溫州二手房市場跌幅嚴重 炒房客面臨賣房困境【2】

　　一手房市場轉向小戶型

　　溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：我們做剛需盤都是90平米，到140、160平米，大部分90平米多為主。所以說那時候的這個盤銷售量是很好。

　　這裡的單價跟主城區鹿城區相比，下降了一半，加上房屋面積的控制，使得總價低於200萬，這個策略的調整使得他們2013年的銷售業績非常好。而這也堅定了他們繼續拿地的決心。

　　正在建設中的新樓盤

　　溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：：我們2013年12月份連續拿了兩塊地，我們是1.6萬的樓面價拿的地。我們對整個溫州市鹿城區還是很有信心的，又拿到了一塊9.3個億的樓盤。

　　溫州房價連續29個月的下降，華鴻地產卻拿出9.3個億拿地，難道他們真的不擔心公司可能陷入困局嗎？

　　溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：其實我們對自己做房產，還是很有信心的。

　　央視財經《經濟半小時》記者：信心來源於哪兒？

　　溫州市華鴻房地產開發有限公司副總經理柳海濱：前一段時間非理性的泡沫去了之后，我覺得是跌跌更健康，現在基本上已經回歸合理了。

　　對於2014年的市場前景看好的不止華鴻地產。2013年銷售業績不錯的中梁地產也同樣如此。

　　中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：房價下來十個點，需求會放大50%。就是用10%換50%。

　　央視財經《經濟半小時》記者：雖然房價下降了，但是交易成交的總價值反而上升了？

　　中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：跟做生意一樣，薄利多銷，

　　溫州的房地產開發企業普遍採取以價換量的政策。而這個策略也使得2013年，溫州的新房成交套數直線上升。

　　中梁地產集團市場營銷部總監嚴加華：我們今年整體的話，溫州溫州市區三個區差不多成交13000套房子。這個基本上是超過前兩三年的銷售總額。整體的總銷金額差不多在270、280億左右。

　　從2012年開始的價格戰一直蔓延至今，為了沖量，在售樓盤與即將上市樓盤不斷推出優惠措施，價格戰進入白熱化階段。而最為激烈的莫過於萬科·龍灣花園13800元/平方米起價，同時推出了五重優惠信息，價格從一期精裝均價29500元/平方米到二期的均價21000元/平方米，擠壓著龍灣中心區樓盤的價格空間，即將上市的綠城·海棠灣四期、瑤溪·新天地等項目聞訊后紛紛改變銷售策略，推出優惠措施。

　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：這個盤可能是萬科就說是降價的這些樓盤裡面為數不多的其中一個。

　　央視財經《經濟半小時》記者：全國范圍內都很少？

　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：很少。

　　為了賣出去，回籠資金，萬科在溫州的樓盤，也不得不降價銷售。2010年底，萬科以23億元的土地總價競得龍灣花園項目，折合樓面均價價為12749元/平方米。相對於1.3萬元至2萬元的售價，如果加上建房、稅收、營銷等各項成本，該樓盤每平方米房屋的平均成本或將接近並超過售價。

　　盡管房價持續走低，一些開發商卻依然充滿拿地熱情，那麼現在的溫州樓市，其中的風險和機遇又該如何判斷呢？根據國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，截止到2013年12月，溫州房價已連續下跌29個月，是名單裡唯一全年房價同比下跌城市。一些人認為，溫州是個相對封閉的市場，對全國房地產調控不具有借鑒意義。然而也有人認為，溫州“樣本”足以敲響警鐘，在投機性交易推高房價的大背景下，溫州房價10多年的大起大落，對於全國樓市有著深刻的樣本意義。

　　限購令出台擠壓樓市泡沫，房價大規模下跌

　　國家統計局公布的數據顯示，2013年1月份，70個大中城市中溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位;2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，持續領跌全國。2012年，溫州是全國幾大城市中房價降幅最大的城市，2013年溫州樓市下跌的趨勢仍在延續。那麼這一輪持續下跌，受此影響最大的是誰呢？

　　林育，是一家綜合性大型房地產專業品牌機構-溫州泰和地產聯合機構總裁，自2001年開始在全國35個城市服務過70多個房產項目。對此，他感受頗深。

　　泰和地產聯合機構總裁林育：以前一字頭開始的房價在溫州不可能出現。我們現在很多的有品質感的房源起價9999元，4個9，在溫州歷史上是沒有出現的，但是現在一些高檔的樓盤中出現。

　　溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：很多開發商都是以前拿過來的地，他們現在逃出來，因為如果不割肉保命的話，可能會全軍覆沒。

　　陳騫告訴我們， 溫州的樓市會出現這麼長時間的下跌，和當初溫州的房開企業的開發模式有很大的關系，當初很多企業都是建豪宅，自然價格也就高。

　　溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：以前他們買不起的，都大的，最少也就兩三百平方的，那沒辦法。

