媒體解讀中國式囤房：持有房產成本較國際最低【4】

　　美國持有成本約佔家庭收入的1/4

　　2011年的美國社區調查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內的每月持有成本平均值是1059美元，約佔每月家庭收入的21%。

　　據美國“21世紀紅木地產”房屋中介公司房產經紀人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達約30%。如果是轉手租賃，也需要對出租收入征收相應的資本利得稅。房產贈與方面，美國個人2013年度贈與稅免征額為1.4萬美元，終身贈與稅免征額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計算。房產遺產稅方面，免征額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達40%。

　　由此可以看出，在美國炒房的成本非常高。

　　假設購買一套20萬美元的住房，如果想在一年內賣掉，需要房價至少上漲10%至15%才能覆蓋購房和賣房的交易成本，而且可能還要繳納半年的房產稅和25%以上的資本利得稅。而根據美國全國房地產經紀人協會的數據，去年12月美國各類舊房銷售中間價為每套18.08萬美元，僅同比上漲11.5%。

　　在美國，房產的主要開支是房產稅。計稅依據為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。房產稅稅率由各州自行決定，各地區差別很大，大部分年稅率為房屋評估價值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。

　　例如，在弗吉尼亞州阿靈頓縣，一套20萬美元住房每年的房產稅約為2000美元。一般而言，房價越貴，房產稅越高。按照2011年美國社區調查的數據，美國家庭每年繳納的房產稅約為1800美元。

　　在美國，出售過去5年內自己居住滿兩年的首套住房個人可免征資本利得稅25萬美元，已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購入與出售間隔時間在一年以內，資本利得稅稅率等同於個人所得稅的稅率，一般為25%﹔購入與出售間隔時間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對較低，一般為15%。

　　美國持有房產的其他開支還包括維護、折舊等成本。

　　從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般合佔住房售價的3%至5%。但如果是全款購房，交易成本可降至住房售價的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般合佔住房售價的7%至10%。其中，房產經紀中介費所佔比重最大，約為住房售價的4.5%至6%。

　　在美國購房，首付比例多數為房價的10%或20%，具體額度由政府各項優惠政策和個人經濟狀況決定。假設購買一套20萬美元的住房，首付20%，即4萬美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計算，包括房產稅在內的平均月供資金是930美元。

　　另外，賣房者可能還需要根據房產出售收入繳納資本利得稅。