媒體解讀中國式囤房：持有房產成本較國際最低【3】

　　新加坡自住與出租房產繳稅相差數倍

　　從持有成本來看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產稅，根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算。

　　目前房產稅率為10%，但對自住住房有一定的優惠。按階梯遞進的稅率計算，6000新元以內的免稅﹔超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%﹔超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。

　　新加坡的住宅市場實際上分為相互獨立運行的私宅市場和組屋市場。所謂組屋有點類似中國的“經濟適用房”。整體地產市場雖然火熱，但住宅價格，尤其是組屋價格，仍然在絕大多數人的承擔范圍內。

　　以一套月租金為2500新元的組屋計算，如果自住，則應繳納房產稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓，而且並非自住，則稅率為10%，每年房產稅為4800新元。

　　實際上當地居民接近八成住在組屋裡，一家隻能擁有一套組屋，但可以轉售，即在不改變性質的情況下出售給合乎資格的其他買家。組屋的管理一般由各區的市鎮理事會負責，新組屋在購買時也有一系列的雜費，如手續費及估價費、律師費等，但這些費用微乎其微。

　　相比而言，私宅由私人發展商開發，私宅的銷售更多是市場化的，可以同時持有多套。從套數上看，私宅僅佔住宅總量的24%，一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對私宅而言，則有根據套數階梯遞進的高額印花稅。

　　記者了解到，新加坡最近兩年也面臨房價上漲過快的問題，無論是屬於公共住房范疇的組屋，還是私人發展商開發的私宅，其價格都在2008年全球金融危機和經濟危機之后，隨著經濟反彈而飆升。新加坡的私宅價格在2010年大漲18%，2011年雖然有所放緩，也漲了5.9%，2012年上漲了2.8%。

　　不過，在新加坡房地產價格飆升的背景下，新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進制的房產稅，最高達19%，2015年進一步提高到20%﹔同時提高自住住房的免稅額度。

　　根據從2014年起生效的新規，一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%，在這之上的1.5萬新元稅率為11%，接下來每增加1.5萬新元，稅率增加2個百分點，直至超過9萬的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數的部分再增加1個百分點。

　　這一新規被認為是降低普通住宅房產稅，增加豪宅房產稅。除了房產稅，組屋和私宅都有物業管理費用，組屋管理費較低，而私宅管理費一般較高，為每個月數百新元。

　　為了抑制房價上漲過快，新加坡政府在今年1月初推出被稱為“史上最嚴厲房地產調控”的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業地產。除了首次置業的公民外，其他所有群體都在調控范圍內，包括二次置業的公民、希望買房的擁有永久居留權的外籍人士和一般外國買家。外籍買家額外印花稅調高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%﹔新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外，首付和貸款的限制也更加嚴格，尤其是第二和第三套以上的房產。