30歲買樓當包租公 臨退休還回不了本？

　　節后租房高峰殺到 租金雖漲回報率卻跌破一年期存款年利率

　　10年前一名30歲的投資者如果有眼光，買房出租當“包租公”、“包租婆”的話，那麼四十出頭就已經可以回本。不過，在房價連年攀升的今天，即使租金價格也在水漲船高，然而廣州的租金回報率卻跌破一年期存款利率（2013年租金回報率為2.9%，而一年期存款年利率為3%）。假使30歲買樓出租，以目前的租金水平計算，即使無間斷地出租，到60歲退休了也難回本！

　　廣州傳統的節后租房高峰就將來臨，記者盤點整理廣州樓市住宅租金數據發現，十多年來，二手住宅均價已經翻了遠遠超過兩番，但是全市租金水平卻隻翻了一番。

　　他們關注租金回報率

　　貸款買房者：出租回報率太低可能影響到持有能力。

　　舊樓購買者：樓齡較長的舊樓由於價格上漲空間較小，購房者會重點考慮出租回報率。

　　他們不關注租金回報率

　　新房或次新房購房者：新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。

　　租金回報率低難投機？

　　房價上漲或帶來溢價

　　近年，廣州樓價不斷飆升，行情水漲船高，相比租金回報，大多數投資者更看中樓價上漲帶來的利潤，有的以長遠升值為目標，有的試圖抓住短炒空間紛紛進入房地產市場。雖然租金回報率也是投資回報的一部分，但是由於樓價上漲幅度較大，租金回報率在不少投資者眼中重要性逐步下降。從中介數據可以看到，廣州住宅租金回報率在短短10年時間內經歷了快速下探的過程，租金回本所需的理論時間也不斷延長，卻依然無礙樓價上漲。

　　業內人士分析，雖然對於不同的投資者及不同的物業，在衡量投機價值時，出租回報率的重要性可能有所不同，但是出租回報率都不可忽略﹔特別是對於貸款買房的投資客來說，出租回報率太低可能影響到自己的持有能力。另外，對於不同類型的物業，出租回報率的重要性也有所不同。比如樓齡較長的舊樓由於價格上漲空間較小，因此投資者在衡量投資價值時要重點考慮出租回報率﹔而新房或次新房的價格上漲空間較大，因此出租回報率對價值的影響可能相對較小。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，受目前樓市新政大環境制約的影響，買家購入住宅類物業在短期內轉售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購房成本雖然是相當花費時間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業主隻要一直持有物業到政策適度放鬆的年份，便可獲得更多溢價出售的機會。不過值得留意的是，除了2012、2013年共計13萬套網簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續交付使用的住宅單位中，至少有6至7萬套單位流入租賃市場，這類次新房物業將會直接沖擊其他樓齡較長的物業的租金。故即使整個市場的平均租金處於逐年上升態勢，但樓齡超過20年的舊式物業，其租金將有可能出現高位回落。

　　“今年區域內一手新樓的供應不少，對市場有所沖擊，周邊一些城中村也利用宅基地興建高層住宅供應租賃市場。”中原地產白雲區營業經理李志軍預期，白雲新城一帶今年的住宅租金料將相對平穩。