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媒體解讀中國式囤房:持有房產成本較國際最低

2013年03月13日07:39    來源:經濟參考報    手機看新聞

  房地產市場的“中國式困惑”系列報道四

  記者 高偉 梁倩 博饒 陳濟朋 何德功 高攀 北京、法蘭克福、新加坡、東京、華盛頓報道

  《經濟參考報》記者在採訪中了解到,大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場,用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用﹔用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅,通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。

  類比國外情況,國內有專家建議,如果不採取稅收調控的方式來增加多套房持有者的成本,不通過市場化手段來迫使其釋放多余房子,則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預期。

  中國持有成本幾可忽略不計

  柯先生在北京崇文門的國瑞城小區有一套77平方米的房子長期空著。

  當朋友建議短期租出去,柯先生算了筆賬。“按照房價每年10%的漲幅估算,這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元,一年7萬元左右。”

  “關鍵問題是,一旦租出去,我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年,將來又要花幾十萬。”而房子每年閑著的費用也就3000元左右。所以,柯先生覺得房子即使閑著也比租出去劃算。

  像柯先生這樣處置房產的人不在少數。不僅在北京,包括很多其他城市在內,在房價上漲收益部分面前,房屋的持有成本幾乎可以忽略。

  因此,國內才會有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房產的中國式囤房現象。甚至各種職業的炒房團,以擁有多套房產為獲利手段。

  國內已經有專家呼吁,隻有征收房地產保有環節的稅收,才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議,在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收杠杆來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,來平抑畸形的市場供需,隻有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機,也隻有這樣才能有的放矢地調控房地產。

  德國炒房會被征收“投機稅”

  德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一,住房擁有率不到一半。在人們的印象中,德國房地產市場監管法規極其嚴厲,人們的購房意願普遍低下,房地產價格多年波瀾不驚。

  德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼告訴《經濟參考報》記者說,為了抑制房地產投機,德國法律對房屋出售牟利設置了“防火牆”,“在德國沒有炒房的概念。”

  按照規定,在德國購房后10年之內就出售的話,得利部分將被征收15%的“投機稅”。如果再加上其他各項費用,投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

  無論新房舊房,在德國購房都涉及稅費以及其他手續費問題。以柏林為例,購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅,1%到1.5%的公証費以及0.5%到1%的登記費用。

  如果要買一處二手房,涉及的費用就更多了。據統計,買一處二手房涉及的額外費用平均而言要佔到交易價格的10%左右。對於購房者來說,除了要向中介交納的中介費之外,還要負擔3.5%左右(各地區稅率不盡相同)的產權交易稅和公証費。

  購房者是否空置房屋完全取決於個人,德國的相關管理機構並無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成后就有物業費等日常支出了。

  由於房屋的情況各不相同,房屋的維護成本不盡相同。相對來說暖氣和熱水是兩大項支出,此外還有垃圾處理、照明、電梯費等等,“有的房子每平方米核算下來達2歐元,有的則達到了每平方米3歐元至4歐元。

  而在房屋購買環節,德國銀行普遍對房屋貸款的風險十分謹慎,因此對申請人的審核比較仔細。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一,有的人甚至能從銀行申請到零首付,而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

  近年來隨著房地產市場價格的上漲,包括法蘭克福在內的一些德國城市租房市場一片繁榮,許多人之所以投資買房,看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規定,出租人要依法納稅,稅率根據每個人的情況可能會各有不同,普遍來說在30%左右。此外,在旺盛需求的驅動下,德國各大城市的房地產價格一路上漲,柏林等城市甚至一年內平均價格上漲超過20%。

  房價的快速上漲引發了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發布報告對快速上漲的房價表示擔憂。

  德意志銀行的報告顯示,一旦德國房地產市場出現泡沫風險,從德國央行到聯邦和地方政府都可以採取措施應對,比如說收緊銀根、減少貸款供應量,通過提高公証費等方式增加交易成本,以及增加供應量等遏制房租上漲勢頭。

 

(責任編輯:李海霞、劉陽)

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