險企養老社區入住門檻高達400萬 工薪層被擋在門外

險企養老社區有多少老人住得起 入住門檻高達400萬元

投保人主要來自投資界、藝術界、學術界和商界，工薪階層投保的案例並不多見，高保費門檻將絕大多數工薪階層擋在了養老社區的門外

《証券日報》記者近日獲悉，某險企4月24日將發售一款養老社區挂鉤產品，初步規定客戶購買該挂鉤產品之后總繳保費達400萬元以上的，可獲得該險企養老社區不限時居住資格。

記者統計，截至2013年年末共有超過10家險企涉足養老地產，超過24家險企涉足投資性房地產，超過85家地產商參與了養老地產的投資。

全國老齡工作委員會辦公室研究院秘書長張磊告訴記者，一方面各機構紛紛涌入養老地產勢必會形成搶食養老高端客戶的態勢﹔另一方面，中國的高端客戶人群有限，並非所有高端人群都會住進養老社區，即使短期有大批客戶入住，但長期來看，入住率、目標客戶數量依然會遇到瓶頸。

每年僅能住1個月

記者了解，上述險企將要推出的這款養老社區挂鉤產品，達到一定的保費額度之后才有資格入住養老社區。比如，客戶所交總保費到達100萬元，隻能保証5年內每年可入住1個月﹔總保費200萬元以上的，保証10年內每年可入住1個月﹔總繳保費達400萬元以上的，可獲得該險企養老社區不限時居住權。此外，要想享受養老社區服務的最低繳費標准大約是每年繳保費5萬元、累計10年期繳50萬元。

預售該款產品的銷售人員告訴記者，“這款產品已經開始在全國各地路演，目前已經有800多名客戶預訂了該挂鉤產品，預訂之后可在全國16個省市自由選擇入住。”

記者發現該險企養老社區的繳費模式類似泰康人壽，泰康人壽需繳納200萬元保費作為入住門檻。而根據上述險企銷售人員的介紹，目前與養老社區對接的產品起價不等，投保人至少需要一次或多次繳納不少於400萬元的保費，才可以在達到法定退休年齡時獲得不限時入住養老社區的資格。產品到期后按年返還養老金直至身故。同時，如果入住的投保人低於養老社區的實際容納量，投保人已經達到退休年齡的直系親屬可以優先入住。

但交了400萬元不代表就不需要交納其他費用。根據合同條款，購買保險只是取得了入住養老社區的資格，相當於免除了未來入住的房屋租金，而物業費、衛生費、水電費、護理費等仍需要入住后再進行繳納。

和上述險企以及泰康人壽相比，合眾人壽養老社區的入住資格則顯得較為靈活。合眾方面人士介紹，老人可通過兩種方式入住合眾優年養老社區。一是即期客戶入住，醫療保障金5萬元起步，每床或每套起步租金800元，服務費1200元/人起步，兩人一同入住則1000元/人起步。每人伙食包月900元。換言之，每人除一次性繳納5萬元后，(如兩人合住)每月至少還需繳納2700元。二是通過購買保險入住，目前主要有兩種產品。其中一款，每年交3萬元，十年期，70歲后可以入住10年﹔另一款產品，每年交5萬元左右，交10年，70歲后可以住終身。

需高端客戶來支撐

張磊表示，各險企投資養老地產的一個核心目的是高端客戶的再次開發，因為保險公司積累了一批高端客戶，所以做養老地產有天然優勢。

在泰康人壽公布的幾位購買了相關保險產品的客戶中，投保人主要來自投資界、藝術界、學術界和商界。但工薪階層投保的案例並不多見，高保費門檻將絕大多數工薪階層擋在了養老社區的門外。

從全國來看，目前絕大多數的老人是根本住不起這些養老社區的，中國的老人不同於美國的老人，中國的多數老人並沒有獨立的資產，一大部分老人將多年的積蓄拿出來給子女買房了，根本沒有錢去住高端養老社區。

張磊告訴記者，從傳統觀念上來說，不少老人不願意在偏遠的郊區頤養天年﹔子孫滿堂帶來的情感需求是養老社區所無法提供的。將老人送進養老社區，老人會感覺是“子女不要自己了”，這也是為什麼現在市中心的養老院爆滿排隊，而郊區養老院卻入住率不足50%、面臨虧損的原因。

盡管目前美國經營已成熟的養老社區的入住率能達到95%以上，但中國的養老社區畢竟仍處於起步階段，高端養老社區的投資回報率和入住率並沒有相關的經驗可以借鑒。保險公司如此大手筆的投資，還必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。一旦沒有足夠的高端客戶來支撐，保險公司將面臨保費收不上來，卻還要維持養老社區運營開支的尷尬局面。

盡管如此，險企並沒有停止投資養老地產的腳步，據記者統計，截至2013年年末共有超過10家險企涉足養老地產，超過24家險企涉足投資性房地產，超過85家地產商參與了養老地產投資。

今年4月份以來，生命人壽、前海人壽先后在深圳高價拿地，泰康人壽目前也已完成北上廣三大一線城市的總體布局。根據泰康人壽的投資計劃，未來泰康擬將佔自己公司總資產10%-20%的部分投入到養老社區之中。此外，合眾人壽、太平人壽也在紛紛在二三線城市大肆擴張。