樓市調控：力度不減 手段要變 調控應有新方式

國家統計局公布的數據顯示，2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格上漲和持平的佔絕大多數。今年1月，我國房地產市場一改往年同期低迷狀態，成交活躍，價格堅挺。

樓市最近較活躍

首次置業的剛性購房需求和急於改善的置業升級購房需求，是支撐開年樓市交易的主力

北京市朝陽區望京地區一家中介公司“我愛我家”的業務員小趙告訴記者，過了元旦之后二手房成交量一直都挺高，看著房價又有點漲，出手的人也多了。

網簽數據顯示，1月上旬北京市二手住宅網簽總量為5153套，環比上漲14.3%，同比上漲442%。供需兩旺的市場局面促使北京二手房價走高。根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據，1月上旬北京二手住宅交易均價為25766元/平方米，環比上漲4.7%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，按照往年慣例，受元旦和農歷新年等因素影響，每年前兩個月房市會陷入短暫冰封期。首次置業的剛性購房需求和急於改善的置業升級購房需求，是支撐今年開年樓市交易量火熱的主力。

新建商品房價格穩中有漲。根據上海市房地產交易中心數據，1月1日至12日，上海新房區縣住宅共成交3895套，面積達33.5萬平方米。

緣何出現新變化

央行降息和公積金政策調整等因素引起剛需釋放，開發商以價換量壓力降低，房價上漲成為必然

“在宏觀經濟增速放緩的情況下，我國並沒有放鬆對房地產市場的調控力度。”這是中國房地產業協會副會長朱中一回顧2012年房地產市場時印象最深的一點。

“決定房地產市場走勢的重要因素是貨幣政策。”住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，2012年央行兩次降息能夠減輕購房者的還貸壓力，是影響觀望者出手購房的重要因素。

此外，近期有多個城市調整了公積金政策，有的增加了貸款額度，有的降低了首付比例，有的規定子女使用公積金貸款買房父母可以成為共同還款人。公積金政策的調整也有利於減輕剛性需求群體的購房難度。

專家認為，上述相關政策出台后開始引起剛需釋放，成交量上升又讓開發商以價換量壓力降低，房價上漲成為必然。

應該明確的是，遏制投資投機性需求是本輪調控目的，自住和改善性需求不是調控對象。據有關機構不完全統計，2012年房地產市場銷量的80%為剛需購房。未來房地產調控仍將堅持遏制投資投機性需求與滿足剛需相結合。

調控應有新方式

市場供給不足或將導致2013年房地產價格進一步上漲，樓市調控方式要逐步從行政手段向經濟手段過渡

數據顯示，2012年，房地產開發企業土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%。朱中一認為，今年和明年房地產新開工面積相對下降，市場供給不足會加重當前的供需矛盾，或將導致2013年房地產價格進一步上漲。

住房和城鄉建設部部長姜偉新此前表示，房地產市場調控方式要逐步從行政手段向經濟手段過渡，且以經濟手段為主。目前，我國正在上海、重慶兩地進行房產稅試點，擴大試點還需經過更大范圍的討論。

秦虹認為，我國房地產市場存在多種需求，包括初次置業需求、改善性需求和拆遷需求等，也有投資、投機和炒房需求。未來在投機炒房的需求上，政府會持續進行政策限制。目前全國住房竣工面積的基數已經很大，未來房地產市場不可能再維持過去的高速增長。要應對這種變化，政府部門首先要做好城鎮化這篇文章，不能單純刺激房地產和土地市場，企業也要做好產品和服務創新。