媒體解讀中國式囤房：持有房產成本較國際最低

　　房地產市場的“中國式困惑”系列報道四

　　記者 高偉 梁倩 博饒 陳濟朋 何德功 高攀 北京、法蘭克福、新加坡、東京、華盛頓報道

　　《經濟參考報》記者在採訪中了解到，大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用﹔用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。

　　類比國外情況，國內有專家建議，如果不採取稅收調控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場化手段來迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預期。

　　中國持有成本幾可忽略不計

　　柯先生在北京崇文門的國瑞城小區有一套77平方米的房子長期空著。

　　當朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房價每年10%的漲幅估算，這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”

　　“關鍵問題是，一旦租出去，我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年，將來又要花幾十萬。”而房子每年閑著的費用也就3000元左右。所以，柯先生覺得房子即使閑著也比租出去劃算。

　　像柯先生這樣處置房產的人不在少數。不僅在北京，包括很多其他城市在內，在房價上漲收益部分面前，房屋的持有成本幾乎可以忽略。

　　因此，國內才會有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房產的中國式囤房現象。甚至各種職業的炒房團，以擁有多套房產為獲利手段。

　　國內已經有專家呼吁，隻有征收房地產保有環節的稅收，才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議，在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠杆來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，隻有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機，也隻有這樣才能有的放矢地調控房地產。

　　德國炒房會被征收“投機稅”

　　德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國房地產市場監管法規極其嚴厲，人們的購房意願普遍低下，房地產價格多年波瀾不驚。

　　德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼告訴《經濟參考報》記者說，為了抑制房地產投機，德國法律對房屋出售牟利設置了“防火牆”，“在德國沒有炒房的概念。”

　　按照規定，在德國購房后10年之內就出售的話，得利部分將被征收15%的“投機稅”。如果再加上其他各項費用，投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

　　無論新房舊房，在德國購房都涉及稅費以及其他手續費問題。以柏林為例，購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公証費以及0.5%到1%的登記費用。

　　如果要買一處二手房，涉及的費用就更多了。據統計，買一處二手房涉及的額外費用平均而言要佔到交易價格的10%左右。對於購房者來說，除了要向中介交納的中介費之外，還要負擔3.5%左右(各地區稅率不盡相同)的產權交易稅和公証費。

　　購房者是否空置房屋完全取決於個人，德國的相關管理機構並無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成后就有物業費等日常支出了。

　　由於房屋的情況各不相同，房屋的維護成本不盡相同。相對來說暖氣和熱水是兩大項支出，此外還有垃圾處理、照明、電梯費等等，“有的房子每平方米核算下來達2歐元，有的則達到了每平方米3歐元至4歐元。

　　而在房屋購買環節，德國銀行普遍對房屋貸款的風險十分謹慎，因此對申請人的審核比較仔細。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

　　近年來隨著房地產市場價格的上漲，包括法蘭克福在內的一些德國城市租房市場一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規定，出租人要依法納稅，稅率根據每個人的情況可能會各有不同，普遍來說在30%左右。此外，在旺盛需求的驅動下，德國各大城市的房地產價格一路上漲，柏林等城市甚至一年內平均價格上漲超過20%。

　　房價的快速上漲引發了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發布報告對快速上漲的房價表示擔憂。

　　德意志銀行的報告顯示，一旦德國房地產市場出現泡沫風險，從德國央行到聯邦和地方政府都可以採取措施應對，比如說收緊銀根、減少貸款供應量，通過提高公証費等方式增加交易成本，以及增加供應量等遏制房租上漲勢頭。