用长效机制重建楼市调控公信力

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统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市房价仍然呈现普涨态势，尤其是北京、上海、广州、深圳这四个调控政策执行最严厉的一线城市，房价涨幅却位居前列。不禁让人感慨，“史上最严”的楼市调控，难道真的无法遏制住飞涨的房价？

回顾这些年的楼市调控历程，每次新政出台，都会让楼市陷入新一轮观望；随着成交量低迷，部分区域可能出现房价回落。但要不了多久，随着需求逐步释放，短暂的量价齐跌之后，市场又会出现反弹。然后政策再加码、再反弹，始终没有跳出这个怪圈。

不管愿不愿意承认，多年来房价屡调屡涨的反复，已经让许多普通百姓对楼市调控的效果逐渐丧失了信心，楼市调控政策的公信力和政府的公信力也随之受挫。这种公信力的下降，反过来又影响着人们对市场的预期，成为房价容易出现反弹的重要因素。

房价屡调屡涨，楼市乱象频现，不光是因为开发商或者某些中介机构“好了伤疤忘了疼”，更说明这些年频频出台的房地产政策尽管越来越严厉，大多是头痛医头脚痛医脚的短期政策，缺乏可持续性，市场内在运行机制没有根本改善。特别是一些城市住房和土地供不应求、尤其是适合刚需的普通住房供应量严重不足等结构性矛盾依然存在。促进市场长期平稳健康发展的体制机制尚未形成。一些仅靠房地产自身无法解决的深层次问题对楼市的影响也越来越明显。

从目前房地产市场的运行态势看，受供求关系影响，未来一段时间房价上涨的压力仍然很大，调控的任务会更加艰巨。如果解决不好上述矛盾和问题，恐怕很难抑制住房价涨势。

令人欣慰的是，消息面上传来了一些积极的变化。在房价持续反弹的情况下，政府并没有急于出台新一轮以“限”为主的打压政策；近期房价连续下降的温州微调限购政策，没有像往常一样辟谣或被叫停；关于楼市调控的长效机制也已开始制定，不久就会面世。这些细节联系起来，不难看出，本届政府的楼市调控思路正在发生转变，从更依赖“限”和“堵”的短期政策，逐步转向以经济手段为主的长效措施。对调控成效的判断标准也正从追求“抑制房价”这一短期目标，逐渐过渡到追求市场长期平稳健康这一长期目标。通过制定长效机制，来重建楼市调控的公信力，进而重建人们对楼市平稳健康发展的信心。

要建立楼市调控的长效机制，应从哪些方面下功夫？

我们认为，首先应在完善住房市场机制的层面下功夫。努力提高住房资源配置效率，促进房价回归合理水平。下一阶段的调控，应在坚持住房市场化基础地位的同时，改革创新市场运行机制，充分激发市场的竞争活力。为此，一是要形成多元化的住房用地供应主体，减少卖方垄断造成的效用损失，促进市场竞争确定最优的供地量。二是要降低单宗住房用地规模，削弱开发企业单个项目的区位垄断优势，加大竞争力度以形成合理的住房价格。三是要适应中小城市和小城镇的市场特点，支持和引导中小型开发企业的发展，形成竞争有序、梯度合理的行业结构。

同时，应在发展以住房消费为主体的层面下功夫。增加普通住房供应，严格抑制投资投机，致力于改善群众的居住条件。我国资源禀赋、发展阶段决定了住房市场只能服务于居民合理的住房消费。前几年房地产市场盛行的投资投机风气加剧了市场供求矛盾，这会制约合理住房需求得到满足。为此，要坚持房地产市场调控方向不动摇，在需求端完善信贷税收等经济政策和必要的行政措施，始终遏制不合理住房需求。在供应端依靠规划手段重点发展普通商品住房，增加普通商品房的供应比例，使其成为市场供应的主体。同时要善于将群众认可的市场定位、行之有效的调控措施上升为法律规则，稳定调控工作机制，引导形成合理的住房消费观念。

具体到可以实施的手段，我们认为，首先应尽快组织各地开展住房普查，摸清底数，根据住房普查的情况，合理确定调控目标。这一目标应该建立在对本地楼市供求状况、宏观经济环境的科学研究和合理预判基础上，应考虑本地房价的基数，大城市还应对热点区域和远郊区县有不同的要求。除了房价目标，对土地、住房的供应量和供应结构的改善，也应提出更加完整的目标。

其次，应格外重视信息的公开透明和及时发布。人们从各种媒体上获得的成交和房价信息，大多来自各种中介机构，相比之下政府发布的数据不够及时、缺乏梳理分析，而且常常这个月发布了、下个月就不发了。相关的政策传言也缺少及时的澄清和解释，导致抢购潮、过户潮、离婚潮常常出现，把老百姓折腾的够呛。作为房地产主管部门，应该更多地考虑普通百姓的感受，更及时的发布数据和权威分析，相关政策更多的向公众征求意见，力求人心稳定，不折腾老百姓。

此外，还应以更大的格局统筹楼市调控。房价上涨的压力不仅来自楼市本身，与整个城镇化进程、经济结构、收入分配甚至反腐败等都有密切联系。楼市调控要取得长期效果，必须坚持改革，与新型城镇化发展战略、转变经济发展方式、提高居民收入、加强反腐败等统筹考虑、齐头并进。

政策稳则预期稳，预期稳则市场稳。要完善楼市调控长效机制，政策的导向应该更尊重规律，逐步用金融、税收等经济手段取代行政手段。应该更加细化，避免一刀切，对不同地区实施不同的手段和力度。应该更加着眼长远，尽快推动触及根本的各项长期制度改革。只有这样，人们才能对调控的长期效果重树信心，预期更稳定，调控也才更有可能获得真正的成功。