二線樓市調控趨緊 5天6城密集出新規

　　提高二套房首付，抬高非戶籍購房門檻，增加供地。5天6城密集出新規

　　二線樓市調控趨緊

　　本報記者 陸婭楠

　　【各城調控新措】

　　武漢

　　今年住房用地供應比過去五年年均實際供應量增加20%以上，明年比前五年均值增加10%。外地購房者社保繳存年限延至兩年，限購1套住房。調高第二套房貸款首付比例至70%以上。

　　南昌

　　今年住宅用地供應量超計劃10%，明年為今年計劃供應量的120%。外地購房者社保繳存年限延至兩年。進一步提高第二套房貸款首付比例。

　　廈門

　　今年住房用地供應總量比前五年年均實際供應量增加20%。提高第二套住房貸款首付款比例。外地購房者需提供前2年內連續繳納1年以上社保証明，且限購1套住房。

　　長沙

　　今年、明年住宅用地供應量不低於過去五年平均實際供應量。主城區購第二套新建商品房，進一步提高首付比例。

　　沈陽

　　今年中小戶型普通商品房、保障性住房用地供應比重達到75%以上。居民家庭購二套房貸款首付比例提至65%。外地購房者社保繳存年限延至兩年以上。

　　南京

　　今年住宅用地供應在前五年平均供應量基礎上增加10%。進一步提高第二套住房貸款首付比例。

　　在北上廣深四個一線城市調控政策出台后，年末的“樓市調控潮”由一線城市向二線城市蔓延。

　　11月26日，南京發布《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(簡稱“寧八條”)，使歲末突擊調控樓市的二線城市增至7個。值得注意的是，除鄭州是9月初發布新政，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、南京6個城市的調控新規均是在11月22日至11月26日間出台。

　　5天6城集中念起“樓市緊箍咒”，這讓剛剛經歷過火熱“金九銀十”的樓市，平添了幾分寒意。

　　二線城市集中出手

　　調控延續以往思路，限購限貸政策將使年末市場遇冷

　　“南京這調控挺溫和的，不像我們老家，一調控就先對外地人動手，”畢業后留在南京工作的南昌人小錢，對樓市調控中非戶籍人口限購內容最敏感。

　　11月26日，“寧八條”一頒布，小錢就仔細閱讀，八條內容中五條都涉及了保障房，根本沒提提高外地人購房門檻。

　　而在3天前，南昌出台的“昌六條”明確提出，非本市戶籍居民購房需提供繳納個人所得稅或社會保險繳納証明的年限，由連續一年調整為兩年。

　　需求側管理仍然是此輪二線樓市調控收緊的重點。

　　提高非戶籍人口購房門檻，嚴格限制外來人口的購房需求，一直是一線城市收緊調控的普遍做法，而在這一輪二線城市的樓市新政中，也有集中體現。

　　除了南昌，武漢、沈陽均指出，非本市戶籍居民家庭購買的住房需提供的納稅証明或社會保險証明年限由一年以上提高到兩年以上。鄭州的“限購令”則指出，同時滿足“持有本市居住証3年以上”、“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上”的非戶籍居民家庭，方可限購1套住房。

　　提高二套房首付，也成為此輪二線城市調控新政的主要內容。南昌、武漢、沈陽、長沙、廈門、南京均不同程度“進一步提高”二套房貸款首付比例。

　　在增加供給方面，幾乎所有城市都提到了增加住房用地供應。

　　武漢提出，2013年住房用地供應量比過去5年年均實際供應量增加20%，2014年比前5年均值增加10%﹔南京提出今年住宅用地供應規模在前5年平均供應量的基礎上增加10%﹔廈門2014年住房用地供應總量，比前5年年均實際供應量增加20%，同時嚴格查處閑置商品住房項目﹔南昌提出2014年住宅用地計劃供應量為今年的120%，力爭130%。

　　“從各個城市限購限貸升級的角度看，基本都按照以往調控思路進行。”鏈家地產市場研究部張旭認為，“限購限貸的升級將會在短期內抑制購房需求的正常釋放，年末市場遇冷幾成定局。尤其是，多個城市表態將會擴大土地供應規模，特別是普通商品住房土地的供應規模將會在2014年保持穩定或者有所擴大，市場對明年房價上漲預期或會有所降溫。”

　　一線城市示范意義大

　　受年度調控目標壓力，不排除其他二線城市跟進調控

　　值得注意的是，這些密集出台的調控政策有很多相似之處，幾個城市關於嚴格市場監管，引導企業合理定價，提高二套房首付比例等條款幾乎如出一轍，連土地供應的增加比例、非戶籍人口購房需繳納個稅的年限都極為相似。

　　在中原地產市場研究部總監張大偉看來，這一輪二線城市密集出台樓市調控政策，多少有些為了應付考核而“臨時站隊”的色彩。

　　“南京作為房價漲幅最快的二線城市之一，從政策力度上看卻是最近出台政策城市裡面力度最弱的，沒有提及限購收緊，對二套房貸收緊也只是原則重申。這種站隊的臨時調控措施，后續可能有超過20個城市繼續出台，以應對年度調控目標。”張大偉說。

　　所謂年度考核，是指今年2月，國務院出台關於樓市調控的“國五條”，要求全國省會城市除拉薩外要制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。按照此要求，多數城市年度目標定為2013年度新建商品住房價格增幅不高於年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

　　然而，10月，全國新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了21個，還有26個城市漲幅在8%—10%之間。不僅一線城市漲幅居首，多數省會城市的房價漲幅都超過了城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。面對“惱人”的房價漲幅，10月中下旬開始，一線城市陸續出台了新一輪的樓市調控措施。

　　“一線城市房價漲幅一直全國居前，此輪出台收緊調控的細則，示范意義非常大。很可能引發價格上漲較快的二線城市在最近出現一波調控收緊。這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。”張大偉說。“但如果沒有實質性增加供應的舉措，2014年供需結構依然難以緩解。”

　　張旭也認為，從國家統計局公布的數據看，目前收緊調控政策的城市新建商品住宅價格同比都超過了10%。不排除房價上漲過快的其他二線重點城市如福州、太原、杭州等城市也會出現進一步的政策收緊。“從長期來看，提高住房的持有成本，盤活存量規模，用稅收杠杆來抑制不合理的購房需求，才能達到市場較長時間的供需平衡。”