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分享到QQ空間1月3日下午，邳州市一家賓館裡，一場新聞發布會正在舉行。與會者大多是互相認識的“網友”。近三個小時發布會上爆出了“猛料”：全國縣級市首家個人合作建房項目正式啟動。通過網絡報名，網友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產項目開發，最后收獲的商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右。“個人合作建房”觸動的是高房價背景下，普通市民安居夢的敏感神經。正因為如此，美好願景背后也伴隨著諸多爭議，究竟是為中低收入者帶來福音，還是一場生死未卜的試驗？揚子晚報記者進行了深入的採訪。
邳州合作建房7點解讀
低於市場價四成的房價，這既極具吸引力，同時也會引發很多爭議。在當天新聞發布會上，准業主們用了1個多小時時間，向主席台拋去了他們的諸多細節問題。
1、如何拿地
在發布會上，准業主們對於能不能拿到地，以及如何拿地，表示出了疑問和擔憂。
對此，該個人合作建房項目發起人郭鵬程表示，自己也對個人合作建房可能產生的羈絆有了一定的心理准備，對於這一問題，他則採取了謹慎回應的態度，按照計劃，他們將在邳州市新城區拿地，但在邳州新城區何處拿地，他則回應“暫時要保密”。
2、如何確保資金安全
准業主們提出，個人合作建房需要他們先期拿出8萬—10萬元，作為集資進行土地招拍挂使用，萬一拿地不成，資金將如何退還。同時，根據協議，准業主們需要定期提供后續房屋開發建設資金，他們將如何監管資金使用情況。
對此，郭鵬程表示，項目開發資金採取了第三方托管形式，准業主們需在指定銀行開設個人賬戶，將所需資金打入其中，房地產開發過程中所需資金將由銀行負責通知業主，在簽署了“劃款指定授權單”后，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現。如土地流拍或項目進展不順，所有款項均原封不動退還。同時，項目進行過程中，個人實行進退自由，自有資金可全部退還。
3、政府什麼態度？
有報名參與項目的網友提出，外地也曾有很多人想如此操作拿地建房，但由於政策等方面的種種原因而未能成功。那麼，在邳州這個項目上，當地政府有關部門會有什麼樣的態度？
在昨天的發布會上，邳州房管部門負責公積金管理的有關人士也來到現場。據這位不願透露姓名的負責人表示，待房產項目正常啟動運作之后，其性質就和一般的房地產開發一樣，建成取得有關手續銷售時，購買者可以申請商業貸款以及公積金貸款。
4、房屋質量如何監管
有人提出，因為負責具體項目運作的現有公司不具備房地產開發以及建筑資質，那麼在“外包”后，如何對房屋質量進行有效的監管？
對此，發布會有關負責人回應，商品房將按照正常房地產開發流程進行，包括工程監理、質檢驗收等，還將引入業主監督流程。從原材料選購、房型設計都將由業主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實際的主人還是業主。因此，我們的住房質量將比普通商品房多了一重保障。”
5、建成后如何選房
“我們都是出了‘份子’參與項目開發的，那麼房子建成后該如何進行分房和選房？”有准業主問道。
發布會有關負責人表示，項目開發建成后，將遵循房地產市場做法，對所有商品房實行一房一價，利用價格杠杆，供業主們根據自身條件自由選擇。同時，在項目開發建設過程中，將建立一套量化積分機制，根據業主報名先后、資金提交等情況進行積分，在遇到多人同時選購一套住房時，通過積分決定先后。“如果遇到大家積分都相同情況下，隻能採用傳統的抓鬮方式”。
6、如何杜絕炒房客
記者了解到，目前報名的210名市民均是通過網絡報名，而該項目的出發點是解決那些中低收入、無法申領保障房市民的住房困難問題，如何杜絕炒房客呢？為此，郭鵬程表示，根據統計，210名報名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時無房的剛性需求，並且三分之二的申請者是邳州市區居民。
對於防止炒房客涌入，郭鵬程提供了一份協議，上面要求申請者家庭住房數量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機構無法核實申請者准確信息，隻能採取協議方式，規定如果發現不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補機制，除限定參與人數外，還接受了一定數量的候補人員，在有人退出后，一次遞補進來。
7、現有的公司將擔當什麼角色
作為項目發起人，郭鵬程專門成立了一家房地產信息咨詢有限公司，對項目進行運作，項目建成后，他們將收取4%的管理費用。對此，郭鵬程解釋，“我們並不是開發商，實際上全體業主才是，我們作為項目牽頭、運作、實施部門，4%的費用只是項目開發過程中聘請的專業人員工資、社會關系協調服務費用，與普通房地產開發企業相比，我們的項目免掉了融資成本、銷售成本、利潤成本以及公關費用，全體業主實際上就是零利潤的開發商。”
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發起人曾在房管部門工作多年
郭鵬程是邳州個人合作建房項目發起人，他曾在房管、房地產部門工作多年，對於快速上漲的房價，他有著切身體會。“我有一個朋友，因車禍致殘，一直想購買一套住房，可是房價越漲越快，直到如今他依然無力購買。”他很早就聽說了個人合作建房，在看到溫州等地有成功項目之后，他在去年年初萌生了合作建房的想法，為此，他還專門成立一家公司，涉足合作建房領域。
所謂個人合作建房，發布會提供材料介紹：是一群有民事行為、購房能力的居民，自願簽署共同合作的協議，大家按各自購買能一起出資金，綜合匯總戶型並計算總面積，選購合適地塊，找設計公司設計、找建筑公司施工，最后驗收付款入住。
房價將低四成 已有200多人報名
“我的目標就是讓像我朋友這樣的中低收入者，也能買得起、住得上商品房，”郭鵬程表示，他首先在當地的論壇裡發布了合作建房的意向，很快就收到了眾多網友的回復。短短一個多月時間，已經有210名網友報名參加該項目。通過兩個多月的前期准備，邳州個人合作建房項目正式啟動。按照計劃，他們將復制“溫州模式”的開發模式，計劃用2—3年時間，建成一個規格不亞於周邊房地產企業開發的新社區。