　　央視財經《經濟半小時》記者：當時開發商從哪個角度考慮？

　　溫州市房地產行業協會執行會長陳騫：當時是土豪的想法，覺得房子越大越好，

　　陳騫告訴記者，2011年是溫州房價最高的時候，像“錦玉園”這樣的高端豪宅是投資者的香餑餑，一手房根本拿不到，炒房也隻能炒二手房。不過現在這裡的二手房價已經從巔峰時的每平方米9萬元降到了4萬多元。這一輪的高台跳水，也使得開發商越來越回顧理性。2013年新出的樓盤，幾乎都是以剛性需求的盤為主，面積也在90到140平米之間。

　　泰和地產聯合機構總裁林育：2012年以前都是做大戶型，所以處處都是豪宅，現在產品結構，沒有開發商盯住豪宅，都是盯住剛需市場跟首套房改善客群，所以它的產品都是小戶型、低總價、低首付的產品。

　　再加上溫州樓市的限購政策，使得炒房客無法操作。

　　泰和地產聯合機構總裁林育：溫州限購是全國最嚴格的限購，非常嚴格，還有一個現代的雙重壓力，讓炒房者全部退出市場。

　　林育告訴我們，除了宏觀調控之外，導致溫州樓市價格下滑的原因最主要的就是區域結構的變化。原來溫州的樓盤只是在主城區鹿城區，如今的樓盤多在溫州的兩個郊區：龍灣區和甌海區。

　　泰和地產聯合機構總裁林育：現在是其他區域又沒有怎麼開發，現在是其他區域，鹿城區的地供應的少，其他區域很大，很大以后，區域遠了以后，區域的價格地價很低，再加上開發商現在整個推廣速度要求要快，所以融資成本包括財務成本都在降低，降低以后它可以把優惠直接反映到房價裡面去。

　　溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：溫州房地產這一年的下跌，應該說是溫州嚴格執行我們國家的房地產的宏觀調整政策的一個理性的回歸，應該說前些年我們的溫州的房地產在投機，在炒作的背景下面，出現了一些虛高，泡沫的成份。

　　戴旭強表示，溫州的樓市確實下降了，且幅度也不算小。

　　溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：據我們的統計數據比，大概相差三四十個點左右，也就是目前的價格比當時的價格可能降了三層左右。

　　不過即便如此，目前溫州的樓市均價還在全國排名第八，那麼對於一個三線城市來說，這仍然是一個非常高的排名，對此，戴旭強表示，政府部分依然會堅持國家的房地產調控政策不動搖。

　　溫州市住房和城鄉建設委員會黨委委員戴旭強：溫州對於房地產就是嚴格的執行國家對房地產的宏觀調控政策，比如說限購，我們就是實打實的執行，不打一點折扣，而且前些年我們在執行國家政策的過程中，可能會執行的比國家更加嚴格。

　　那麼在溫州大的宏觀背景不變的情況下，記者注意到一個數據，就是溫州的土地供應量呈現出一個幾何式增長。

　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：在土地供應方面，2013年就說是整個土地供應就說是鹿城、龍灣、甌海這三個區包括兩個歐緘口新區以及生態園區，總共有3461畝土地順利成交，非常大的一個量。

　　中梁地產集團市場營銷部總裁嚴加華：2013年差不多拍的土地出浪，差不多可見房，上面的住宅大概在600萬房。600萬房現在是什麼樣，前6年加起來就是有今年的一年多。

　　溫州有句俗話：七山二水一分田，而這直接導致溫州房地產市場的土地供應量一直偏低，而過去的高房價跟土地供應稀少、競爭不激烈等因素密不可分。而隨著2013政府土地供應力度加大，在供需平衡上，也可以對房價起到一定的抑制作用。綜合多種因素，對於2014年的溫州樓市走勢，專家們也給出了自己的預測。

　　溫州的七山二水一分田

　　溫州大學房地產研究所研究員陳鴻：我覺得起碼得房價還得有45個月到50個月的下跌。

　　中梁地產集團市場營銷部總裁嚴加華：我覺得一直到2014年6月份，我覺得還有5個點以下的這種下降的空間。

　　半小時觀察： 實體經濟是經濟發展的根本

　　從節目中我們看到， 溫州樓市目前面臨的問題主要是實體經濟和投融資體制瓶頸問題。近一兩年來，類似原因還導致了海南、內蒙的一些地方房價下跌。它們的特點是，投機資金吹大樓市泡沫，企業以實業作為向金融機構貸款的擔保抵押物，獲得資金后不是用於實業的發展，而是大量圈地、蓋房、“炒房”，最終沒有實業支撐的金融市場積累了大量泡沫，難以避免泡沫的破滅。溫州這幾年正是由於過度投資房地產而導致實體經濟空心化，進而影響了整個經濟社會發展， 因此，發展好實體經濟，房地產市場才能平穩健康發展，經濟發展過程中的風險才能更小。溫州房地產市場的教訓不僅僅是個案，這對過度依賴房地產的很多城市，都有警示和借鑒意義。

　　（CCTV《經濟半小時》）