房價持續上漲原因復雜 十年房地產調控起到重要作用

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近期國務院出台新一輪樓市調控政策，在媒體和公眾中引起了熱議。調控為什麼採取這樣的政策路徑、賣房征收20%個稅如何避免誤傷剛需，房產稅擴圍會有哪些影響？

記者採訪了清華大學土木水利學院副院長、房地產研究中心主任劉洪玉。

【熱點一】賣房征20%個稅，是否會轉嫁給購房者？

取決於各地供求狀況

應盡快出台征管細則

記者：人們普遍認為，在熱點城市，個人轉讓住房要征收20%差額的個人所得稅可能會轉嫁到購房者身上。受這種情緒影響，最近資本市場和個人住房交易也出現比較大的波動。請問上述可能性是否存在？有沒有手段來避免這種政策的負效應？

劉洪玉：此次“國五條”要求個人住房轉讓“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”個稅，實際上是還原個人所得稅法及相關法規的立法初衷，即合理共享房地產增值收益、合理調節居民收入分配、促進社會公平。

新的住房轉讓個人所得稅計稅方式，無疑會增加住房交易成本，尤其是在過去房價上漲過快的部分熱點城市。目前，社會各界普遍擔心這一稅收是否會轉嫁到購房者身上，是否會推高房價。我的觀點是，如果當地市場是賣方市場則大部分稅負會轉嫁，如果是買方市場則基本不能轉嫁。

很多人擔心這會否傷及無辜，即居民基本住房需求或“剛需”。我認為在執行細則出台時應盡量避免這種可能性。現行政策有這樣的規定，即“對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”並要求“不折不扣地執行上述優惠政策，確保維護納稅人的合法權益。”

對個人住房轉讓所得征稅也是國際上的普遍做法，只是在征收方式、稅率設置、減免條件等方面有差異。英、美、德、法等國家對個人住房轉讓征收資本利得稅（Capital Gains Tax），但有許多寬免規定，其基本思路是，對主要自用住房轉讓免除全部或部分稅額，以支持其改善住房或變更住所的需要。所以，在我看來，我國在制定相關征管細則時，一定要參照國際上的這些經驗，使這個政策既能避免傷及無辜、保護弱者，又能打擊投機、調節收入分配、共享增值收益、促進社會公平。建議盡快出台征管細則，盡量縮短政策銜接的過渡期，消除社會疑慮，促進市場穩定。

【熱點二】改善型和投資型需求，怎麼區分？

很難快捷簡便有效區分

重點應遏制不住不租型

記者：限購政策實施以來，有效抑制投資投機型需求的同時，客觀上也造成了部分換房自住的改善型需求受到“誤傷”。十八大提出要讓人民居住條件更舒適，剛需和合理的改善性需求應該保護。請問應通過什麼手段合理區分改善型和投資型需求？

劉洪玉：因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難快捷、簡便、有效地區分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說，要達到抑制投資投機型需求的目的，出台任何短期政策都很難做到十全十美。

從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標能否實現的關鍵。對於追求“居住條件更舒適”的改善型需求，政策取向保持中性甚至是短期內不鼓勵，這是從當前住房市場供求現狀的事實出發的。

從全面建成小康社會的中長期發展目標要求來看，將來肯定要對改善型需求採取支持性政策。當然，如果將投資型購房定義為購買住房后用於出租，我覺得政策也應該保持中性，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利於發展租賃市場、滿足租住需求。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉售牟利。這種投機型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費，是應該重點打擊的對象。