30歲買樓當包租公 臨退休還回不了本？【2】

　　區域租金：

　　天河、海珠、番禺租金漲得凶

　　自2010年亞運會之后，廣州的年租金漲幅就持續保持在約10%左右的水平。廣州市國土房管局租賃管理所對近年來租金上漲的原因作過分析，一方面是因為后亞運時期廣州良好的城市環境的推動作用，以及“城中村”改造打破了局部地區住宅租賃市場的供求平衡，形成租賃房源供不應求。其次是由於中心城區房租較高，周邊區域房租較低，隨著周邊區域交通條件的改善（如地鐵開通），致使許多人群租房時更傾向於選擇外圍區域，提高了城市周邊區域的房租。同時周邊區域房租基數較小，周邊區域稍小的房租提升必然帶來較大租金指數的提高。此外，調控政策近年來持續出台，部分剛需一族總會有一段時間持觀望態度，推遲購房計劃轉為租房，客觀上也助推租金上漲。

　　業內人士認為，2013年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金較大幅度上漲的態勢。租賃需求長期保持旺盛，反映了廣州真實居住需求仍十分龐大。租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經濟平穩發展、城市建設提速、城市價值和城市吸引力不斷提升的真實體現。

　　分析近兩年來廣州主要住宅租賃板塊的租賃走勢可以發現，租金漲幅排名前十的各板塊中（粵墾板塊，棠下板塊，沙河板塊，新港西板塊，廣州大道南、南洲板塊，江南大道板塊，大石、洛溪板塊，市橋、沙灣板塊，鐘村、南村板塊，羅沖圍、西槎板塊），天河、海珠、番禺各有三個板塊位居其中，另一個板塊位於白雲區，顯示廣州東部和南部的住宅租金整體漲幅更大。

　　“前兩年1800元的租金水平可以有七八套房源。”中原地產海珠區高級營業經理王健武告訴記者，近年來海珠區除了吸引在客村產業園上班的租客外，隨著配套設施的逐步完善，也吸引到不少在體育西一帶上班的白領階層，近兩年平均每年兩房單位都要加租200元左右。而板塊內的租客普遍在30歲以下，不少都是打算入市購房的，不過在“穗六條”出台后，其社保繳交年限未夠三年，無奈隻能選擇轉買為租，加劇了租賃盤源的緊張。

　　合富置業光大翠榕分行主管譚湘文也坦言，近年來租客由“河北”往“河南”轉移的傾向比較明顯，像不少在十三行、南方大廈工作的人員，開始選擇在光大花園租房，主要是海珠區的租賃市場不乏小區較大、交通環境較好的盤源，性價比不低。

　　投資分析：

　　30平方米以下戶型回報率高

　　合富置業市場經理梁燕明表示，相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位，租金回報率高於市場整體水平的同時，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍是將投資的重點鎖定在小戶型單位上。去年，面積在30平方米以下的物業平均租金回報率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業平均租金回報率最低，不到2.3%。從合富置業研究數據分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區域，同時也是投資者關注度最高的區域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報率達3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由於總價不高但租金和租賃活躍度都不錯，因而亦相當受投資者青睞。

　　業內人士建議，對於還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除了住宅外還可以考慮商業公寓，而對於已沒有名額買住宅的人士來說，商業公寓對比起其他商用物業來說，投資穩健性相對高一些。在衡量物業投資價值的時候，除了參考買入價格、租金回報率等因素外，還可以參考出租活躍度。記者 賴偉行