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多地公積金貸款規模大增 申請貸款周期或延長

張敏

2012年11月08日08:02    來源:中國証券報    手機看新聞

  本報記者 張敏

  在樓市剛性需求交易量上升的背景下,今年多地公積金貸款額度劇增已成定局。數據顯示,今年前三季度,上海、南京、福州、青島、銀川等城市的個人住房公積金貸款發放量均明顯高於去年同期,南京等城市甚至大大超出今年全年的發放計劃,預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。

  與此同時,部分城市公積金政策微調助長了這種勢頭。據不完全統計,今年以來,已有超過20個城市對公積金政策進行調整,多數調整涉及提高貸款額度和降低首付比例,部分城市則先后實現了“異地互貸”。業內人士認為,這些調整對市場整體影響不大,但需要警惕其帶來的樓市調控放鬆的心理預期。

  申請貸款周期或延長

  近日,上海市公積金中心發布2012年三季度住房公積金運行分析報告。報告顯示,受住房剛性需求釋放影響,今年前三季度,上海共發放住房公積金個貸290.71億元,同比增長39.96%﹔發放戶數8.08萬戶,同比增長40.28%。

  “新國八條”出台以來,上海樓市的投機需求幾乎被完全擠出,剛需成為市場的主力,這被認為是公積金貸款申請量劇增的原因。

  在樓市調控將熱點城市的投機需求大量擠出的情況下,這種情況並非個案。在南京,今年前三季度的公積金放貸額度就已達83.85億元,不但比去年全年的36.72億元增長了128%,還超出今年全年計劃67.7%。

  同期,福建省前三季度發放公積金貸款114.93億元,同比增長45.4%,其中福州的公積金貸款發放額度也已超過去年全年。青島則發放公積金貸款14156筆,發放金額37億元,同比分別增加9.36%和15.63%。銀川發放公積金貸款10.08億元,增幅21.74%,遠超商貸。

  業內人士分析,在選擇公積金貸款的購房者中,多數為首套房和保障性住房購房者,即以剛性需求為主。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,商業貸款與公積金貸款的利率相差較大,公積金貸款可以大大降低剛需購房者的成本。

  隨著近年來住房商業貸款利率取消7折優惠,甚至逐漸上浮到基准利率,公積金貸款利率的優勢十分明顯。不少購房者選擇將公積金貸款額度用足后,再與商貸結合形成“組合貸”購房。業界普遍預計,今年多數城市的公積金貸款量將超過去年。

  但由於申請公積金貸款的人數較多,“排隊”現象仍然普遍。在北京等熱點城市,由於申請數量大增,公積金貸款的審核、批貸的速度已明顯放慢。有業內人士預計,若樓市調控政策繼續維持現有力度,房價漲幅放緩,這種現象很可能會持續到明年。

  此外,多地公積金貸款規模增加,一些熱點城市的公積金貸款余額開始出現不足,並可能影響到今年最后兩個月貸款額度的發放,這或將促使申請公積金貸款周期延長。

  嚴防投機需求入市

  公積金貸款發放量的提高,與今年以來多個城市上調公積金貸款額度不無關系。近期,廣東省江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請,按照申請后的調整方案,首套房、二套房的公積金貸款最高限額均有所上調。

  相比之下,江蘇鎮江的調整“尺度”顯得更大。按照本月1日正式執行的住房公積金新政,江蘇鎮江公積金申請貸款額度最高可達房款的80%,且子女買房可提取父母公積金進行還貸。

  據不完全統計,今年以來,全國有超過20個城市對公積金政策進行了微調。其中,上調公積金貸款限額成為最常用的調整手段。除上述兩個城市外,武漢、廈門、蕪湖、合肥等地均上調了公積金貸款額度,上調幅度普遍在15%至25%之間。武漢對首次使用公積金購買二手房的居民,將最高提取額度從40萬元上調至60萬元,調整幅度達50%。

  除此之外,大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成。廣東省異地互貸城市增至9個,湖南部分地區也實施“異地互貸”政策。

  業內人士認為,公積金政策調整惠及人群主要為剛需,不會影響限購、限貸政策底線,因此成為地方政府最常用的手段。這同時也是今年二季度以來樓市成交一度回暖的誘因之一。

  據了解,當前我國公積金貸款余額巨大,公積金使用率偏低,盡管有關部門正在著手修訂《公積金管理條例》,但公積金使用率偏低的現實短期內難以改變。多數業內人士預計,未來一段時間,對公積金政策進行微調的城市會越來越多。

  與此同時,公積金政策的調整正在給外界釋放樓市調控“溫和化”的預期。在國務院督查組督查樓市之后,各地正在掀起一輪微調政策的熱潮,公積金成為政策微調主要著力點。這也給市場帶來“政策底已過,市場將升溫”的預期。

  有業內人士強調,在地方政府財政收入減少、地方經濟對房地產業仍有較強依賴的背景下,地方政府借機催熱樓市的動機強烈,應警惕包括公積金在內的政策微調,防止投機投資性需求借機入市。據悉,對於江蘇鎮江推出的“子女買房父母還貸”政策,有不少人士認為已經偏離“合理調整”的軌道。

(責任編輯:李棟、賀霞)

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