分享到人人
分享到QQ空間
李勝利 攝
是投資，還是養老？這成了一個問題。長沙華盛家園74歲的陳奶奶，最近就陷入了這樣的困惑之中。
前不久，她與老伴被小區裡的謝奶奶拉著去了一家叫“康乃馨”的養老社區，營銷部的小姑娘熱情周到，陳奶奶正好也一直有買個老年公寓的想法，就在營銷人員的極力推薦下訂了一席40多平方米的養老公寓房，並交了2萬元定金。
出差回來的兒子一看合同和樓盤介紹就急了。他發現，這純粹是個投資產品，雖然回報還不錯，但自己的母親是想住進去的。
幾經周折，兒子找開發商退了訂金。像這樣買“養老房”而遭遇“被投資”的事情，其實正是養老地產熱中值得關注的趨勢：養老地產，到底是為了養老還是投資？
尋找“康乃馨”思路
康乃馨養老社區位於長沙市望城區黃金鄉，由湖南教育報刊控股的湖南康乃馨養老產業投資置業有限公司開發建設，佔地面積330畝。
從長沙市中心驅車約40分鐘，記者進入小區，入園廣場矗立的“康乃馨醫院”很引人注目。據介紹，這是合作方中南大學湘雅三醫院所建，已經營運，老年病人也住了不少。
小區裡呈現的是一幅“老有所養、老有所樂”的真實生活圖景。院間小道綠樹成蔭、休閑廣場芳草碧翠，三五成群的老人在護理人員的陪同下，悠閑散步，或打太極拳，享受著冬日陽光的溫暖。
記者參觀了首期對外銷售老年公寓的樣板間——40平方米左右的一室一廳，做了“拎包入住”程度的裝修，也有小廚房和衛生間，床頭設立的氧氣接入系統和病人呼叫系統，與康乃馨老年醫院連通，也提示著這裡與普通住宅不同的功能：老年護理。
而記者了解到，這就是當初陳奶奶退訂的那種戶型。而一位熟悉內情的人士則告訴記者，這些房子，十年后，其實都是規劃中老年醫院的病房。項目開發方首期對外營銷的，其實都是這種投資型“養老公寓”——在十年內，投資者可以獲得超過9%年回報﹔十年之后，開發商以溢價30%的價格回收。也就是說，開發商採取了分享十年投資收益的方式，向個人投資者進行了老年醫院建設的融資。
建設方還開發了數棟普通商品住宅，可以共享小區公共資源尤其是康乃馨醫院的醫療資源，故養老概念仍然是賣點。對入住的業主，小區未來還將有償提供保姆、鐘點工甚至代購、洗衣等各種服務。
記者在採訪中發現，康乃馨其實提供了一條建設老年社區的不錯思路——以老年養護服務為平台，將養老社區主營業務劃分為養老護理、養老醫療、養老家居、養老文化、養老商業五大模塊，全部建成后可以滿足8000名老人的高品質養老需求。
“錢景”很誘人
養老地產作為一個新興的房地產市場的細分產品，專家傾向於未來十年會迎來快速發展階段。一些分析師認為：“目前開發養老地產正處於加快試水階段，將是未來房地產興盛的一個價值點。”
養老床位一床難求的情況，在一線城市和部分經濟發達的二、三線城市都已經出現。根據10月份廣州媒體所做的調查分析，目前，廣州市有超過100萬老年人，但社會養老機構的床位數僅有約3萬張，排隊等床位的火熱行情，似乎也預示了養老產業“錢景”十分誘人。
因此，開發養老地產，成為市場嗅覺靈敏的房地產商人正在孕育的投資沖動。
開發商許先生告訴記者，兩年前，他就在長沙周邊縣市四處物色山清水秀的地方，准備開發具有養老、養生概念的大型地產項目。他10月份在長沙開盤的商品樓盤一直不好賣，這也促使了他下定決心，將自己的資金全部投入他夢想中的“養老地產”中。
