業價格的。也就是說,實際溢價並不高,也沒有失去理性。”張大偉說。

“以北京的萬柳和農展館地塊為例,雖然樓面價都在每平方米3萬元以上,但區域物業售價都在每平方米6萬元以上,如果土地出讓價格低於目前情況,反而不符合實際情況。”他說,另外,南京濱江G50地塊的樓面價卻隻有7754元/平方米,另外成都、長沙等地的所謂地王,也非實質地王。

不過,張大偉也坦言,近期土地市場的確存在明顯的回暖。“高單價、高總價的地塊次第出現,已經明顯影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。”他說,這表明樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下,開發商拿地的積極性也開始上漲。

所以,“房地產調控還是應該重點調控樓市,從而反制地價,單純依賴土地市場的政策不能解決根本。”張大偉說。

加強政策儲備

而對於未來土地市場,趙鬆則表示,綜合國內外因素影響,預計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中,商服、住宅等房地產用地價格在經濟支撐與調控抑制的雙向作用下,總體平穩,局部敏感波動。

趙鬆認為,中央繼續強調堅持房地產市場調控政策不動搖,相關部委和地方政府政策跟進,投資投機性需求將進一步得到遏制,過去幾年房地產用地供應量較大,陸續轉入開發、建設、銷售階段,有助於促進土地及房地產市場的總體平穩。

趙鬆指出,2013年土地、房地產市場要關注三個問題。其一,要關注城鎮化推進中的政策需求與供給,既要注意城鎮化過程帶來的房地產市場發展新契機,又要研究適應經濟結構調整和房地產調控的新舉措,增強科學性、規范性、靈活性。

其二,要持續關注貨幣環境對經濟的綜合影響,謹防流動性寬鬆對房地產市場調控力度的削弱,及早研究防控金融風險,加強政策儲備。

其三,要加強差異化管理,密切關注房價、地價等市場信號波動較大的城市,完善土地利用的約束監管機制,確保穩定房地產用地供應、抑制異常地價的相關措施落到實處。

對此,國土資源部部長徐紹史在上周末剛剛結束的年度工作會議上表示,2013年國土部的兩大重點工作是,保障城鎮化合理用地需求,並加強房地產用地調控不放鬆。包括,深入推進征地制度改革試點、研究出台集體經營性建設用地流轉指導意見。另一方面,堅持房地產用地調控政策不動搖,合理調整普通商品房用地供應,加強對閑置土地查處,對房地產大企業和大地塊的監督實現制度化、常態化。

(責任編輯:聶叢笑、喬雪峰)

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