“我們的房子最顯著的特點就是高品質、低價格。”郭鵬程介紹，根據他們測算，新樓盤的均價在2800元每平米，而周邊樓盤的價格在4100元—4300元每平米，房價低了四成左右。
個人合作建房有成功的“溫州模式”
2006年底，溫州市市場營銷協會法人代表、秘書長趙智強聯合協會成員、社會白領等200多人率先在全國“破冰”，建造個人合作房“理想家苑”。該項目建設規模為7幢小高層、多層建筑，合256套，房價比周邊商品房低40%。目前，溫州項目“理想家苑”房子已經分配完畢，隻等參與者入住。
趙智強介紹，“理想家苑”項目從發起到建成，也經過了諸多磨難，在立項審批環節屢受延宕，但是最終被認定合法合規。正因為如此，他陸續把“溫州模式”復制到北京和杭州，最近一站放在了長沙市。
將“溫州模式”從北京、杭州、長沙這樣的直轄市、省會城市直接復制到偏安一隅的蘇北小城——邳州市（縣級市），趙智強表示，他是看到了新一屆中央領導對城鎮化發展的決心和力度，看到了城鄉建設發展的巨大潛力，“縣（縣級市）裡的房地產市場競爭相對寬鬆，也能減少個人合作建房潛在的各種壓力。”
南京嘗試 合作建房8年未果
資金和拿地是最大難題，專家表示政府應予以支持，有利於解決“夾心層”住房問題
不通過開發商買房，邳州個人合作建房的事情有了些眉目。其實早在2005年全國刮起第一波個人合作建房旋風時，南京就有人嘗試過，但近8年來一直都沒能成功。揚子晚報記者昨日也聯系到南京首位合作建房發起人邵角，他對邳州個人合作建房的進展表示祝賀，同時對南京的推進前景略顯悲觀。業內專家認為，個人合作建房是保障房制度的重要補充渠道，政府應該早日建立相應法規予以支持。
8年前南京就有人發起，因集資難未能成功
2005年，在全國各地都在嘗試“個人合作建房”這種模式時，從事IT培訓工作的南京市民邵角也發起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，並通過合作社的形式集資、找開發商建設。不過在經過各種努力后，到目前為止這項事業還是沒能成功。
“當時很多地方都在討論這種模式，我們當時也想了很多辦法，但因為中間操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者採訪時說道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價水平，要成功運作一個小型房產項目，沒有過億的資金恐怕很難，而這麼一大筆資金的募集，在現有法規下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由於資金量大，需要參與的准業主會比較多。而依據相關法律，有限責任公司的共同注冊股東隻能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上隻能通過協議解決，容易讓參與人產生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司注冊資金要在1000萬以上，並需要發改委批准，更加困難。
“通過住房合作社的形式集資開發，這是我們當時就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協會吸納會員、繳納會費來集資，更加容易操作。可是嘗試起來卻發現，民間協會的成立，涉及的審批流程也相當復雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍挂形式跟開發房企競價，個人合作建房的人們顯然過於勢單力薄，而且不易統一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現在隨著地價及建筑成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級市所需資金少，相關管理等級也不高，操作起來可能容易很多。
住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成
說到住房合作社，其實這並非什麼新詞語。南京工業大學房地產管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙台和南京等許多城市都有這樣的組織。當時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房產項目都是該組織運作建成的。
不過在2003年以后，由於國家對待保障房制度的變化，這類組織有些轉為商品房開發企業，有些則轉變成壟斷企事業單位變相搞福利房的工具，因此這類形式后來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設住房，成本確實要低很多。自己出訂金拿地，並委托有實力卻又沒活干的中小開發企業來代建，以目前的房產項目運營成本來說，如果除去銷售、融資及公關等方面的投入，以及房企對高額利潤的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價部門對經濟適用房的利潤控制規定在3%以內，因此通過個人集資的合作社形式建房，管理費用控制在3%-5%是完全可行的。
■專家
個人合作建房能惠及夾心層 政府應予以支持
在談論個人合作建房這件事當中，邵角不斷表達著對相關法規限制太多的無奈。這件事看起來是利民，法律上也是允許的，但做起來就是很困難。而目前確實也隻有溫州的趙智強一個人成功過。在吳翔華看來，這項事業於國於民都是很有益處的，政府應該早日清除其中的障礙，予以支持。
吳翔華表示，在德國和日本這類房屋的建成比例佔新建商品房比例最高能達到40%。因為它是解決社會夾心層住房難的一種十分便利的途徑。目前我國大力建設的保障房針對的也是社會最底層的人群。“低保戶”之上，仍有相當一部分群體既買不起商品房，也夠不上買保障房的資格，如果這類群體能通過自己集資的途徑解決住房問題，豈不是兩全其美。
目前的問題是如何通過完善相應法規，來幫助組織運作,讓這群人自行解決問題？能否舍棄土地財政上的一點利益，對這些人進行幫助扶持？“同樣的形式，為何十年前就辦得成，而十年后卻辦不成？”吳翔華認為，在這個問題上，政府的態度很關鍵。完善法規、建立完整的保障房體系，這都是政府亟待解決的問題。
