房企欠繳3.8萬億土增稅？行業協會稱“看不懂”

人民網北京11月26日電 （李海霞 薛白）近日，有媒體報道稱，多家知名房地產公司欠繳巨額土地增值稅。業內專家對人民財經表示，將合規的“應交未交”誤讀為 “拖欠”是不合適的，而且欠繳總額的算法也存疑問。

媒體報道稱，2005年至2012年8年間，我國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元，並指出，根據我國法律，納稅人未按規定繳稅，稅務機關限期責令繳納稅款外，從滯納之日起按日加收滯納稅款的萬分之五的滯納金。企業面臨數額巨大的罰款，負責人也可能會承擔刑事責任。

人民財經致電國家稅務總局核實相關情況，總局新聞處一名工作人員表示，此事國稅總局已經獲知，稍后將統一回應。

中國房地產業協會一位不願具名的人士在接受人民財經專訪時表示，所謂的“應交未交”的土增稅，是指房地產企業在會記記賬時在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況。“當未達到稅法規定的結算條件時，這部分稅金可以不交，不等同欠稅。”

針對有關媒體提到的“未繳納稅款，負責人可能會承擔刑事責任”的說法，中國房地產業協會相關人士稱，“國稅函〔2010〕220號規定：房地產開發企業清算時補繳的土地增值稅，不需要加收滯納金。”他表示，在清算限期內，如果不加收滯納金，更談不上刑責了。

國稅總局《關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

為何要補繳和清算土地增值稅？《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”

同時，華遠董事長任志強曾在微博中對此描述稱，土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。

中央人民大學財政金融學院副院長岳樹民在接受人民財經專訪時表示，有關土地增值稅預征的比例，全國各省征收比例不同。在北京一般征收比例為2%-5%。

國稅總局《關於加強土地增值稅征管工作的通知》（ [2010]53號）文中顯示，“除保障性住房外，我國東部地區省份預征率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。”

岳樹民說，除預征的土地增值稅外，清算該繳的部分也有明確的比例設定。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規定，“增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%﹔增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%﹔增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%﹔增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。”岳樹民還表示，如果增值額低於扣除項目金額，則免征收土地增值稅。

岳樹民透露，《實施細則》中所用的算法是用“四級超率累進稅率”，而並非之前媒體所提到的“四級超額累進稅率”。

岳樹民認為，土地增值稅實行利潤率越高，要繳納的增值稅也越多。“對於非高檔的普通商品房項目，通過預繳1%-2%的土地增值稅，已經基本可以覆蓋稅務成本。對於高房價的開發商，一般都是大規模的上市房企，在拿地的時候就要安排好土地增值稅繳納的預留金，防止該清算的時候拿不出那麼多的錢。”

而對於媒體中提到的“應交未交”的3.8萬億土地增值稅，中國房地產業協會相關人士表示“看不懂”。媒體報道稱，據專家測算，房地產項目毛利率隻要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%，照此測算，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。

中國房地產業協會相關人士認為，“毛利率超過34.63%的房地產項目要繳納土地增值稅的說法不知從何而來，但是房地產業55.72%的毛利率確實不准確。”

據中國房地產協會統計，2005年-2012年期間，A股房地產上市公司平均毛利率分別為﹔26.01%，28.71%，33.78%，36.46%，35.47%，37.79%，39.92%，37.37%。“上市公司的毛利率一般要高於非上市公司，這與媒體所報道的55.72%的毛利率有差距，由此推算出的3.8萬億元的土地增值稅也不太准確。”

岳樹民認為，根據現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》，土地增值稅最后清算的部分操作較難。“一般情況，主管稅務機關要等到房地產開發項目全部竣工並完成銷售的85%以上才能對之進行清算。”同時，又因房地產開發項目多是滾動開發的，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期，財務成本核算又較復雜，清算工作難度較大。

經濟學者馬光遠認為，目前土地增值稅各地預繳率特別低，且很少按照規定進行匯算清繳，使得實際繳遠遠低於應繳。造成了實際偷逃和拖欠稅款，大量房企隻按照1%的比例預繳，且不管項目賺多少錢都很少進行匯算清繳，造成了稅收的大面積流失。

岳樹民指出，“合理的預繳比例、及時的清算補繳”是現在我國更加有效地征收土地增值稅的兩個關鍵。中國房地產業協會相關人士認為，十八屆三中全會《決定》中提到的“加快房地產稅立法並適時推進改革”、“落實稅收法定原則”為增收土地增值稅指明了方向。

預征只是開始，實實在在的完成一張稅務局的土地增值稅清算表單，才算是房地產開發商真正走完了上交土地增值稅的過程。既然上交是必然，那麼，在清算條件成熟時，在稅務部門的督促和監管下，早交或許也是最好的辦法。