京滬深樓市供給后勁不足 房價暗存反彈壓力【2】

　　供應不足局面或加劇

　　供需不平衡的結果，是未來房價上漲的壓力增大。多數業內人士認為，“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態，若供應量持續不足，房價則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例，北京市住建委的數據顯示，截至11月24日，北京樓市的住宅庫存（新房+二手房）為84664套，按照現有的銷售速度，消化期限僅為半年。

　　與現時供應的縮水相比，北京樓市的后期供應同樣存在隱患。根據北京市統計局的數據，今年前10月，全市完成房地產開發投資2518.6億元，同比下降2.6%。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新開工面積為1320萬平方米，同比下降39.9%。

　　相比之下，上海樓市的供需局面並不那麼緊張，后續供應仍較充足。官方網站數據顯示，截至11月21日，上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米，庫存套數6.84萬套，處於近期高位。

　　上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念。根據他的研究，上海區域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積。邵明浩根據今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為，明年的新房庫存可能較目前有所減少，會階段性降至700萬平方米左右。整體上，市場仍將保持相對穩定，房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略，而大小開發商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大。

　　深圳樓市呈現另一種局面。易居營銷集團深圳公司副總經理劉瑩對中國証券報記者表示，由於深圳房價已經出現虛高，因此未來深圳的房價上漲空間不大。供應不足可能是深圳樓市面臨的問題。

　　在樓市調控對房企積極性的影響下，后續供應不足將是未來樓市面臨的共同課題。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、新開工面積、房企購地面積等指標持續下滑。其中，由於一線城市的調控政策較為嚴厲，上述指標下滑的幅度也相對較大，這將加劇供應不足的局面。

　　與廣大二三線城市相比，一線城市的土地資源更加稀缺，后續住房用地可能不足。根據中國指數研究院的統計，2009年以來，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米，僅相當於武漢一個城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，深圳則隻有650萬平方米左右。多數業內人士認為，一線城市的土地供應缺口已經形成，房價存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應，並督察已供土地的開發，從而盡快補充市場庫存。