不過，他也發現，山清水秀的地方，已經十分難覓，不是被規劃成了豪華度假村，就是被其他人捷足先登，很多人都已經著手養老地產投資開發。但據他了解，開發商腦子裡，並沒有一個像樣的“養老地產開發藍圖”。
盡管養老地產確實是一個誘人的市場蛋糕，但也有房地產業內人士提醒，目前涌動的投資熱情，或許會在未來某一天遭到市場冷遇——並不是每一個老年人，都需要一套老年公寓。或者，人們並不是一進入老年，就要住進養老院。
中國房地產業協會名譽會長、建設部原副部長宋春華曾表示，自己打理、需要幫助、依靠護理是養老的三種類型需求。
針對一些開發商蠢蠢欲動的投資熱情，專家提醒：養老住區涉及和整合的產業都不一樣，所以它的盈利點和價值探索也都是不一樣的，比如說衛生健康、家政服務、老年設施、保險業、金融業、房地產業、旅游和娛樂業、教育產業、咨詢服務業、其他特殊產業都是養老住區的相關產業。
“它和賣房子不一樣，不是靠儲蓄、不是靠按揭，不是靠預收，如果你用房地產的這樣一些金融杠杆方式和撬動的方式來做養老住區可能會失敗。”專家認為。
而現階段，我國傳統的養老機構基本屬於虧損或微利狀態，大都需要民政部門補貼才能維持運轉。而商業化運作的養老機構，尚未出現相對成熟的運作模式。
在不少業內人士看來，目前中國並沒形成真正意義的“養老地產”，多數企業是想借“養老概念”試圖在地產領域分得一杯羹，更不排除部分項目把養老公寓作為吸金的“噱頭”。
餡餅還是陷阱
記者注意到，漸漸甚囂塵上的養老地產資源緊缺的言論，大多是開發商進行市場預熱所致。
有分析人士宣稱，到2020年，預計60歲以上的人口將為2億多人，佔總人口比重將進一步提升，現在四五十歲的中年人，再過十年也將步入老年，他們現在是消費的主流，屆時也是支撐老年產業的主流。“十年之內養老產業會保持每年10%的增長水平，出現井噴現象。”
部分個人投資者正被誘入圈套。是陷阱還是餡餅，廣州新近出現的天價老年公寓揭開了部分真相。
這家名為“頤福居·尊長園”的養老院推出的VIP床位單價45萬元，短短數月售賣出了100余個，成為名副其實的吸金“利器”。
但業內人士計算，養老院的床位使用權隻有20年，按一般房屋住宅70年的標准換算，購買者實際上每平方米支付了52500元，每年要交27600元服務費，20年就要交55.2萬元，因此，在這個“VIP床位”養老20年，起碼要花的總費用為100.2萬元，而且水電及伙食費還需自理。
作為投資項目也充滿了風險。這個項目如同廣州大多數中高端“老年公寓”一樣，用地沒有經過政府部門劃撥，入住辦不了房產証，而且還處於白雲山生態控制區，隨時有被政府強拆的風險。有關法律專家提醒，如果遇上政府拆遷等，投資或承租人的錢隨時有可能打水漂。
專業人士開始對目前涌動的個人投資養老地產熱情潑冷水，或提示風險。
清華大學建筑學院教授周燕?則提醒，養老地產要考慮好本土化和中國國情的結合，養老社區的規劃設計具有很高技術含量，跟普通社區有很大的區別，如果普通社區都做不好，那養老社區就更不可能做好了。
面對仍然短缺的養老資源，長沙一位不願具名的政府官員指出了一條逆向思路——與其全都熱衷於投資開發養老地產，不如將養老理念植入新開發樓盤的規劃中。公共醫療管理部門和擁有強大醫療資源的三甲醫院等大型醫療機構，也可以借機將更多的醫療資源向社區和高檔小區延伸。
居家養老，似乎更符合中國人的傳統習慣。
(來源:工人日報)
